很多人都在投资“老破小”，搏租金还是搏拆迁？

“租售比是不考虑你的资金成本的，如果贷款买房，还要考虑房贷成本。”

图源｜每经媒资库

“老破小”正成为不少投资者眼中的香饽饽。

在哈尔滨，投资者范军半年内拿下15套“老破小”，最近又全款30多万元入手两套楼龄20多年的顶楼房源；生意人张力则短短4个月已购入10套30—40平方米小户型，目标直指30套。

“从去年到今年初，我买了8套成都的‘老破小’，全部是自有现金，扣除月供，每月纯租金收益超过7000元，平均租售比约5%。”此前的3月22日，《每日经济新闻》记者在成都市金牛区一茶楼的分享会上见到了“小圆子”，彼时这位因“抄底”成都8套“老破小”而在社交媒体上走红的买家，将自己的投资经历分享给慕名而来的20名已入手或准备入手成都“老破小”的购房者。

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“比存银行划算”

对投资者们来说，租金回报率是撬动市场的关键杠杆。

中指研究院数据显示，截至2026年4月，哈尔滨二手房售租比约为29年，年租金回报率达3.45%，是全国50个重点城市中唯一长期处于3%至5%国际合理投资区间的省会城市。范军算了一笔账：一套15万元的“老破小”，月租金1300元，10年左右就能回本，远超银行长期定存利率和多数低风险理财产品收益。

租售比，正在成为“老破小”交易中谈论的关键词。

如“小圆子”将租售比5%作为核心筛选标准，明确40万元左右房源租金达1500元/月以上才能覆盖成本，叠加装修则需租售比达标5%。

从其所购房产分布情况来看，均位于成都二环内商业、医疗等配套资源成熟区域，如玉林、华西坝、猛追湾等板块；从其租金情况来看，均超过1500元/月，8套房套均租金超过2800元/月，其中“有两套房目前正处于装修改造中，按照当前区域租金水平来看，等装修完预计租金将超过4000元/月。”

“都是小户型，每套总价都在40万元左右，基本都带租约；所有房子首付只付了15%，最大化了贷款政策。”“小圆子”告诉记者，其所购的房产中租售比最高能达到7%，但其更“看重的是长线持有”。

一名上海中介向记者算了一笔账，目前挂牌一套上海静安区彭浦板块的一室户的“老破小”，总价99万元，月租金3000元，租售比就达到了3.6%，“比存银行划算”。

从多数城市来看，住宅的租售比已超过2%，部分案例甚至已实现“以租养贷”的临界突破。

易居研究院研究总监严跃进分析称：“整体来看，租售比已跑赢存款利率，也逐渐接近房贷利率。9个城市平均租售比为2.67%，高于1.9%的5年期定存利率、1.8%的10年期国债收益率以及2.0%的3年期大额存单利率。同时，考虑到部分城市房贷利率已低于3%，这意味着在按揭贷款的情况下，租金收入已基本能够覆盖月供。对于偏好人民币资产、看重区位价值的投资者而言，‘老破小’已具备一定的类固收属性。”

当前“老破小”行情的核心逻辑，是资产定价向“现金流”的回归。在低利率环境下，租售比是否能够覆盖资金成本、是否优于其他理财产品，成为衡量投资价值的重要标尺。

“从去年至今，我身边也有朋友投资‘老破小’。”58安居客研究院院长张波表示：“就我接触到的客户来说，手里大概有一两百万元，考虑到存在银行里利息太少，回到股市里风险太大，那么投资一套‘老破小’还是相对稳妥，每年有3%—4%收益。”

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“你还要考虑房贷成本”

看似诱人的高回报率背后，“老破小”投资也暗藏诸多风险。

首先是房屋本身的老化问题。楼龄普遍在20年以上，电路老化、管道渗漏、防水层失效等问题频发，一次维修可能吞噬数月租金收益。

租赁市场的不确定性也不容忽视。租金并非只涨不跌，经济环境、就业市场变化，以及保障性租赁住房供应增加，都可能影响租客的支付能力和需求。一旦出现空置期，投资者的现金流就会中断。虽然目前部分城市对“老破小”的收购政策给了投资者一定信心，但未来政策的调整可能会影响投资收益。而且，“老破小”的拆迁预期往往是小概率事件，若将投资押注在拆迁上，风险极高。

中介口中的“租售比”是不考虑贷款的，张波提醒：“租售比是不考虑你的资金成本的，如果贷款买房，你还要考虑房贷成本。”

一位去年入手上海杨浦区一套“老破小”的买家向记者表示：“我去年以130万元拿下一套杨浦区一室户，首付20万元，月供4500元，现在每月租金3500元，其实还是不足以覆盖掉资金成本，每个月需要额外还款1000多元。”

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，一线城市好的地段的租售比在3%左右，如果是贷款，想用长期租金来覆盖信贷投入的成本，可能性是很小的。

其次，租金水平、能否顺利出租和空置期成本等也需要考虑，如果是批量买入，如何进行出租管理也是难题。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“去‘捡漏’一套低总价的有升值潜力的房源，逻辑上是行得通的，但是，从实操来讲，你需要考虑贷款成本、税费成本、房租波动，以及未来出手是否顺利等诸多因素。”

最后，对于预期房价上涨而“先租后卖”的买家来说，目前，核心一、二线城市二手房市场房价虽然正在回温，但未来并不会大涨，温和上涨或是大趋势。同时，当前的房价上涨呈现结构性特征，而非全面上涨，主要集中于核心城市的优质板块或符合“好房子”标准的项目等。

张波认为：“未来，市场大概率呈现量价平稳的态势。虽然部分一线城市价格止跌转涨信号有所增强，但需求很难再现报复性上涨，尤其是投机性需求大都离场，自住需求相对稳定，更是强化了未来量价平稳的需求基础。”