“普涨”到“精耕” 一张图看懂41个重点城市仓储空置率分化图谱

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摘要：41 个重点城市中，超半数租金下行、空置率上升，呈现 “总量平稳、结构分化” 的特征。

观点指数在3月20日观点指数研究院发布的《资本进退 | 2026年2-3月物流仓储暨基础设施投资发展报告》中，其指出41 个重点城市中，超半数租金下行、空置率上升，呈现 “总量平稳、结构分化” 的特征。我国仓储物流行业供需结构持续优化，头部企业盈利显著修复。

期内，仓储市场整体平稳，区域与业态分化明显。1-2 月全国仓储平均租金维持 23.14 元 /㎡/月，空置率小幅波动，2 月为 16.42%。41 个重点城市中，超半数租金下行、空置率上升，苏州、佛山等城市受新增供给影响空置率阶段性抬升，嘉兴等市场空置率明显改善，呈现 “总量平稳、结构分化” 的特征。

数据来源：物联云仓，观点指数整理

据世邦魏理仕2026中国房地产市场展望数据，2025年高标仓净吸纳量同比增长近40%，突破1000万平方米并创历史新高；2026年净吸纳量将回落至800万平方米左右。2026年跨境电商高标仓需求仍有适度扩张，但扩张幅度将进一步放缓，华南区域将承接整合需求。

此外，2025年第三方物流高标仓新租面积同比增长57%，2026年“以旧换新”对租赁需求的直接拉动将有所减弱。预计今年各市场租金走势分化，华东和华北租金跌幅将显著收窄，华南租金将加速下跌。

据观点指数跟踪统计，2025年以来国内仓储物流行业逐步摆脱此前成本压力与需求波动的影响，头部企业大部分实现营收与利润双增长，彰显行业发展韧性。

深圳国际2025全年营收达66.70亿港元，股东应占盈利4.90亿港元，依托核心物流枢纽布局与精细化运营，实现盈利稳步提升；中国外运表现突出，全年营收1450亿元，同比增长5.2%，归母净利润45亿元，同比增幅达8.3%，业务规模与盈利质量同步提升，其前三季度销售毛利率稳定在5.71%左右，展现出较强的经营韧性。

中储股份同样交出亮眼成绩单，得益于大宗商品物流需求复苏与资产运营效率提升，全年营收680亿元，同比增长3.1%，归母净利润12亿元，同比大幅增长15.6%，增速领跑行业。国际头部企业也保持稳健盈利态势，美股上市企业安博（PLD）2025年营收达87.90亿美元，净利润35.65亿美元，凭借全球优质仓储资产布局与专业运营能力，持续实现高额盈利。

企业利润回升的背后，是行业需求持续复苏、成本控制成效显现与运营效率提升的共同作用，随着物流行业规模化、集约化发展，头部企业的盈利优势将进一步凸显。

此外，头部物流企业纷纷将跨境物流作为重要增长极，通过品牌自建、战略合作、海外仓布局等方式，不断完善全球物流网络，提升跨境服务能力，抢抓全球贸易复苏机遇。

2月10日，京东集团宣布自建欧洲快递品牌JoyExpress上线，专门为京东欧洲线上零售业务Joybuy的用户提供高品质、高时效的物流服务，填补了京东在欧洲本土快递服务的空白。与此同时，京东与DHL集团签署谅解备忘录，双方将在创新物流与电商领域展开深度合作，携手为德国品牌进入中国市场、中国品牌拓展欧洲业务提供一站式物流与电商解决方案，实现优势互补、互利共赢。

目前，京东在海外已运营超130个各类型海外仓，总管理面积超130万平方米，成功构建了全球多个核心市场“2-3日达”时效圈，大幅提升了跨境物流履约效率。此外，京东产发与西邮物流达成出海战略合作，首个合作项目落地英国莱斯特园区，进一步完善了京东在欧洲的物流基础设施布局。

物流上市企业围绕资本优化开展一系列动作，退市、上市、融资并行，资本进退节奏有序，彰显企业聚焦核心业务、提升竞争力的战略考量。

退市方面，安能物流除牌相关安排正式落地，自2月9日起撤销上市地位。此次私有化估值约为18.4亿美元，交易拟定每股12.18港元。退市后，公司将无需承担维持上市地位的相关行政、合规成本，可即时节省费用，并可将公司资源重新分配至核心业务运营。

同期，德邦物流拟主动撤回A股上市股票，进入现金选择权申报阶段，同样是基于优化资本结构考量，解决与京东物流之间的同业竞争问题，协调整合京东物流体系内的物流资源。

上市方面，首程控股旗下世盟股份在深交所主板正式上市，公司专注于为跨国制造企业提供定制化、一体化及嵌入式供应链物流解决方案，此次上市募资净额达5.58亿元，将用于供应链运营拓展、运营中心建设、信息化升级及补充营运资金。

与此同时，京东产发再次启动上市申请，截止目前企业旗下包括259个物流园、20个产业园以及6个数据中心基础设施，开发、持有或管理庞大的现代化基础设施资产组合，上市持续推进资本运作，助力业务扩张与全球化布局。

此外，国际资本对物流资产的布局热度不减，多家企业纷纷开展跨境收购。凯德腾飞房托公告显示，其以1.854亿新元收购西班牙6个物流资产，该批资产第三方市场估值为1.97亿新元，交易对价较估值折让5.9%，目前出租率达100%，具备稳定的租金收益，此次收购也是凯德腾飞REIT首次进军西班牙市场。

国内资本也在加速布局物流资产，周大福创建宣布收购华东三项工业物流物业，可出租总面积约16万平方米，此次收购后，其在内地及香港持有的物流资产数量将增至12项，契合其聚焦刚需消费相关基建的长远投资策略。

同时，新世界前行政总裁参与创立的C资本，收购了澳洲维多利亚州Beveridge北部货运区内的507公顷地皮，计划联合合作伙伴开发物流、工业及数据中心资产，项目预期开发价值达45亿澳元，彰显了资本对全球物流基础设施领域的长期看好。

本文节选自《 资本进退 | 2026年2-3月物流仓储暨基础设施投资发展报告》