越来越多业主被物业开了，“钱花得冤”，这笔账怎么算？

杭州临安区锦北街道北樾府小区的业主，被物业开了。

为小区服务近四年的万科物业，日前向业主发送《退出物业服务告知函》，宣布将于2026年4月30日24时正式退出；3月30日，湖州安吉恒隆城小区业主也收到杭州品尚物业的告知函，后者宣布将于6月30日退出，比合同期限提前了4个月。

从“赶不走”到“主动撤”，到底发生了什么？

中指研究院《2024—2025年中国物业服务企业发展报告》显示，2024年至2025年，全国TOP50品牌物业在管项目主动撤场率同比上升37%，住宅项目占比超八成。2025年1月至9月，全国公开撤场案例达120起，同比翻番。浙江省内杭州、宁波、绍兴等地，也有多个中高端小区和老旧小区的物业公司“撂挑子”。

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“不是我们不想干，是实在亏不起”

北樾府由临安本地房企地上集团开发，总户数1584户，2022年6月交付后即引入万科物业。万科物业在告知函中给出的原因清晰：经营压力持续加大，近两年累计亏损达129.78万元。

从缴费数据看，2022年至2025年，物业费收缴率分别为86.34%、92.35%、86.61%和76.43%，呈明显下滑趋势。可见核心问题就是物业费收缴不上来。

与此同时，物业方人工与物料成本持续上涨，收支缺口不断扩大，长期收费不足已影响服务资源投入，最终作出撤场决定。但从业主反馈来看，矛盾并非单方面。

据北樾府业委会公众号及相关业主留言，部分业主对物业服务存在不满，主要集中在三个方面：服务标准未达预期、财务收支不透明、物业费定价偏高。双方在多轮沟通中未能达成一致。

万科物业曾尝试提出“以收定支”方案，拟根据实际收缴金额调整服务内容，包括将合同约定人员从45人缩减至29人，室外泳池运营转由业主自行负责，硬件设施维修责任也作相应调整。但该方案未能获得业主认可，最终协商无果。

而恒隆城开盘超10年，有排屋、叠排、高层等住宅业主1600多户。

4月3日，记者在该小区看到，保安值守、保洁清扫等基础服务尚在正常开展。据了解，品尚物业2023年11月入驻恒隆城，实行差异化收费标准：每月排屋及带电梯叠排2.7元/平方米，叠排不带电梯1.8元/平方米，洋房与高层1.8元至2元/平方米，多层0.8元/平方米。

“不是我们不想干，是实在亏不起。”物业项目负责人刘先生说，公司每月固定支出三四十万元，60多名工作人员的人力成本占近七成。“如果物业费收缴率能达到90%及以上，一年可收缴600多万元。”

但实际情况不乐观，2024年收缴率为62.82%，2025年收缴率降至46.26%，2026年至今收缴率仅16.5%。排屋、叠排约150户业主，每年应收物业费140余万元，但这部分业主累计欠费近300万元。

此外，小区二期新开发约500套，于2024年底交付，目前售出不到200套，开发商未及时支付空置房物业费，加剧物业公司资金压力。“目前已累计亏损数百万元。”刘先生表示，公司很无奈但承诺会坚持到撤场。

调查发现，浙江多数小区的物业由开发商前期选聘，服务和收费标准由开发商单方面制定，与业主需求脱节。前期物业重销售承诺、轻后期服务，交付后服务缩水、设施维保不到位，业主从入住就不满，矛盾长期积累，最终成为撤场导火索。

物业撤场后，后遗症接踵而至。杭州拱墅区盛德嘉苑，物业提前撤场，拒绝移交财务资料；宁波鄞州区圣嘉大厦，撤场当晚公区照明被切断，生活垃圾堆积如山。

安吉恒隆城一位业主向记者表达了担忧：“当初买这个楼盘，看中的是位置和配套，现在物业公司提前撤场，不仅居住品质受影响，就怕对房价也有影响。”

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物业费越来越难收

“主动退出”堪称物企2025年财报的“年度词汇”。

“本集团持续优化业务结构及进行亏损项目治理，在平衡取舍规模与效益的利害关系下，约满/退盘项目为5560万平方米。”中海物业在2025年的业绩报告中披露。这一退盘规模较2024年增长了约25%。

同期，彩生活终止管理面积超6000万平方米；永升服务退场签约面积约为4200万平方米；融创服务累计撤场及已决策推进撤场中的项目共59个；远洋服务则因主动退出部分项目导致规模下降，在管面积别同比下降约3%。

这样的主动调整已不是个别企业的举措，而成为了行业常态。

在中指研究院物业事业部研究副总监彭雨看来，近年来物业企业主动退出项目，这一转变标志着物业管理行业从的粗放扩张阶段，逐步进入“质效优先”的高质量发展新周期。这并非简单的战略收缩，而是行业在多重压力下的理性回归与主动优化。

但与此同时，物业费也越来越难收。

一头部物业企业相关负责人告诉《每日经济新闻》记者：“当前公司在物业费收缴上确实遇到了很大困难，项目属性决定了物业费收缴情况。”她举例称，如老旧小区、回迁房，或者部分投资属性较强的小区，物业费收缴率非常低，但商品房特别是开盘当年清空、入住率较高的小区，收缴率就比较高。

据其透露，集团对每个区域公司的收缴率有一个强制标准，但“部分项目确实难以达标的，则可能以组团形式，通过区域均值达到标准”。她坦言，公司通过社区活动、居民活动等提高满意度，以激发业主的缴费意愿；同时围绕家政、装修、房屋检测、陪诊以及单身经济等去发展新的增值业务，“以辅助业务形式补贴项目营收”。

中物智库调研数据显示，2025年百强企业住宅物业费收缴率仅82.3%，较上年减少2.4个百分点。回溯历史，这一数据较2020年左右的93%高点，已下滑约10个百分点。这意味着，即便是行业标杆，也未能幸免于业主缴费意愿持续走低带来的现金流压力。

“收缴困境源于政策、市场与业主行为的三重挤压。”克而瑞物管在报告中指出，近年来多地出台了物业费政府指导价政策，对普通住宅的前期物业费标准进行严格管控，部分业主或存在“不降不缴”或“服务未明显改善就不缴费”的观望心态，业主缴费意愿下降；同时空置房物业费折扣政策进一步加剧了收缴压力。

彭雨认为，行业的这一调整趋势预计在未来2—3年内仍将持续。短期看，企业“瘦身提质”、聚焦高价值核心项目与区域的策略将继续深化。长期而言，行业竞争将从资源驱动转向能力驱动，最终形成以服务质量、技术应用和生态整合为核心的新格局。头部企业通过主动退出低效资产，旨在夯实财务基础，为未来的可持续增长和差异化竞争积蓄力量。

整合自潮新闻、每日经济新闻、第一财经、安居客杭州等