第一个压制楼市的城市，出现了

内地楼市最好的城市，杭州，上海，深圳，成都，广州，拿得出手的也有几个，但是我们都非常清楚，现在没有一个敢收紧政策。

香港却可以，为什么？

1

2月底，香港提高了印花税税点。

1、很反常。内地放松，香港收紧。

2、仅针对豪宅。

香港市场是一个另类，需要加税让市场降温。

很意外，也令人惊喜，香港是最近几年第一个压制市场的城市。为何？

香港市场挺热的，有几个事实可以印证：

1、04年前后，长达20年断断续续复苏，螺旋上升。

2、金融业的财富效应。

3、人口虽然在下降，但人才持续引进。

4、美联储看好。

5、25年成交了122宗1亿港元以上的豪宅，创下新高。

印花税到底提高了多少？举一个例子来说明。

之前，印花税是4.25%，之后，提高到6.5%。提高了至少一半。

比如一套总价1.5亿的豪宅，以前的印花税是大约637万，按照最新政策印花税则是975万，一下子多了将近340万。

用税费压制热度，是政府的一贯手法，但是香港很聪明。

不针对普宅，只针对豪宅。

非常聪明。可谓是精准拿捏，老百姓拍手叫好，有钱人觉得无所谓，香港政府趁机劫富济贫，增加了一下政府的财政收入，一举三得。

2

同样，内地市场也在分化。

比如上海，市场不错，卖地收入只是微降，二手房成交量不错，两只手左右开弓，一方面继续征收房产税，一方面再次放松限购，同时继续下场收房。

你觉得上海在收紧还是放松？好像都有是吧。

这就对了，这也是上海聪明的一点，但是这种聪明是建立在市场还不错的基础上，你让其他城市这么玩，早晚是会出事的，会被市场玩死的。

什么叫真正的因城施策，这就是。

很多人看到了上海放开限购，是挺不住了，一旦放开小阳春就来了。其实这种想法都是错误的。

一是格局小了。

盲人摸象。把上海放松放在了楼市上，只是摸到了一条象腿，摸到了一只象鼻。

头疼医头脚疼医脚。只要放开限购，降低首付比例，降低房贷利率就可以让市场好起来吗？刻舟求剑。

二是剑锋向外。

上海开始抢人了，针对非沪籍下手了，针对人才下手了。上海要的，不是楼市，而是作为国际大都市的星辰大海。

未来，类似上海的城市会越来越多，这是好事。

一是回暖的城市越来越多，星星之火可以燎原，二是因城施策、因事施策，聪明政策会越来越多，上海张弛有度，有松有紧，放开了限购，又继续执行了房产税。

3

有几个数据，可以看看。

供应面积在不断下降。

这是克尔瑞统计的30城新增供应面积，都在下降，下降了至少一半吧。

好事。去库存=去压力。

二手房挂牌量持续下降。

这个数据，其实我是持怀疑态度的，因为二手房数据本身一定是不准的，不能看着数据分析，还有一点是，下架+未上架的量也不少，但是这些都不在统计范围内。

从数据上看，跟新房库存一样，也是好事。

1、二手价格会逐渐稳定。

2、倒逼新房价格逐渐稳定。

3、市场情绪稳定，房东不再恐惧了。

4、租售比稳定。

说到租售比，从21年以来房价跌幅巨大，但是房价暴跌也带来了一个好处，那就是租售比上来了，从数据上看，25城的平均租售比，从2.0%上升到了近2.4%，超过了经营贷，接近商贷利率，个别房源的租售比甚至超过商贷利率。

广州送来了200多亿，单价8.5万的地王。

广州送来了保利玥玺湾，保利翡丽甲第这样单价十几万，依旧热销的超级豪宅。

深圳送来了华润沄玺，中信信悦湾这样的超级豪宅。

上海送来了成交量占全国将近一半的豪宅成交量。

北京的紫京宸园，中建运河湾这样单价7-10万的腰部产品，成交量也非常不错。

不要忘了，还有成都杭州这2个一直不错的城市。

这绝对是好事，筑底市场，复苏更快。

但是，我们也必须看到，这样的市场也是脆弱的，脆弱到还是这些头部城市在支撑市场，还是这些头部城市的头部片区、少量楼盘、头部房企在支撑，这样的地基有点脆弱，并不扎实。

未来需要什么？

再来一些民企做鲶鱼搅动市场，再来一些腰部城市筑底市场，大家的购买力再强一些，企业收入和个人收入逐渐稳定，这样的市场才会更加扎实。

更进一步，内地某个城市开始打压市场了，开始让市场降温了，才算到底了。目前为止，还没有一个城市，说明底还没来。

4

还有几点：

1、香港跟内地越来越像了。

针对楼市，香港也开始因地制宜了，哈哈哈。

19年那件事之后，我们开始重视，一是政策，但这是硬的一手，分寸要拿捏，也需要消化，二是融合，这是软的一手，港人开始北上，甚至有数据显示港人女性北上结婚的比例也越来越高了，尤其是深圳广州这样的大湾区，经济实力越来越强，身份认同感越来越强。

2、豪宅税加不加，不影响亿万富豪。

跟上海深圳广州一样，豪宅市场再好，跟普宅市场是脱轨的。

就像国家即使给普宅进行了契税、个税、增值税、房产税等各方面的减税，但是购买力依旧没有完全上来。

亿万富豪，是真正的刚性需求，不缺钱。

3、针对豪宅征税，是劫富济贫。上面说了，有钱人不缺钱。大明王朝1566也说了，从来ZF的都是吃不起饭的农民，没有商人ZF的。

4、不止香港政府缺钱，内地政府也缺钱。

我查了一下数据。

2018年，香港卖地收入是1648亿，2025年却缩水到了136亿，这非常正常。我以郑州为例，郑州最高峰的时候，一年卖地收入超过1000亿，但是去年最低的时候却仅有90亿，这都不是腰斩了，直接从膝盖以下都断了。

5、香港楼市很有韧性。2004年之后，连续20年市场平稳，即使中间有下跌，但整体市场螺旋上升；全球资金避险地，尤其是富人；土地稀缺，供不应求。

6、有人开始喊小阳春了。

23年也有小阳春，24年也有小阳春，25年短暂有过一点。好的，一年比一年强。坏的，一整年也就小阳春。

不要预测小阳春怎么样，往前巴拉巴拉数据，你就心里有数了。冲动是大忌。