一夜之间，广深开始反超京沪

2025年有两个城市是一骑绝尘的。

一个是香港，触底反弹，全年涨幅在7.5%，预计2026年还能再涨5%。

另一个就是上海。但是和香港截然不同的是，上海是豪宅复兴。

下面这张图，是过去十年中上海总价5000万以豪宅的成交套数和均价走势图。

你会发现，还挺震撼的。

不管是成交套数，还是成交价格，都飙了新高。甚至走出了过去十年来最好的行情。

但下面这张图更震撼。

总价1000万以上的住宅，上海的销量是北京+深圳的总量。

总价3000万以上的豪宅，上海的销量是深圳+北京+广州+杭州+宁波+苏州+厦门+成都+南京的总和，然后还多了26套。

也就是上海比后面9家加起来的总数，还多了26套。

怎么理解这一切呢？

第一、一线城市也是分化的，上海就是上海，无人可比，也无人能比。深圳次之。老钱去上海，新钱去深圳。

数据是：

2025年上亿豪宅成交量最大的城市是上海，72套过亿豪宅，占比超过七成；深圳过亿豪宅成交了14套，同比2024年倍增；广州、北京、杭州分别成交6套、5套和3套。

第二、不是楼市不行了，是大众楼市不行了。数据告诉我们的是，北京也好、上海也好、深圳也好、广州也好，卖的最好的就是300万以下的刚需入门+1000万以上的豪宅，中间的300-700万的住宅，则最差，也是楼市最难处理的问题。

第三、不是城市不行了，是摊大饼的城市新区不行了。上海也好，深圳也好，所有的成交都有几个共性标签：城市核心地段+超高品质。

中国楼市的基础逻辑再次回到了那个最原始的真理，地段、地段、地段。

对政府来说，这些地更好卖，也能买上价格；开发商是认位置的，客户也是认位置的；好的位置配上好的产品，基本上是出一个爆一个。

全年全国一共有6个百亿销额大盘：

上海嘉里金陵华庭，270-640㎡大平层房源，均价18.9万元/㎡，总销售额约92.34亿元；

上海嘉里金陵华庭二期，360-875㎡大平层，均价20.5万元/㎡，总销售额为98.43亿元；

广州保利玥玺湾，成交均价17 万元 /㎡，单套均价4492万元，最高单价30万元/㎡，销售额106 亿元，；

深圳湾澐玺，首开销售金额130亿元，去年全国单盘销冠；

上海安澜上海，192-588㎡，均价约17.88万/㎡，总价约2700万—1.46亿元，开盘当天销售约90.77亿元，去化约92%；

深圳中信城开信悦湾，302~658平大户型，均价24.4万/㎡，总价约5326～2亿5002万，开盘两小时销售约100 亿元。

这些项目的共性就是地段+品质。还有就是，北上广深的思想钢印，只要押注中国，买这里总是不错的。

上海的豪宅销售，非户籍买家占了7成，这说明，是全国的有钱人在买上海。

第四、城市价值开始加速收缩，中国城市化的潮汐循环结束了。城市化扩张时，是在涨潮；潮落了，就开始退潮了。涨潮时水波推得有多猛、有多远；退潮时收缩的就有多剧烈。全国的城市都将是如此。

这种结果的典型特征是，豪宅越来越贵，卖的也越来越好，但大盘则持续萎靡。北京如此，深圳如此，郑州也是如此。因为这本身就是两个市场，大众市场+小众市场。

这意味着什么呢？

这意味着豪宅下一步可能也会超量供应。

因为市场的基础逻辑是逐利，什么东西能赚钱，就卖什么。政府为什么这几年一直在卖核心区的地，因为好卖，还有溢价；开发商为什么要拿，并且拿了后还要一水的都做高端豪宅，也是因为好卖，有溢价。

2025年，北京豪宅套均总价1500万元以上产品，市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应。

但2025年年内，北京套均总价1500万元以上豪宅，累计成交是2851套，市场存量已经是消化量的一倍多了。而2026年，还会继续供应。

再看上海，上海豪宅的成交很火爆，但也更卷。有人统计过，目前上海在售及待售豪宅新房达115个。特征是，核心城区供应量扎堆出现，产品力竞争进入白热化。

上海今年也会继续供应，会继续堆积库存。

接下来，必然的趋势是，豪宅也开始分化，开始分一般豪宅和全球唯一的豪宅。或者是可复制豪宅和绝版豪宅。

这几天，最新的数据出来了。

3000万以上的豪宅成交，上海开始急速减速，广深成交开始飙升。

就连占绝对成交主力的亿元豪宅，上海甚至连广州都比不过了。

一开年，北上被广深全面反超。

深圳总价过亿的豪宅成交12套，去年全年一共才13套。而深圳成交的这12套亿元豪宅，其中10套来自中信城开信悦湾。

广州截至3月20日成交7套亿元豪宅，5套出自保利玥玺湾。

总之，楼市新一轮内卷已经开始了，只不过，这一次的内卷，从改善已经跃升到了豪宅。1000万级别的豪宅成为重灾区，开年至今的成交量已经比去年同期下降了37%。

并且不仅北上广深是如此，二线也是如此。区别是，一线卷顶豪，二线卷四代宅。大家都想趁着政策的东风，赶紧收拢富人。

毕竟，这是零和博弈！