这个三线城市，二手房价涨幅全国第二

发展基本面扎实的三线城市的楼市正在迎来回暖行情。

中房报记者 许倩丨北京报道

“最近3个月，门店带看量翻了一倍，去年挂出去的房子终于有人问了。”在徐州云龙区经营一家房产中介门店的张经理告诉记者。

张经理的感受并非孤例。国家统计局最新数据显示，4月，徐州二手住宅销售价格环比上涨0.5%，在70个大中城市中涨幅位居全国第二，仅次于上海（上涨0.7%）。这已是徐州二手房连续第二个月环比上涨，且涨幅从3月的0.3%进一步扩大至0.5%。

与此同时，徐州新房市场也出现回稳信号：4月新建商品住宅销售价格环比持平，较3月的下降0.4%明显改善。

不止价格，成交量也在升温。徐州市住建局数据显示，一季度全市新建商品住宅销售166.7万平方米，位居江苏全省第二；二手住宅成交面积同比增长25.2%，增速位列全省第一。进入四五月份，这一势头得以延续。

这也意味着，发展基本面扎实的三线城市的楼市正在迎来回暖行情。

0.5%涨幅背后的“温差”

徐州二手房价上涨，始于今年3月份。

国家统计局数据显示，3月份，70个大中城市中，有13个城市二手房价格环比上涨，其中就包括徐州，涨幅达0.3%，居全国第四；4月份，徐州二手房价进一步上涨0.5%，涨幅居全国第二，仅次于上海，超过深圳、广州、北京等一线城市及强二线城市。

无论是新房还是二手房，徐州市场成交量都很猛。克而瑞数据显示，继一季度徐州楼市迎来“小阳春”行情后，4月份，徐州市区商品住宅成交1371套，成交面积16.97万平方米，成交金额15.62亿元，均价为9204元/平方米。从供应端看，新增供应仅520套，供应面积7.08万平方米，供求比低至0.4，市场呈现明显的供不应求状态。

徐州楼市整体去化周期也在改善。一季度末，徐州新建商品住宅去化周期降至11.9个月，为江苏全省最低。到了4月，核心区域如云龙区去化周期进一步压缩至9.2个月，市场热度可见一斑。

据金刚石数据，截至5月中旬，徐州全市新房成交1.19万套，二手房成交2万套。要知道，去年全年，徐州全市二手房成交4.22万套。照此速度，今年徐州二手房成交套数将突破5万套。

“五一”假期，徐州全市累计成交163套新房，同比上涨61%；成交二手房386套，同比上涨70%。

但把数据拆开，徐州楼市内部存在明显的“温差”，本轮回暖并非全面上涨，而是结构性区域行情。

4月份新房市场交易行情中，徐州市铜山区以907套、10.81万平方米成交规模，占全市总成交套数的66.2%、面积的63.7%，成为市场绝对主力；云龙区成交201套，均价达12057元/平方米；鼓楼区成交162套，均价10745元/平方米，两区虽供应有限，但成交转化率极高。泉山区量少价高，虽无新增供应，但仍实现40套成交，均价高达16605元/平方米，为六区之首。经济开发区供求比高达1.71，显示供应过剩；港务区则无供应、仅15套成交，市场活跃度明显不足。

截至今年4月，徐州市六区商品住宅库存面积合计209.37万平方米，其中铜山区以81.25万平方米库存高居首位，占总库存的38.8%，但12个月去化周期仅17个月，处于全市相对健康水平。云龙区去化周期仅9.2个月，为六区中最短。

相比之下，鼓楼区去化周期达31.7个月，经济开发区为35.4个月，淮海国际港务区更是高达37.6个月，市场信心依然不足。

“核心区学区房拉高了全市平均数，远郊房价其实还没有起来。”徐州当地一位房地产中介机构人士称。

政策支持与人口虹吸

在4月10日举行的徐州春季土地市场推介会上，徐州市市长沈峻峰用一组数据概括了房地产市场态势：政策友好、需求释放、价值兑现的关键窗口期。

他表示，徐州经历深度调整后，房地产市场已释放出企稳复苏的积极信号，正迈入结构优化、品质提升的新周期。

最核心的利好来自公积金政策的大幅调整。4月1日，徐州实施了近年来力度最大的一次公积金新政：

贷款额度大幅提升：单方申请最高可贷80万元，夫妻双方最高可贷120万元。对于多孩家庭，额度还能进一步上浮，二孩家庭提高20万元，三孩家庭提高40万元。对青年人才有梯队亦有优惠，40周岁以下博士提高30万元，硕士提高20万元，本科提高10万元。同时，对周边城市购房者开放代际互助，父母、子女可以共同申请贷款。

以一套总价150万元的普通住宅为例，若为三孩家庭且夫妻共同申请，最高可获得160万元贷款，几乎覆盖全部房款，极大地提升了购买力。

此外，还允许提取公积金支付契税和维修资金。可以说，该政策几乎覆盖了所有潜力购房群体，不仅是应对当前市场阶段性调整的应急举措，更是构建“租购并举、多主体供给”住房制度的重要组成部分。

徐州本轮回暖的一个显著特征是，改善性需求成为成交主力。从市场表现看，湖景大平层、低密洋房等高品质产品持续热销。

房价的长期支撑，最终来自城市基本面。据沈峻峰介绍，今天的徐州，人口优势和发展优势叠加，作为江苏唯一户籍人口超千万的城市，2025年经济总量达到9957亿元，今后5年新增城镇人口超过27万人，住房消费刚需还将保持相当规模。随着区域经济中心城市建设，经济能级持续提升和城市人口日益增长，为长期的住房需求提供稳定支撑。

此外，徐州近年来成为新晋“网红城市”，吸引了很多外地居民前来定居，多年来外地居民在徐州市区购房比例稳定在30%。

徐州楼市此轮回暖，有数据支撑，有政策驱动，有需求基础，但这并非简单意义上的“房价又要起飞”，更准确的是，徐州楼市经过此前深度调整，正在政策与需求双重作用下，进入结构性企稳回升的新阶段。

对于徐州这座城市而言，楼市的回暖是其作为淮海经济区中心城市价值兑现的一个缩影。正如一位本地企业人士所言，市场最终会奖励那些基本面扎实的城市，徐州正在证明这一点。