房贷连续10个月没有降了

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先说一个小事。

330，杭州再次发布了公积金新政。

我看了一下新政内容，不新鲜，一共8条，比如提高公积金额度，增加使用公积金的次数，针对特殊人群的可贷额度上浮20%-70%不等，提取的次数增加，提取人的范围增加了，可以用于交物业费。

老办法，跟其他城市差不多。

因此，这次杭州新政的刺激性并不大，尤其有几类人很难用到，比如总价300万以上，名下房产比较多的人，公积金使用多次且未还清的人，实际上能覆盖的范围还是年轻人，尤其是刚需年轻人。

就这一点上，杭州挺精明的。

年轻人多香啊，他们有首套名额，能使用公积金，小换大置换也可以，再说了，杭州一部分年轻人很有钱的。

再者，这一次新政主要是公积金贷款，不涉及商业贷款，惠济人群就更少了。更多是延续之前大政方针的一次精准滴灌，对市场的刺激性并不大。

大家应该注意的是另外一件大事：

房贷利率，已经连续10个月没有下降了。

相比公积金的抠抠索索，商贷利率才更加重要，信号意义更强。

以及二者本质上的区别：

任何一个公积金政策，都是为了让你多贷款。

但是每一次降低商贷利率，都是为了给你省钱。

一个让你多花钱，一个为你多省钱，你更喜欢哪一个？

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为什么将近1年，都没有降低房贷利率呢？

因为没有降低空间了。

有几个数据大家可以看一下：

1、2026年刚开年，前两个月的新增居民存款5.24万亿，一是体量大，二是占比高，占新增存款60%，大家有钱，但都存银行了。

2、银行的息差已经非常低了。

22年1.8-2.1，23年1.4-1.7，2024年1.3-1.5，2025年1.3。

市场预期差，以前贷款买房，现在有钱都存银行了，银行不挣钱了，于是只能降低存款利率，前几年取消了5年以上的存款产品，3年存款利率降到了1.5左右，再加上银行贷款利率也在下降，信用贷抵押贷2.8，息差越来越低，去年很多银行的息差已经跌到1.3以下了。

存款暴增→贷款下降→息差减少→利润减少，银行陷入了一个死循环。

有朋友调侃说，谁说银行不挣钱，现在房贷利率还是那么高，把银行员工尤其是高管的收入减少不就行了？把房贷利率降低让利老百姓不行吗？

不是做不到，而是太理想化。

这是2个问题，分开说。

1、银行员工收入能不能砍？

我找了一些数据，不完全准确，仅供参考：银行系统员工400万，烟草系统员工50万，三桶油员工将近200万，这三个系统工资都非常高吧。

但谁敢动？加起来600多万，加上非正式工，以及上下游的家属、亲朋、企业、烟农，小几千万人没问题呢，要不你试试？

90年代，敢第一次让银行破产，挤破海南房地产泡沫，让国企员工下岗，这么多年就一个人，他一句“就算前面是地雷阵，也义无反顾”，不是随便说的。

第一个问题，戏言耳。

2、房贷利率还能不能降？

能，但幅度极小。

银行降低房贷利率需要考虑的是大盘，不是拍脑袋就想一出是一出。

一是银行是国本，不能轻易动。

二是外部环境。

美国利率处在高位，3.5%以上，咱是3.5的LPR，目前已经有息差了，如果我们再降利率、利差增加，水往高处流的资本只会跑出去，去美国赚高息，资本外流、人民币贬值、进口商品价格飙升，压力很大的。

无论大局小局，不能轻动。

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纵观过去40年的房贷利率，整体趋势一直在降。

先看一张图：

1985–1995：整体呈上升趋势，比现在利率高多了，最低也超过了9%，最高甚至超过了15%。

1996–2002：这一阶段基本上呈现持续降息的趋势，从最高的15%，降到了比较平稳的6%。

2004–2007：大家都知道，当时经济增速非常快，房地产发展也非常火热，房价翻倍，因此房贷利率呈现加息趋势，从不到6%冲到接近8%。

2008：全球金融危机嘛，降息不到6%，速度很快，刺激经济。

2010–2011：经济复苏，房价上涨，再次加息，最高7%。

2012–2025：整体下行，去年房贷利率下调至最低的3.5%。

不仅如此，22年之前房贷利率不仅超过了4.85%，甚至还上浮15%-20%，当时很多朋友的房贷利率是超过5.5%，甚至超过6%，现在减去LPR后，实际利率3%上下，公积金更低，减少了一半压力。

再次回到问题的核心：为什么不降？

1、历史低位，再降空间很小了。

2、再降利率的作用不大，一而再再而三三而竭，药吃多了会有耐药性，政策多了不管用了。再加上经济慢慢复苏，不需要大刺激，稳健政策更好，也利于吸收。

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有几个城市已经开始贴息，但整体规模有限。

甚至相比于贴息，很多减税、降费的政策反而更加实用。

如果你买了一套房，要缴纳2万的契税，很多城市都会免一半，实打实省了1万。要是你买二手房，算上契税、增值税、个税，省个3、4万问题不大，这可不是一笔小数目。

这时候你再对比一下降息、贴息，100万、30年，即使是贴息、降息，一个月也就节省一二百块钱，一年加起来才1000多块钱，还不是一次性给到。

因此：

1、房贷利率，短期内不会降，即使降，幅度也很小。

一是作用越来越有限，二是顾及银行压力。

未来如果下降，5 年期LPR会降到3.3-3.4%，首套房2.8%-2.9%，叠加贴息2.5%，已经接近公积金利率。不过公积金也会降，但幅度更小。

2、建议适当还贷。

以100万、30年、3%计算，月供4216。

如果提前还款20万，80万、30年、3%计算，月供3372。

这样一来，每月节省844，一年节省1万，最关键的是，省下来的大头都是利息。

这样做有一个好处：优化你的资产负债表。

3、今年小阳春成色不错。

上海3月二手房成交量预计3万套，已经非常高了。

北京的朋友说，他之前想看的一个学区房，20年房龄，之前总价370万左右，还能挑一挑楼层，至少不是顶楼，现在基本上得390万了，有些甚至还是顶楼，房东也越来越硬气了。

从2023年下半年到现在，3年多了，不管是经济还是楼市都在慢慢复苏，这都是好事，意味着我们的资产相对安全了，预期相对清晰了，但同时也意味着能给到的政策不会太多了，政策力度也不会太大了。