资本进退 | 2026年2-3月物流仓储暨基础设施投资发展报告
来源：观点指数
摘要：物流企业退市、上市、融资动作回升，冷链与智慧物流投资活跃，物流及港口REITs创新落地，资本高效助力供应链升级与资产盘活。（报告期：2026.01.23-2026.03.20）
春节致指数短期回调，政策培育供应链领军企业
观点指数 2026年1月份仓储指数为51.9%，较上月下降0.5个百分点，仍位于扩张区间，业务量指数、平均库存周转次数指数、业务活动预期指数有所下降，降幅在1.4至3.1个百分点之间，指数运行呈现收缩态势。
2月份仓储指数为46.7%，较上月回落5.2个百分点，新订单、设施利用率、平均库存周转次数等主要分项指数均有明显回落，显示受春节假期影响工作日减少，开工率和人员到岗率下降，终端需求明显收缩，仓储业务活动显著放缓，货物周转速度大幅减慢。
而2月业务活动预期指数为57.5%，较上月大幅回升7.9个百分点，达到两年来高点，显示仓储企业对节后行业恢复普遍持乐观态度，后市行业恢复可期。
数据来源：国家邮政局、中物联，观点指数整理
2026年1月份，中国物流业景气指数为51.2%，较上月回落1.2个百分点，随着春节假期，企业生产安排和预期均有所回调，物流业务活动整体有所放缓，需提升供应链复苏韧性，在扩大需求、巩固预期等方面持续发力。
2月份中国物流业景气指数为47.5%，较上月回落3.7个百分点，1-2月份受天气和节日因素影响，有效工作日较往年明显减少，物流活跃度稳中放缓，但物流对国民经济平稳运行的保障力度持续增强，行业韧性进一步提升。
2026年1至2月中国快递发展指数为374.1，同比提升1.5%。其中发展规模指数、服务质量指数和发展能力指数分别为537.9、465.6和222.9，同比分别提升3.6%、0.2%和0.7%。发展趋势指数为61.5。
政策方面，据观点指数不完全统计，共录得4项重磅政策，国家及地方层面密集出台多项政策，聚焦培育壮大供应链领军企业，从技术赋能、模式创新、政策保障等多维度发力。
地方层面，广东省印发《广东省人工智能赋能交通运输高质量发展若干政策措施》，聚焦人工智能技术在物流领域的应用，明确提出加强人工智能在需求整合、运力调配等方面的应用，实现物流全链条智能决策与动态优化，加速“一单制”、“一箱制”多式联运服务，提升多式联运协同效率，同时明确将于2026年协同推进跨境贸易便利化专项行动。
总体来看，在政策赋能和市场驱动下，供应链领军企业将进一步发挥示范引领作用，带动行业整体服务质量和运营效率提升，推动物流行业与制造业、零售业、跨境贸易等产业深度融合，构建“龙头引领、协同发展、韧性强劲”的产业链供应链体系。
仓储物流企业盈利回升，头部加码跨境与智慧物流
期内，国内传统仓储市场供需关系持续优化，核心指标呈现小幅下降的态势。据物联云仓数据，1-2月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，与上月持平；1月全国仓储空置率为16.40%，持平；2月全国仓储空置率为16.42%，较上月略有上升。
数据来源：物联云仓，观点指数整理
而41个重点城市超半数租金有所下降，空置率有所上升，其中1月苏州受新增供应影响，空置率环比升幅最大，达1.12个百分点；2月佛山空置率升幅最大，环比上升3.80个百分点；嘉兴空置率降幅最大，环比下降2.41个百分点。
据观点指数跟踪统计，2025年以来国内仓储物流行业逐步摆脱此前成本压力与需求波动的影响，头部企业大部分实现营收与利润双增长，彰显行业发展韧性。
深圳国际2025全年营收达66.70亿港元，股东应占盈利4.90亿港元，依托核心物流枢纽布局与精细化运营，实现盈利稳步提升；中国外运表现突出，全年营收1450亿元，同比增长5.2%，归母净利润45亿元，同比增幅达8.3%，业务规模与盈利质量同步提升，其前三季度销售毛利率稳定在5.71%左右，展现出较强的经营韧性。
企业利润回升的背后，是行业需求持续复苏、成本控制成效显现与运营效率提升的共同作用，随着物流行业规模化、集约化发展，头部企业的盈利优势将进一步凸显。
此外，头部物流企业纷纷将跨境物流作为重要增长极，通过品牌自建、战略合作、海外仓布局等方式，不断完善全球物流网络，提升跨境服务能力，抢抓全球贸易复苏机遇。
2月10日，京东集团宣布自建欧洲快递品牌JoyExpress上线，专门为京东欧洲线上零售业务Joybuy的用户提供高品质、高时效的物流服务，填补了京东在欧洲本土快递服务的空白。与此同时，京东与DHL集团签署谅解备忘录，双方将在创新物流与电商领域展开深度合作，携手为德国品牌进入中国市场、中国品牌拓展欧洲业务提供一站式物流与电商解决方案，实现优势互补、互利共赢。
定制化冷链投资提速，物流上市企业资本运作有序
报告期内，共录得6起投资事件相关动态，随着消费与产业需求升级，定制化冷链、智慧物流成为投资热点。企业布局细分赛道，实现投资效益与产业价值的双提升。
2月28日，华润医药启动总投资约9.36亿广州花都供应链物流枢纽建设，项目集成AS/RS自动化仓储、多穿密集存拣、数字孪生管控等前沿技术，重点强化急抢救药与冷链药品的供应保障能力，同时为“港澳药械通”跨境服务提供坚实物流支撑。
智慧物流与前置仓布局同步提速，京东物流多点发力，其陵水智能物流港项目分拣厂房顺利封顶，为海南自贸港现代物流业高质量发展注入强劲动能。
京东在西南五省市布局的宜宾前置仓开仓，依托成熟的酒水、食品物流解决方案，可帮助当地商家节约30%的送仓成本，发往川滇黔结合部的订单实现当日达，切实助力商家降本增效，彰显定制化物流服务的核心价值。
此外，快时尚巨头Shein也加大物流领域投入，传闻其拟投资35亿元在广东建设物流中心，预计2026年上半年投运；依托广州数千家合作制造商，Shein还计划在广东其他地区追加投资超100亿元，通过近距离布局物流设施，缩短供应链半径，降低物流成本，提升快时尚产品的流通效率。
物流上市企业围绕资本优化开展一系列动作，退市、上市、融资并行，资本进退节奏有序，彰显企业聚焦核心业务、提升竞争力的战略考量。
退市方面，安能物流除牌相关安排正式落地，自2月9日起撤销上市地位。此次私有化估值约为18.4亿美元，交易拟定每股12.18港元。退市后，公司将无需承担维持上市地位的相关行政、合规成本，可即时节省费用，并可将公司资源重新分配至核心业务运营。
上市方面，首程控股旗下世盟股份在深交所主板正式上市，公司专注于为跨国制造企业提供定制化、一体化及嵌入式供应链物流解决方案，此次上市募资净额达5.58亿元，将用于供应链运营拓展、运营中心建设、信息化升级及补充营运资金。
与此同时，京东产发再次启动上市申请，截止目前企业旗下包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施，开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，上市持续推进资本运作，助力业务扩张与全球化布局。
融资方面，多家企业通过债券发行补充资金，保障业务发展。极兔完成发行46.5亿港元零息可换股债券，其中70%的资金用于海外扩张，具体而言60%投向海外分拣中心升级、干线运输能力扩充及绿色运营转型，10%用于升级自主设计的JMS系统，助力提升海外运营效率；
首单物流设施储架发行，港口REITs申报助力存量盘活
期内，中金国驿仓储物流持有型不动产1-6期资产支持专项计划获上交所正式批复，储架发行总额达98亿元，成为国内首单采用“储架发行”模式的机构间REITs，产品沿用“股+债”结构，填补了物流设施储架式证券化产品的市场空白。
与此同时，2月25日建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式向深交所申报，这也是国内首单申报的港口码头类REITs产品。
该REITs旗下运营着14个码头泊位，涵盖粮油码头、件杂货码头、液化码头等多种类型，具备完善的港口运营体系和稳定的业务收入来源。据悉，该REITs从意向合作签署到完成申报材料提交用时不到一年，推进效率显著。
其募集资金将重点投向港口及配套基础设施的提档升级，完善港口物流功能、提升运营效率，形成“盘活-投资-提升-再盘活”的良性循环，助力港口物流实现高质量发展，同时为投资者提供稳定的投资回报。
此外，国际资本对物流资产的布局热度不减，多家企业纷纷开展跨境收购。凯德腾飞房托公告显示，其以1.854亿新元收购西班牙6个物流资产，该批资产第三方市场估值为1.97亿新元，交易对价较估值折让5.9%，目前出租率达100%，具备稳定的租金收益，此次收购也是凯德腾飞REIT首次进军西班牙市场。
国内资本也在加速布局物流资产，周大福创建宣布收购华东三项工业物流物业，可出租总面积约16万平方米，此次收购后，其在内地及香港持有的物流资产数量将增至12项，契合其聚焦刚需消费相关基建的长远投资策略。
