全国楼市已通过“金三银四”考验，机构预期集体翻多

地产止跌已通过“金三银四”的考验。

机构对房地产行业的预期越来越积极。

国金证券发布研报，站在全国层面看，楼市已通过“金三银四”的考验，重点城市挂牌量同环比的回落标志着房地产市场的供需平衡正在发生逆转，租金价格的底部反弹也表明楼市止跌有来自基本面的支撑。

往前看，我们认为当重点城市挂牌量的回落态势持续1—2个月，市场有望再次确认价格底部，预计6—8月二手房挂牌价环比降幅将收窄至0附近。全国层面价格的止跌，对应到城市层面则表现为分化，基本面支撑强的城市房价有望率先止跌并小幅回升，而基本面承压的城市房价或仍呈现下跌态势。

目前，上海的刚需房已率先实现止跌回升，其本质是高租息带来的安全边际对房价形成了支撑。

从面积看，上海微型户型（<50㎡）和小户型（50—90㎡）房产的价格月涨幅分别达到0.6%、0.3%。其中，微型户型房价自2025年11月触底以来，已连续6个月保持上涨态势。从成交总价看，80万—380万元的房产价格均已止跌。其中，总价160万—250万元的房产价格月涨幅达到0.4%。

与此同时，深圳房地产市场的止跌则是另一番景象，改善房价格率先触底回升。

其中，180—250㎡的大户型房价月涨幅达到0.7%，144—180㎡的中大户型房价止跌，月环比为0%。相比之下，中户型（90—144㎡）和小户型（50—90㎡）住房尚未止跌，月跌幅分别为-0.1%、-0.3%。

该研报认为，目前，上海的刚需房和深圳的改善房已率先实现止跌回升，这背后体现了未来房价企稳的两种路径。

第一种是由房子消费品属性支撑的价格底部，通常需要看到租金回报率达到合理水平，且租金价格实现止跌，对应的是估值底部的自然企稳，上海刚需房是其中的典型代表。

第二种是金融属性回归带来的价格止跌，重点关注后续能否传导至其他核心城市的改善房和“新好房”，尤其是杭州、苏州等含“科”量较高的城市。

丽兹行豪宅报告也显示，从一线城市整体走势来看，当前豪宅市场的挂牌成交比长时间维持在高位，价格持续探底，市场仍由买方主导。买方仍保持决策理性，对价格相对敏感，对资产质量的筛选更为严格。买方市场下，市场成交量维持相对高位，前提通常是卖方完成预期修正，或项目具备足够强的产品与地段支撑。

与此同时，多家国际外资投行也密集发布研报，给予包括华润置地在内的一些内房股正向投资评级。如摩根士丹利发布研报称，上调华润置地2026年至2028年核心盈利预测。

美银证券研报认为，房地产市场仍处于复苏初期阶段，一线城市市场也出现更多回稳迹象。该行将优质开发商的目标价平均上调13%，其首选股包括华润置地、中国海外发展及建发国际集团。

摩根大通发布研究报告称，看好内房股前景，预计在基本面改善推动下，内房股股价仍有约20%上升空间。

举例来看，从2025年5月1日到2026年5月12日，华润置地股价涨幅超过了50%；而若自2024年9月的低位算起，华润置地股价累计涨幅已超过100%。

以反映港股通内地房地产上市公司整体表现的国证港股通内地房地产指数为例，今年5月以来，该指数已累计上涨约13%，跑赢同期恒生指数逾10个百分点；今年4月以来，该指数开启新一波涨势，其间国证港股通内地房地产指数的累计涨幅达24%。

从具体内房股股价表现来看，此前长期被市场冷落的不少内房股迎来股价表现的“春天”，部分股票阶段涨势惊人。

Wind数据显示，包括中国金茂、建发国际集团、保利置业、中国海外发展、恒大物业、华润置地、贝壳-W等在内的多只内房股今年4月以来累计涨幅均超过30%。