新政策落地，学区房危险了

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5月底，国务院发布了一份重磅文件《关于推行常住地提供基本公共服务的实施意见》。

文件明确提出的总目标是：

由常住地提供基本公共服务，逐步消除基本公共服务与户籍挂钩因素，促进未落户常住人口与户籍人口同等享有基本公共服务，有利于满足人民日益增长的美好生活需要，对提升城镇化质量、释放国内需求潜力、构建新发展格局具有重要意义。为推行常住地提供基本公共服务，促进基本公共服务均等化水平明显提升，有力支撑深入实施以人为本的新型城镇化战略。

我把这句话翻译一下，就是要推动常住人口与户籍人口同权。

文件中还有这样一句话值得大家关注：

随迁子女义务教育公办学位比例巩固提升，转学保障。对暂时无法保障义务教育阶段公办学位的随迁子女，常住地政府切实落实购买学位责任，减轻随迁子女家庭的教育支出负担。

以上信息都在释放同一个信号：

学区房危险了！

早在文件发布之前，头部城市就率先展开了动作。

4月底，北京海淀公布了2026年义务教育入学政策，正式结束持续10年的六年一学位政策。

此前，北京的一套学区房若是6年内学位被占，那么孩子不能用这套房入学，只能换房或等解锁。

因为一套解锁的学区房不仅是一套房子，更代表了一个上名校的资格。

如今，6年内学位被占的房子依旧能入学，尽管不能上对口校，但可以参加学区派位。

5月初，南京教育局发布新政，鼓楼、玄武、秦淮、建邺四大主城区同步发布新的招生办法：

取消提前一年落户、取消学位年限锁定。

此前，买学区房要提前一年布局，入学后还得砸在手里几年等学位解锁。

现在，只要孩子顺利进校，这套房子就能立刻挂牌。一套房能在6年内供6个家庭的小孩上学。

南京新政发布后72小时，南京二手房单日挂牌量突破千套。

5月11日单日挂牌量达1099套，创近30天新高。

树人、银城汇文等南京一梯队的学区48小时新增挂牌超50套，部分房源降价幅度达10-20%。

市场一片狼藉。

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学区房的价格，还有一波降幅。

截取几个城市的今年与高峰期的学区房价格，每一个数据都显得触目惊心。

北京的小南庄社区是海淀西北三环苏州桥板块的老公房小区。

小南庄社区约60平的南向两居室，2021年的成交价802万，单价13.65万；同户型在2026年4月的成交价是450万，单价7.66万/平，跌幅约44%；

橡树湾一期对口海淀实验二小，126.93平的南北通透三居室，在2023年5月的成交价是1765万，单价13.9万，同户型在2026年4月的成交价是1041万，单价8.2万/平，跌幅约41%。

金隅翡丽一期以六层洋房和叠墅为主，对口清河四小，165.24平的南北通透三居室，在2023年3月的成交价是1450万，同户型在2026年4月的成交价是910万，跌幅约38%。

南京的佳和园新政后成交10来套，对口汇文学区。

佳和园在5月17日建面约69.29㎡户型，成交总价174.5万，折合单价约2.52万/㎡。2021年3月，同户型的成交单价约7.17万/㎡，跌幅约65%。

西方巷对口钟英学区，35.92㎡二手房最新成交总价135万，成交单价约3.76万/㎡。2021年1月，该户型同楼层段成交单价约7.66万/㎡，跌幅约51%。

杭州的文鼎苑2021年50-60㎡小户型成交单价曾经高达12.8万元/㎡。2026年，同类房源的成交价格已跌至5.2万元/㎡左右，跌幅近60%。

近5年来，北京的累计跌幅大约是33%，南京累计跌幅约42%，杭州累计跌幅29.9%。

也就是说，过去几年里，大量学区房的跌幅超过大盘跌幅。

但你以为这就结束了？

根据链家统计的数据，南京西方巷小区近半年来的成交价格走势曲折。

2025年12月之前，整体呈现下降趋势。

2026年1-3月，成交价格被拉升回来。

2026年4月，成交再度下降。

2026年5月，成交均价环比上月下降12.1%。

与此同时，南京整个市场二手房5月预计成交10724套，同比上涨22%。能仁里、软件大道、大校场、光华路、新玄武等板块的二手房成交价小幅上涨。

整个大盘仍保持企稳甚至上扬的态势，而学区房却大幅跌了。

如此我们便能解释南京学区房近一年走势的内在逻辑——

2025年12月之前，学区房随着大盘一直跌到低位。

2026年1-3月，趁着小阳春的热风，学区房的成交价格被拉升回来。

2026年4-5月，随着学区新政发布，学区房被踢出了房价企稳上涨的车道。

学区新政再度打破学区房价格的下限。

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今后，99%的学区房是伪命题。

一直以来，我认为买学区房存在“赌的可能性”。因为学区房和常规的商品房比起来，逻辑还是存在区别的——

常规的商品房在于难以改变的价值夯实。

从产品力而言，外立面的高级用料、大师级别的审美设计、科学的户型设计；从地段价值而言，地铁线路的便捷、商业综合体的浓度、产业的量级；这些要素都是几十年甚至百年不会轻易变更的。

而学区房的价值在于那一纸政策。

只要政策的出台限制了学位的流通，那么学区房立马就会变得稀有，进而价格高涨；只要政策变成如今的宽松模样，市场上的学区房供应立马增加，价格直接被打下来。

由此，市场上出现了两波人。

2021年之前卖掉学区房的，不仅吃到房价上涨的红利，更吃到学区红利；

2021年之后买入学区房的，则遭受了房价和学区价值双重暴击。

那么，还能去“赌”学区房未来的上涨溢价吗？

可能性很低。

我对此有两点判断：

1.学区房的主力，那些中产的买房思路变了。

2026 年 1-4 月，全国120㎡以上改善占41%，四房占31.3%，首次超过三房户型。各大一二线城市的大户型新房在整体的房地产市场中卖得最好。

同期，二手房的成交主力户型是100平以下的小户型。

改善买新房，刚需买二手。

有能力为学区房提供溢价的中产们，正在花钱改善自己的居住体验。

他们可能不会为学区房买单了。

2.人口结构也正在发生变化。

以北京这座城市为例，北京出生人口高峰期是2014年-2019年，这批孩子在2020年-2026年上小学。最大的出生高峰是2017年，在2023-2024年上小学。

因此，幼升小历史最高峰已经过去了。

那么学区房如何重现荣光？

可能只有北京、上海放下包袱，开启无限制虹吸人口的模式才能做到。