房价从2.4万到1.3万，这个超大城市经历了什么？
作者：余飞
01
房价从2.4万到1.3万
要说的这个超大城市，是东莞。
首先仍要解释一下为何东莞是超大城市，尽管我已经解释了N次。
按照住建部对城市级别的划分，城区人口超500万低于1000万的是特大城市，超过1000万的是超大城市。
住建部之前公布的《2022年城市建设统计年鉴》显示，超大城市增加了3个，东莞赫然在列。
这里很多人就有疑问，东莞是一个直筒子城市，除了莞城、南城、东城、万江四个街道外，下辖的全是镇，为何城区人口能超1000万。
东莞的行政区划非常特殊，不设区县。环顾全国，这样的城市仅5个，除了东莞，还有中山、儋州、三沙、嘉峪关。
东莞不设市辖区，所有镇街均由市直接管辖。这种结构使得统计城区常住人口时，所有镇街均被纳入城区范围，而非仅传统意义上的 “市中心”。
这就是为何东莞没有区县，城区人口却能超千万、成为超大城市的逻辑。也正因此，东莞的这个超大城市头衔，饱受争议。
回到正题，谈谈东莞的房价。
关于东莞房价本号写过很多次，根据东莞市公布的每月二手房均价来看，东莞房价见顶于2023年4月，比大多数热点城市的价格见顶都要晚。
大多数热点城市的房价转向都发生在2021年，比如深圳。
高点时期，东莞二手房成交均价24334元每平米，之后很快跌破了2万元，到去年6月份跌破了1.5万元。
东莞公布的上月均价已经跌至1.31万元/平方米，即将跌破1.3万元。
以最新的二手房均价来看，相比于高点，东莞的房价已经下调了46%，名副其实的腰斩。
02
个别主城街道，均价破万
当年，东莞凭借着强悍的工业立市，再加上独一无二的区位优势（全国唯一夹在两座一线之间的城市），成为资本炒作的热土。
高点时期，其主城街道的东城、南城的项目，动辄4万/平米，靠近深圳和珠江的长安镇，4万+的楼盘也遍地都是。4万均价并不是东莞房价的天花板，东莞房价的天花板在坐拥华为的松山湖，松山湖的价格一度冲破了7万元。
2020年，东莞房价甚至领涨全国。
吹起来的泡沫，跟随宏观大势，在2022年开始消融。东莞整体均价已经腰斩。
制图：城市财经；数据：东莞市住建局
具体到各街道与镇来看：
第一，个别主城街道，都跌破了万元。
高点时期，东莞4个街道+28个镇，均价全在万元之上，其中被华为概念加持的松山湖价格最高，均价高达4.5万元。主城街道中，南城街道3.5万元，东城、万江均价逼近3万，莞城2万+。
厚街镇房价3万+，塘厦、凤岗、道滘、长安、虎门、大朗、大岭山、寮步、黄江、高埗均价均在2万以上。
如今房价最高的依旧是松山湖，但均价已经跌破2.77万，是东莞唯一一个房价仍在2万元之上的区域。
主城区中东城、万江、南城街道均价均跌破2万，莞城街道更是跌破了万元。
第二，28个镇，9个跌破万元。
东莞下辖的28个镇，如今有9个镇跌破了万元，如横沥、桥头、常平、谢岗、樟木头、洪梅、麻涌、中堂、石龙。
第三，从跌幅看，厚街镇跌幅第一，8个镇与街道跌幅超50%，13个跌幅超40%。
厚街镇高点时期房价3万+，如今均价只有1.15万元，下调了62.7%，是东莞各街道与镇中唯一跌幅超60%的区域。
莞城、中堂、樟木头、南城、大朗、长安、道滘房价均腰斩不止。
虎门、高埗、麻涌、沙田、洪梅、黄江、大岭山、万江、凤岗、塘厦、石碣、寮步、石龙均接近腰斩。
03
东莞调整背后的逻辑
关键问题来了，集诸多优势、且个别优势独一无二的东莞，为何调整幅度如此之大？
原因只有一个，泡沫太大。
论区位、论经济、论人口、论工业，东莞都无可挑剔。
论经济，东莞是目前27个万亿GDP城市之一。
论工业，东莞是全国十大工业强城之一。
其工业增加值、工业营收均位居全国前十。
制图：城市财经；数据：各城市统计局；其中无锡2023年数据
论产业，东莞拥有5个千亿产业，其中一个万亿产业。目前，拥有单个万亿产业（非产业集群）的城市，全国只有三个，深圳、苏州和东莞，且都是计算机、通信和其他电子设备制造业。
制图：城市财经；数据：东莞市统计局
论人口，东莞2020年人口突破了千万，是目前18个千万人口城市之一。同时，东莞于去年城区人口突破千万，与杭州一起，跻身10个超大城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
论区位，东莞的优势更让很多城市艳羡不已。
东莞身处广深两大一线城市之间，这一点在全国独一份。而且是广深港黄金轴绕不开的一座城市。
这样一座要经济有经济，要产业有产业，要人口有人口，要区位有区位的城市，为何房价陷入了疯狂调整当中？
根本原因在于，当初的疯涨，主要力量是资本炒作，尽管东莞本身的经济、工业与产业足够雄厚，但：
一方面东莞的城建着实不敢恭维，根本撑不起当初的房价。
另一方面，东莞仍是一个以代工为主要特色的世界工厂，这里聚集了大量蓝领工人，人均收入并不高。
反向思考一下，正因为东莞优势如此明显，所以在那一轮大牛市当中，东莞毫无疑问成了资本爆炒点。
一个松山湖，房价都能超7万，简直不敢想象。
其主要力量来自深圳，作为临深城市，当初深圳的资本除了炒作深圳，东莞、惠州、中山、珠海也被深圳资本疯狂炒作。
然而，2021年年初深圳房价转向拉开了全国房价连续四年调整，房地产失去了财富效应，深圳客大举撤退临深地区。
资本被抽走之后的中山、惠州、珠海、东莞，爬的高摔的狠，房价无一例外不在大幅度下挫。
而东莞房价调整背后，还多了一层利空，那就是经济增速放缓。
过去几年东莞与佛山可谓难兄难弟，东莞蹲完佛山蹲。
2023上半年、前三季度到全年，东莞的GDP增速在同类城市中均倒数第一。
2023全年东莞GDP11438.13亿元，增长2.6%，增速位居万亿城市倒数第一。
2024年，东莞GDP实际增速4.6%，仍低于大盘，但筑底回暖信号明确。2025年增速也仍只有4%。
东莞还没彻底站起来，佛山于2024年接棒，当年一季度佛山GDP负增长，全年增速垫底万亿城市。
去年增速依旧垫底，且是万亿城市中GDP唯一负增长的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
然而，东莞、佛山工业强盛的背后，依旧没有摆脱“代工”的头衔，大而不强，依旧是莞佛两座城市的底色。
科技含量低、产业附加值低。
这是这两座城市过去几年经济增速陷入水逆的根本原因。
作为深圳的小弟，东莞发展的每一个阶段都紧跟深圳步伐。都是三来一补起家，积累原始资本与技术，然后走向了仿造（山寨），期间进一步积累资本与技术，最终走向制造，然后走向智造。
但是，我们会发现，越到后面东莞越难跟上。
表面上东莞与深圳都是工业强城，但是深圳已经是科技驱动经济发展，东莞本质上仍是代工厂，产品的科技含量并不高。
一言以蔽之，东莞的产业结构不如深圳扎实，工业产品的技术含金量不如深圳厚实。
这是导致东莞在黑天鹅结束之后，在外贸环境改变之后，于2023年没有跟上深圳经济发展的步伐，出现严重水逆的核心原因。
佛山也大体如此，当然佛山还有一个更重要的原因是其产业与房地产深度捆绑，受房地产调整而调整。
东莞房价调整给出的警示是：
对于房价远超城市平均购买力，超前透支城市经济、产业实力的城市来说，房价回调是必然选项。
关键问题来了，东莞的房子可以抄底了吗？
本号的观点是：
谁也无法预测何时是底，谁也无法做到精准抄底。至于能否买房，答案并不复杂，只需问一下自己对未来收入预期如何？若信心满满，那就买；如果飘忽不定，那就等。
