3月二手成交量要爆了，但后面…

如果上海三月的二手房成交要超过3万套

这是什么概念

最近参加了上海经济内部会议

其中一个领导私下找到我，和我说了一个关键的数据：上海这个月的二手房极有可能会突破3万套

我听完这个数字，久久不能平静

二手房3万套是一个什么概念

这一定是一个很夸张的数字

我入行的时候，我的师傅和我说，上海二手房你只要盯住一个数字就可以了

月均2万套

如果成交连续三个月低于2万套，那么市场就可能开始冷了

如果持续三个月的2万套以上，那么那么热度就还算不错

2万套基本上上海楼市的一个基准线

所以楼市能到3万套可以说是非常夸张的数字

我记忆中上海楼市就没几个月能有这样的数据

好，那知道了数据之后

然后呢

01

其实从去年12月开始，整个上海楼市的走势一直不错

二手房成交一直保持在比较高的位置

这带来的第一个变化，其实也是积极的变化，就是整个挂牌量终于下来了

二手市场之所以走势不稳定，就是因为卖房的比买房的多

业内一直有个吐槽就是，二手房是越卖越多

夸张的时候市场数据攀升到17万套

正常的也有15万套左右

那经历了连续几个月的成交，如今整个的挂牌量下滑到了13万套

这个数据的回落直接导致了，那种恐慌性砸盘的现象越来越少了

市场的焦虑情绪也少了很多

这是最关键的

另外，对于这个二手房市场，整体的底部成交正在被快速的夯实

上海有段时间是一手热高端热，从而导致了二手房市场的不稳定

但是这一轮3万套的成交，最多的成交在底部

大家最为担心也是最焦虑的老破小成交目前正在被夯实

这部分的成交占据了市场70%的份额

这一次的沪7条直接刺激的就是这部分需求

大部分外来从业者都在夯实上海的基座成交需求

第三个，毫无疑问，楼市里的热钱也越来越多了

做了简单的测算，3万套成交意味着一个月楼市有多少钱

按照最少的200万一套来测算也有600亿，直白来看一个月上海房地产就有千亿现金在飘

一年就是万亿规模

这就是此时上海热钱汹涌

降低首付直接导致的银行的钱流入房地产

各位应该也注意到，前阵子有个比较低调的政策，就是对商业性用房，首付比例也从5成变成了3成

本质上也是这样的变化

就像我一直以来和大家强调的

只要二手房有流动性，只要钱在楼市里活跃，那么市场就不会有大的泡沫风险

02

好了，说完乐观的

那么客观的呢

为数据高兴，也要看到数据背后真实的一面

3万套确实是一个非常了不起的数字

而且上海已经连续半年的成交在2万套以上了

那么

是不是就可以直接判定楼市已经回暖了呢

目前还得不出这样的判断

一个很重要的原因，就是此时楼市的判断标准变了

以前为什么觉得2万套的成交是基准线

一个很重要标准就是这个月均2万套对应的是8万套左右的挂牌量

核心判断是市场的挂牌量能够满足几个月的去化

保持在3个月-4个月的去化，那么市场就是相对比较稳定的

因为上海楼市一直以来都比较稳健，所以前前后后的成交量基本上在2万套左右都是健康的

大家也习惯用这个数字来判断

但是现在楼市的挂牌量已经变了

哪怕是现在回落到13万套，也还是比较高的挂牌

这也是为什么其实月均成交在2万套已经很久了，但是市场依然体感没有感觉热的根本原因

就是现在的挂牌量还是比较高

哪怕是13万套，哪怕后面每个月都是3万套的成交

也要4个月以上的时间才能去化

所以现在的楼市还没有到热的程度

所以下一个关键指标就是

如果整体的挂牌能够下滑到10万套左右了，那么严格意义上楼市寒冬算是彻底的远离我们了

03

但是在另外一个维度，我对整个2026年挂牌量回落到10万套非常有信心

其中一个很重要的原因

就是市场对于二手房持有标准也发生了变化

目前在市场上200万总价老破小的买家里，出现了一种投资客

这种投资客和以往所有的投资客不太一样

他们不太关注房价的波动

甚至能够接受价格的继续下滑

但是他们持续关注的是房子的租售比

对于他们而言，他们购买老破小资产核心期待的长线回报价值

也就是租金收入

一个很重要的原因就在于

现在市面上几乎没有太高利率的投资产品，存款利率都已经到1%了

这也就意味着与其存在银行，不如买一套房子

只要租售比在1%以上，对于他们来说整体的回报率就足够了

这也是为什么这些人率先出现在200万以下总价的老破小

第一是因为这样的总价可控，第二是这些房子还是城市核心地段，只要简单装修翻新一下

整体的租金回报还是非常可观的

所以此时的投资客关注租售比大过于房价波动，这个趋势下也让市场多了不少的长持需求

这其实也是现在上海愿意回购二手房的一个重要原因

我们跟踪了徐汇一些二手房回购的动作

我们发现整体的回购价和真实二手房非常接近

甚至有些还高于市场成交价

这背后就是基于他们的测算来自租售比

上海二手房的整体回暖，租售比的提升真的功不可没了

这件事会推动市场孵化出新的需求

未来的投资客也不再仅仅围绕着价格论

多余房产更多的会进入租赁市场保持供应，从而成为另一种生态平衡

04

以上都是明牌了

那么上海楼市只剩下一个关键问题

就是当老破小需求占据主要比例，大部分老破小房东开始解套

那么这部分客户会不会置换重新进入楼市，再去买房

这点很关键

也就决定了楼市的传导链条有没有可能从下往上传导

只有这样楼市才有可能是全面回暖

代表着信心的全面回升

如果没有这样的传导链条，那么市场的需求终究有一天会消耗完毕

现在的情况已经非常明显了，低总价的在快速的走量，楼市之前的最大问题已经解决了

需要看的是这部分需求有没有往上传导

首先，有一个初步结论

开始传导了吗

目前还没有

我重点问了几个服务总价在1000万左右的二手房板块，得到的反馈是：还是很不活跃，几乎还没多少成交

会往上传导吗

有可能的，但是需要时间

05

我知道我的文字上海各级领导日常都有关注

所以认真说

现在市场和政策的所有的注意力需要全力放在置换人群身上

如果三个月后市场的成交热度还是只在200万总价段

那么其实就是一个不太好的信号

这意味着传导链断了，卖掉老破小的客户没有再重回楼市

我真心提一个建议

只要在半年内同时完成买房和卖房动作的客户，我觉得整体的交易税费都可以进行减免

包括给到同时在买房以及卖房的客户，中介费也可以有什么国补或者区补

鼓励大家换房

鼓励大家向上置换

宣传广告语我都想好了：用一笔中介费，同时完成买和卖，划算

只要这部分人的需求被激活，那么楼市整个一个回暖那就一定会是板上钉钉

06

那回到一开始标题上所说的问题

毫无疑问，整个成交量已经夯实，而房价是否维稳本质上就看这个链条什么时候被彻底打通

上海个体的单位买房周期在3个月以上

目前整个市场热度正在以3个月为周期，一层总价一层总价的往上

如果顺利的话

开始是500万，然后是800万，然后是1000万

然后一步一步

整个链条走完需要整个2026年全年来等待

之前已经成功预测过上海二手房什么时候夯实，而对于房价回暖的年份应该就在2027年的1月

先把这句话放在这里，明年1月的时候我们再拿出来看下

07

所以现在的楼市到底怎么样

其实很好，我们应该开心本来最难的老破小接盘的问题，伴随着限购取消以及房价下滑，现在已经有了充足的购买力

而现在剩下的，依然需要时间来等待

但是不论如何，春天来了

记得出去踏春，闻花香