15万亿入场，地产股集中爆发，城市更新汹涌而来

地产股爆了。

昨天，A股四大指数全线下跌，截至收盘，沪指跌0.73%，深证成指跌1.81%，创业板指跌2.11%，科创综指跌4.77%。全市场超3800股下跌。

但房地产股却是久违的大涨潮。

阳光股份、香江控股涨停，万科、绿地一度触及涨停；保利发展、招商蛇口、滨江集团、金地集团等跟涨。

港股房地产行情同步走强，碧桂园盘中涨超40%，融创中国一度涨超20%，旭辉集团、世茂集团、正荣地产涨幅均超10%，龙湖集团、越秀地产、华润置地也录得超过3%的涨幅。

从2022年救市以来，地产股持续低迷，但几乎每一年都会有一波不期而至的爆发行情，当我们往深处探究原因之后，会发现分别如下：

第一次，2022年11月，地产股涨了27%。

那么，发生了什么？

核心推动是央行、银保监会开始史诗级救市。推出金融16条+救市三支箭：信贷、债券、股权全面支持房企。政策强力转向保交楼、稳行业。

结果，地产股暴力反弹，优质房企翻倍。

但最终，因为行业基本面没恢复，涨完又跌！

第二次，2023 年7月，地产股迎来第二波反弹。

那么，这一次发生了什么？

7月召开的中央经济工作会议，第一次明确提出地产供需开始逆转，最高政策层面宣布全面救市。

之后，全国限购全面松绑，首付比例、房贷利率逐渐下调。地产需求端制约性政策从此基本全面取消。

结果呢？地产股再一轮大涨。但最终因为销售没能真正起来，行情戛然而止！

第三次，2024年9月，这一次行情，是从2022年地产下行周期开始以来，最强的一波反转式暴涨行情。

那么，这一次发生了什么？

是政治局会议重新定调，确定要全面促进房地产止跌回稳。然后，全国性的史诗级救市组合拳接踵而至，取消利率下限、降首付、提出城中村改造。

这一次的结果，融创、旭辉等暴涨了2倍，龙头央企涨了50%，成为过去几年中最猛、持续时间也最久的一波。

城市行情同时回归，深圳、广州频繁出现炒房团。但最后，因为持续性不足，终归下行。

但这一次也带来了一个负向反馈，行情没有被托起，最终开始反噬信心，这让2025年成为楼市最黑暗的一年。

这又促使了在2025年底，中央救市政策开始转向，从需求端全面转向供应端。

提出：

严控城市框架、转为现有城市优化，城市化；

严控地产增量，优化现有存量，收库存做保障房。

一场供需攻防战彻底打响了！至此，中国的城市化进程从扩边界全面进入到城市更新阶段。

结果是显而易见的：

前四个月，国内楼市的销售数据是：

1月+2月，一共9293万㎡；3月10323万㎡；4月5733万㎡；合计25349万㎡。

但新开工面积是多少呢？1月+2月，一共3695万㎡；3月3725万㎡；4月2638万㎡；合计10057万㎡。

25349万㎡-10057万㎡=15292万㎡。这数据就是需求和新供应之间的差额，也等于是前4个月消化了15292万㎡前期积累库存。

那么，现在新房库存一共多少呢？77801万㎡。

这个结果让所有的机构都对新房预期非常乐见，预测2026年底到2027上半年，新房的供需将产生逆转，从过去几年的供大于需，转为供小于需。

这是新房控供应，再看收库存。

此刻，地方政府和国资平台正以前所未有的规模和速度，成为商品房与闲置土地市场上最大的买家。

4月28日，中央政治局会议明确提出，将盘活存量商品房、收购存量房源转为保障性住房，作为稳定房地产市场的核心工作任务。

这是执行层面正式将存量房收购纳入国家战略级工作部署，成为政策的顶层支撑。

5月21日，上海官宣二手房收储从浦东、徐汇、静安三区，扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦五大中心城区，实现八大中心城区全覆盖。

5月26日，广州再出手，试点收购环城高速以内300万元以内、70㎡以下二手住宅。

至此，一场全国性的收房风暴席卷而来。

这一套政策组合拳下来，从严控增量到收库存，堪称是真正的打蛇打到了七寸。

然后前几天，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》完成了今年最重磅的救市计划。

共识是，这个城市更新规划兼具顶层设计与落地性，既明确量化任务、资金路径，又重构更新逻辑与发展模式，将对房地产、基建、城市运营及相关产业链产生深远影响。

多家机构根据这些指标预测，整个十五五期间，城市更新将带动超过15万亿投资。

至此，新的一轮地产股被彻底引爆了。

这一次和之前几次不同的地方在于，当我们复盘过去的几次上涨，每一次都是政策预期引爆，是信心层面的预期引导更多些。

而这一次，不同的地方在于，所有的政策，都是真金白银的落地和执行。

就像我们已经看到的，新房的预期，已经在向好和改善了！