五矿地产上市34年后挥别港股，千亿元级“地产航母”如何新启航？

3月2日，五矿地产有限公司与June Glory International Limited发布联合公告，宣布公司股份将于3月3日下午4时起撤销上市地位。

这也意味着，这家拥有“五矿”金字招牌的央企地产公司，即将告别其在港交所长达34年的上市历程。

“五矿地产的私有化退市，反映了当下房地产行业正经历的深刻调整，即使拥有央企背景的房地产企业，在房地产下行周期中仍难以独善其身。”日前，中国金融智库特邀研究员余丰慧向《每日经济新闻》记者分析称，五矿地产在私有化退市后，可以通过一系列举措去处理高负债的问题，包括但不限于债务重组、资产处置和引入战略投资者等。

一场早有预兆的“分手”

其实，这场“分手”早有预兆。

2025年10月23日，五矿地产突然停牌，随后公告控股股东中国五矿拟以每股1港元的价格提出私有化要约，总代价约12.76亿港元。

为什么要私有化？五矿地产在此前公告中坦言：公司的股本融资能力有限且已失去上市平台优势。

公开资料显示，五矿地产自2009年以来未通过资本市场进行股权融资，截至2025年10月停牌前，过去12个月的日平均交易量仅约44万股，占无利害关系计划股份数目约0.03%，流动性近乎枯竭。

截至2025年10月停牌前，股价较历史高点跌幅超九成，沦为低价股。

更关键的是，五矿地产的日子确实不好过。

据企业财报数据，2022年至2024年，公司连续三年陷入亏损，归母净利润亏损约58.99亿港元（2022年—2024年分别亏损13.62亿港元、10.16亿港元和35.21亿港元）。截至2025年中期，净负债率攀升至215.4%，财务压力较大。

作为国资委首批确定的16家以房地产为主业的央企之一，五矿地产曾有过辉煌时刻。2021年，公司合约销售额达到260亿元高点，在央企地产阵营中颇具影响力。

但随着房地产市场进入深度调整期，五矿地产的业绩急转直下。

2024年，时任董事会主席何剑波在年报中坦言，公司首先要确保“活下去”，把去库存、防风险放在首位。

2025年上半年，五矿地产的颓势依旧未能扭转。据公司中期报告披露，综合收入为19.76亿港元，同比下降60.7%，归母净利润亏损约5.85亿港元。

有意思的是，五矿地产在亏损的同时，毛利率却在提升。2025年上半年的毛利率回升至11.32%，同比上升3.85个百分点。

在余丰慧看来，五矿地产完成私有化退市后，能够帮助公司摆脱公开市场的压力，专注于内部重组与战略转型，以求在未来重新获得竞争力。同时，这也有助于避免因股价持续下跌而引发的融资困难及可能的退市风险。

一盘迟到了十年的大棋

五矿地产的私有化，远不止是一家上市公司的退市，也是中国五矿集团内部一盘大棋的关键一步。

这一切要追溯到2015年。当时，两大央企中国五矿与中冶集团实施战略重组，但重组完成后长达十年的时间里，同属一家的两大地产平台五矿地产与中冶置业却一直各自独立运营，形成了“双平台”格局。

这种“兄弟竞争”的局面在行业上行周期问题不大，但在下行周期中就变成了资源浪费和内耗。

2025年12月8日，这只悬了近十年的“靴子”终于落地。中国中冶宣布出售包括中冶置业在内的多家公司股权给中国五矿或其指定主体，交易总价高达606.76亿元。其中，中冶置业100%股权及关联债权以312.36亿元的价格出售给五矿地产控股。

这意味着，两大地产平台的实质性合并正式启动。

合并后的五矿地产将跃升为千亿元级别资产体量，成为真正的“地产航母”。

截至2025年上半年，五矿地产资产总额约359.1亿元，中冶置业资产总计807.55亿元，两者合并资产规模超1160亿元。

2025年11月，五矿地产完成人事调整，戴鹏宇接任执行董事、董事会代理主席，成为公司新掌门人，此次私有化完成后，其将全面主导公司与中冶置业的整合及扭亏工作。

这位“少壮派”接手后，两块亏损资产如何整合？1+1能否大于2？这些都是戴鹏宇必须回答的问题。

从业务结构看，五矿地产正在尝试转型。2025年中期报告首次将物业管理业务作为独立板块单列披露，显示出公司正逐步推进轻资产化与城市综合服务方向的战略转型。

物业管理和专业建筑业务在2025年上半年分别实现11.3%和111.5%的收入增长，但非地产板块合计贡献仅占营收的11.8%，难以扭转地产开发下滑的颓势。

而从行业视角看，五矿地产的私有化并非孤例。

据Wind数据不完全统计，截至2025年10月中旬，年内于港股市场退市的内资企业已达45家，其中包括大悦城地产、北京建设在内，共有11家企业为主动私有化。

与早期出于困境退出的被动退市不同，近年来港股私有化多是企业的主动选择。面对港股市场对内房板块估值普遍偏低、融资功能减弱的现实，主动退市成为释放股东价值、减少管理成本、提升决策效率的理性选择。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜向记者分析称，五矿地产的“1港元私有化”不是终点，而是把风险从资本市场“隔离”到集团内部的第一步；能否真正活下来，取决于退市后能否用央企资源+市场化手段完成资产负债表“大清洗”。如果成功，它将成为本轮地产危机中“央企版”风险出清的标准模板；若失败，则证明即便是央企，也无法逆周期扛住高杠杆的终极代价。