楼市“大抄底”，开始了？

最近上海宣布，将启动收购存量二手房用作保障性租赁住房（以下“保租房”）政策，浦东、静安、徐汇三区将试点先行。从政策表层的逻辑看，这是兼顾楼市流通与民生保障的精妙棋局：

政府入场，收购流通不畅的老旧户型，帮助二手房业主破解变现难的困境。这些业主卖旧买新，还能消化新房库存、稳定楼市预期。

与此同时，被收购的房源，将以出租房的形式，投放给上海新市民、大学毕业生、各类来沪人才等，缓解他们的居住压力。

看起来是一件大好事，甚至有分析文章认为这是地方政府在抄底楼市，是稳房价的真正大招。但在笔者看来，作为一项事关民生的巨大投入，我们必须穿透政策的温情叙事，审视背后的财政账本、市场逻辑与潜在风险。在一个发育成熟、交易体系完善的房地产市场，政府深度介入微观交易环节，可能会带来一系列意想不到的成本与代价。

第一个绕不开的问题便是，谁来出这笔钱？

上海作为一线城市，房产交易标的以百万计价，若想让政策产生足以扭转市场预期、撬动二手房流通的效果，所需的资金投入规模，可能需要几十亿甚至上百亿。

即便上海拥有全国最雄厚的地方财政根基，落地过程中，还有区属国企的资金托底和银行低息贷款，这笔开支依然是一笔沉甸甸的财政账。更加关键的是，资金投入与回流之间，存在着难以调和的结构性矛盾。

收购二手房并出租，这是实打实的重资产投入，前期大量资金投入，后续还有运营费用。而保租房的民生属性，决定了其必然采取“低租金、长周期”的运营模式。

这类非盈利性的租赁供给，租金回报率远低于市场水平，甚至难以覆盖贷款利息、房屋维护、运营管理等基础成本，可能无法形成稳定且足额的现金回流。

政府背景的收购主体，它们背负任务入场收购，后续还本付息的压力如何化解？倘若政策运营陷入长期亏损，累积债务又当如何化解？

再来说说对市场的影响。2025年，上海全年共成交超过25万套二手房，与此同时，上海的租房市场规模也占全国前列。上海的二手房和租房市场，早已形成由无数买家、卖家、租客和房东组成的精密市场。价格信号，成为调节市场供需的核心标尺。

地方政府作为拥有资金优势的特殊买家入场，势必打破这种平衡，扭曲市场价格信号，引发一系列连锁反应，甚至滋生多重道德风险。

首先，助长二手房市场的价格僵化。当二手房业主形成“政府下场接盘老旧房源”的预期，原本为快速变现而主动降价的动力会消失，甚至出现抬高挂牌价、等待收购的情况。

政策本意是推动房价企稳，结果让二手房市场在政策支撑下，维持虚高价格，降低了市场真正的流动性，这与“促进二手房周转”的政策初衷背道而驰。

其次，保租房政策也将引发公共资源分配的公正性质疑。

这项政策的一大目标是，通过收购二手房激活“卖旧买新”需求，进而促进新房销售。也就是说，用公共财政资金和金融资源，补贴城市中手握房产的改善群体。

这个人群，他们本身是城市中的相对富裕阶层——拥有价值数百万资产的房子，无论如何都算不上穷人。对富裕阶层的定向帮扶，是否符合公共政策的施政伦理呢？

在租房市场上，这样的道德风险同样存在。保租房的配租对象，往往设置了严格的学历、社保、人才认定等标准，优先面向大学毕业生、高新技术人才等群体。

现实情况却是，这类群体在租房市场中，并非真正的弱势群体，他们拥有稳定的收入预期和较强的租金支付能力；而从事服务业、制造业的普通外来务工者，对租金最为敏感，却因不符合配租标准被排除在外。人们不禁要问：上海是否真正欢迎劳动者？

公共政策的名目，通常都很高尚。在实际运行过程中，往往会扭曲成我们不认识的模样。经济学中的公共选择学派，专门研究这方面问题，很值得我们引入观察。

公共选择理论认为，政策的参与者（包括政策制定者和执行者），他们并非无私的圣人，而是有着自身利益诉求、追求利益最大化的“经济人”。

当一项政策存在大量模糊地带，且赋予执行者巨大的自由裁量权时，系统性的寻租与腐败风险，就会随之而来。

上海此次收购二手房做保租房的政策，在房源筛选、价格评估、配租管理等关键环节，就存在缺乏量化刚性约束的问题。

例如，政策要求收购的房源需满足“配套成熟、交通便捷、房型匹配、职住平衡”等标准，但这些标准均无明确的量化细则，房源是否符合收购条件，很大程度是由政府官员、国企经营者主观判定。

这种模糊的规则设计，为利益输送留下了巨大空间：

在房源收购环节，谁的房子能被纳入收购清单？

是否会出现官僚与中介、房东合谋，将原本户型不佳、配套落后的劣质房源，包装成“优质存量房”卖给国家的情况？

在价格评估环节，缺乏统一的市场评估标准，是否会出现收购价格虚高，让相关方从中牟利的现象？

在保租房配租环节，这种寻租风险更为突出。

地段好、配套优的保租房，本身就是稀缺的公共资源，而配租对象的资格审核、房源分配的主动权，均掌握在官僚与国企管理层手中。

若缺乏严格的监督机制，极易催生乱象：为不符合条件的关系户预留优质房源，向申请者收取选房费或资格费等，将核心地段的房源定向分配，而把位置偏远、配套较差的房源留给普通申请者。

经济学家弗里德曼曾说过：花别人的钱办别人的事，既不讲效果，也不讲节约。

政府收购二手房做保租房，正是典型的“花纳税人的钱，为特定群体提供服务”，收购者和运营者无需为资金使用效率负责，也无需为政策的最终效果买单。在缺乏有效约束的情况下，决策的科学性往往让位于以权谋私，最终造成公共资源浪费。

审视上海的保租房政策，不禁要问：上海的房地产市场，真到了需要政府亲自下场当房东、用行政力量干预微观交易的局面吗？我不这样认为。

当前上海楼市暂时低迷，二手房流通放缓、新房库存有待消化等问题，根源并非市场失灵，而是经济环境转向的情况下，市场整体趋向冷静的正常表现。

与其动用昂贵的财政资金和金融资源去收购房产，不如采取更低成本、更高效的市场化手段，激活市场自身的活力，让市场回归资源配置的主体地位。

在房屋的买卖市场，政策松绑可一次性给足，释放真实市场需求。

今年1月《求是》杂志刊发的《改善和稳定房地产市场预期》一文就明确指出，“政策力度要符合市场预期，政策要一次性给足，不能采取添油战术，导致市场与政策陷入博弈状态”。上海目前的房地产政策，恰恰存在这个问题。

上海目前还在施行“外环外全面松绑、外环内精准放宽”的限购政策，如果能一步到位，放开非户籍限购，无需政府投入一分钱，就能迅速引入外来真实购房需求，激活二手房市场的流动性，进而推动卖旧买新的链条打通，实现新房库存的消化与房价的平稳运行。

在租房市场，政府要做的是降低市场交易摩擦，激发私人房东的供给潜力。

当前上海租房市场的核心问题，并非租赁房源总量不足，而是机构化供给占比偏低、普通私人房东的出租意愿未被充分激活。

政府无需下场亲自收购房源，重要的是，做好规则制定者和市场服务者：给予普通私人房东税费减免、租赁备案便利等政策支持，让房东能从租房中获得稳定合理的收益。

完善租赁法规，保护租赁双方的合法权益。当私人房东的出租意愿被激活，市场上的存量租赁房源便会大量释放——当前政策主流是保护租客抑制房东，这样的政策方向，最终会加剧租房难问题。

上海房地产市场的发达程度，处在全国最先进的行列。上海不需要政府成为最大的房东，与其耗费百亿资金运筹帷幄，干预市场，不如放开政策束缚、激活市场活力。二手房和租房属于完全的民生领域，理当交给市场，政府少做为好。