北方楼市，这个城市最让人意外……

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作为整个北方楼市的风向标——北京楼市，最近有点出圈！

先看看最近的数据吧，挺震惊：

刚刚过去的4月第三周4.13-4.19，

北京新房：住宅网签套数为937套，环比上涨32.72%；

二手房：住宅网签4521套，环比上涨29.47%；成交面积40.15万㎡，环比上涨32.55%。

尤其是4月15日，这一天，北京新房二手房都卖的意外的好！

单日新房住宅网签高达229套；

单日二手房网签高达870套；

短短一天，北京卖了1099套房.

截止到4月20号，北京4月新房的网签量已经达到了4538套，创造近一年新高！

按这情况，到4月底，这个月新房成交量轻松破6000+套。

看这张图。

这是近4年按照周度统计的北京新房住宅成交情况。

从第9周开始，红线直线上升，这表示北京新房成交量也在直线上升。

4月20天突破4538套，什么概念？

往回看，近一年的每月成交量：

2026年3月，北京新房网签量3670套；

2026年2月，新房网签量1221套；

2026年1月，网签量2496套；

2025年12月，网签量3387套；

2025年11月，网签量2367套；

2025年10月，网签量3511套；

2025年9月，网签量3581套；

2025年8月，网签量3135套；

2025年7月，网签量2881套；

2025年6月，网签量3977套；

2025年5月，网签量4019套；

2025年4月，网签量3506套；

新房销量在过去一整年，最高也就达到4019套，4月20天的新房网签量就超过4500套。

这都是实打实的销量。

当然，楼盘的分化更大，很多楼盘、房子，卖的也一般。

哪些楼盘、房子最火呢？

咱就以这个月的热盘为例，

丰台区，中建某项目，一周卖了222套；

刚需盘，高性价比、高得房率，90㎡左右三居占比超5成，四房成交占比约3成；

均价4万5。

像这种单个热盘带动市场热度的，今年会是大趋势，绝大部分城市都是。

现在依然是买方市场，价格足够优势、产品亮眼、得房率够高、设计新颖且接地气的楼盘，才能吸引到购房者，跑赢市场。

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北京的二手房，最近也不赖。

前面说到，上周一周成交突破4500套，这个月一共成交了多少嘞？

截至04月19日，北京4月二手住宅累计成交10057套。

按这趋势，初步预估4月总成交量突破1万5应该没啥问题。

上个月，二手房更猛。

3月份，北京二手房成交量高达19886套，环比增长140%；

去年啥情况？

2015年10月，二手房成交量12087套；

11月，二手房成交量14446套；

12月，二手房成交量17200套；

单月平均1万4左右，所以今年的情况明显去去年好，尤其是刚刚过去的3月份。

接近2万套，创近15个月以来的成交新高。

看这张图。

这是近4年里按照周度统计的北京二手房成交套路走势图。

红线部分是2026年的成交套数。

很明显，除了每年过年期间的低谷外，其他周成交量还不错。

第9周开始成交量迅速上升，一路爬升，到第13周时已经爬升到顶峰，比过去3年同期的成交量都高。

再看挂牌量：

截至4.20，北京二手房挂牌量约14.4万套；

3月份最高挂牌量有14.6万套；

去年下半年，房东们还在踩踏式抛售、大降价抛售，今年挂牌量已经稳中有降了。

这是好消息。

价格嘞？

以最近卖的最好的、新房单盘一周成交两百多套所在的丰台区为例。

2026年3月，丰台区二手房均价37656元/㎡；

2017年4月最高峰，二手房均价60571元/㎡；

和最高点比，跌幅37.8%，跌回2016年3月水平。

丰台区的房价回调幅度，在北京各区中属于什么水平？

算中等，西城区、亦庄开发区跌幅都在35%以内；

房山区最高跌幅48.8%，顺义、通州跌幅都超过了45%……

所以北京的市场亮点在于，止跌，量升，结构性修复，点状突围、局部触底阶段……

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北方楼市，看北京，那全国层面呢？

先说新房：

2026年1-2月，全国新建商品房销售面积9293万平方米，同比下降13.5%；新建商品房销售额8186亿元，同比下降20.2%。

3月，重点30城新房成交面积同比下降7%，1-3月累计同比下降21%。

还在降，但降幅在收窄，拖后腿的比较多。

二手房：

2026年1-3月， 20城二手住宅成交33.3万套，同比下降4.1%，仍高于2024年同期。

但对买房人来说，也有一个好消息。

过去长期以来，咱们买房都只看涨幅，不看租金回报率，为啥？

因为租金回报率没眼看，长期低于2%。

但现在，房价回调近4年，很多城市的租金回报率都涨了上来。

3月50城住宅平均租金34.00元/平方米/月，环比由跌转涨0.09%，同比下跌3.65%。

虽然租金在跌，但房价比租金猛。

一算账，租金回报率= 购房成本了。

2025年末居民购房综合资金成本大约在2.4%-2.7%。

一线城市购房资金成本约1.65%；

二线城市购房资金成本约2.36%；

三四线线城市购房资金成本约2.16%；

看这张图。

2026年3月，50城平均租金房价比为2.26%，几乎有一半城市都高于这个平均值。

——比如西安、成都、昆明、佛山、武汉、常州、嘉兴、海口、银川、南昌、呼和浩特、南宁、惠州、重庆、北海、兰州、大连、沈阳、长沙、西宁、乌鲁木齐、长春、哈尔滨、贵阳。

对这些城市来说，

房子租售比已经能高于2.26%了！

租金回报率已接近综合购房成本了！

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最后聊几点个人判断：

1、点状效应，核心城市热销项目带动新房销售局部修复；

2、二手房成交比新房好，甚至有些城市，二手房成交远比新房好；

3、北方楼市里，北京市场是最拿得出手的一个，所以北方何时触底反弹，盯紧北京；

4、接下来，拼性价比、拼价格、拼四代宅得房率、拼实用性，玩儿虚花样不行。

5、分化继续，核心城市、核心区域、突出项目，会有一波热度；

6、非核心城市、非核心区域、平平无奇的老掉牙项目等，继续漫长等待。