今年的小阳春，有点反常

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这几天都被上海楼市的火爆给刷屏了。被大家津津乐道的是上海网签系统的崩溃。

事情发生在3月14日周六。在这一天，因为网签的人数太多，上海二手房网签系统出现了多次一登录就宕机的情况。

在场的中介们大呼，楼市真的是热了，竟然把网签系统搞崩溃了。很快这个消息在各个中介的朋友圈传播，最后在互联网上广为流传。

这一天上海的二手房成交量确实高。当天二手房成交量达到1472套，创了近5年来单日成交量的第二高。

最近一段时间，上海的二手房市场的成交出现了爆发式的增长。

在3月第二周上海二手房累计成交了7233套，比3月第一周大涨了26.69%，创了自2021年以来周度成交量的新高。

截止到3月17日，上海3月的二手房成交量已经高达15799套。今年过年的时间晚，小阳春刚启动，按照这个趋势，3月份上海二手房成交量突破3万套指日可待。

除了二手房的成交量，还有一个数据非常引人关注。

上海的二手房挂牌量下降加速了。

上海二手房挂牌量从去年6月份开始下降，到今年1月份之后，挂牌量下降速度明显加快。

根据克而瑞的数据，截止到3月16日，上海的二手房周度挂牌量相比较去年6月份下降了22.23%。一些房东不想降价割肉卖房，索性把房子下架不卖了。

还有一个直接体现上海二手房回暖的数据，就是刚刚公布的2月份70城二手房房价指数，上海的二手房价格指数环比增加了0.2%，结束了连跌的状态。

站在3月小阳春这个节点看上海楼市，不管是从二手房成交量、挂牌量和成交价格上来说，都符合小阳春的特征。

它应该是今年全国楼市小阳春中表现最亮眼的城市。

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很多人把上海看成全国楼市的风向标，期待这波实质性的回暖能够传导到其他城市。

其他城市的小阳春的成色，也成为了大家关注的对象。我们可以一起来看看其他城市的小阳春数据。

今年的小阳春不同于往年，出现了一些反常的现象。

最大的反常出现在新房和二手房的热度传导上。

今年小阳春热度较高的是二手房市场。

比如上海成交火热的是二手房，尤其是300万以下的刚需二手房产，成交占比占到了总二手房成交量的70%以上。

而上海的新房市场在3月前两周并没有那么火热。新房市场的成交量同比去年下降了44%左右。这个固然有今年春节错位的影响，但是新房的热度明显不及往年同期。

不止是上海出现了这种现象，其他城市也出现了。

比如杭州，杭州的二手房在3月前15日成交量超过3600套，比整个2月份的月度成交量还要高。而杭州新房3月前两周的成交面积同比去年同期下降了47%。

比如南京，南京二手房3月第二周的成交量高达2679套，是同期新房市场的6.5倍。

根据克而瑞的数据，今年小阳春一二线城市新房市场的成交面积同比2025年、2024年都出现了下滑。

这是之前小阳春不曾出现的场景。

以前的三四月楼市小阳春，要么是新房热度先起来，然后热度再从新房市场传导到二手房市场。要么是新房和二手房几乎同时起热度，三四月份不管是新房还是二手房，都能出现火爆行情。

而今年不同等级城市的新房市场和二手房市场冷热极其不均衡。

一二线城市的新房成交量在3月前两周都不如去年，甚至不如前年。火的是二手房市场，尤其是低总价的二手房成交量相当好。

而三四线城市新房今年3月前两周的成交量比去年和前年都要好。但是二手房市场成交平平。

这个也和不同等级城市的情况差异过大有关系。

重点一二线城市，同一个地段新房的价格远远高于二手房。买房人站在性价比的角度上来选，二手房的性价比更高。于是在一二线城市就出现了二手房对一手房的抢客现象。

而三四线城市还停留在买新不买旧的思维上，二手房市场本身不够活跃，所以当市场热度起来时，率先感受到水温的是新房市场。

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今年的小阳春，比往年都要复杂。

虽然刚刚启动两周的时间，基本上已经把市场的态势显现了出来。

之所以出现这么复杂的状态，说明市场的调整还要持续一段时间。从目前来看，楼市的量价有恢复，但是恢复的还不够稳定。

这个从刚刚发布的2月70城房价指数和房地产数据就能看出来。

根据2月70城房价指数，新建商品住宅销售价格上涨或者持平的城市数量已经有17个，比上个月有所增加。

70城二手房价中，一线城市销售价格降幅比上个月收窄0.4%，二三线城市销售价格降幅比上个月收窄0.1%。

房价下降的速度开始变慢了。

在房价下降速度变慢的情况下，还能实现小阳春中一二线城市二手房市场的火热，属实不容易。

而新房市场的成交量还需要进一步稳定，接下来就看热度会不会传导上新房市场。如果热度不能传导到新房市场，那么到四月份之后可能会有不少开发商加入到促销的动作。

如果未来两周新房市场的热度增加了，那么今年的楼市的小阳春就成定局了。

就在2月份，还有两个关键的数据出现了拐点。这两个数据值得我们持续去关注。

什么数据呢？

一个是商品房的待售面积。

2月末商品房待售面积79998万m²，同比增速0.1%，增速比2025年末回落1.5%，0.1%的增速几乎接近停滞状态，说明库存不再增加了，接下来消耗的都是存量库存。

另一个是房屋新开工面积和销售面积的比值。

一二月份房屋新开工面积5084万m²，销售面积9293万m²，新开工和销售的比值是54.7%。

新建的面积是卖的面积的一半多。说明新房市场新增供给的速度比销售速度小很多。

这两个数据是早期信号，现在都出现了拐点，那么后面就会慢慢反应到量价上来。

由此来看，虽然今年的楼市很复杂，但是楼市的触底还是可以期待的。