豪宅似乎没有那么好卖了

豪宅去化预警。

图源｜每经媒资库（图文无关）

当多个核心城市二手房成交量创下近三年同期新高、新房和土地市场同步回暖之际，曾经一路领跑楼市的高端豪宅板块却开始显露出些许降温迹象。

克而瑞数据显示，今年前5个月，重点30城总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，下降幅度已经超过了整体新房市场，可以说是“跑输大盘”，这一现象在近几年并不多见。

“日光”豪宅少了

5月23日，位于深圳湾的中信信悦湾及宝中观潮府加推产品同日开盘，双双“日光”。前者推出77套总价5150万元起建面约302平方米大平层，开盘半小时即售罄，一套顶层复式备案单价逼近40万元/平方米；观潮府加推40套总价2600万元起大四房，线上直接售罄。

这是5月以来全国范围内为数不多的“日光”豪宅。

作为全国高端住宅市场的重要风向标，上海单价“10万+”住宅市场曾长期保持高热度，大量项目实现开盘即售罄，吸引资金持续流入。但从今年的市场表现来看，多数高端项目开盘后未能再现过去的“开盘售罄”态势。

类似情况也出现在杭州。今年以来，杭州高端住宅市场整体热度依然处于高位，但核心项目的去化率已经出现边际回落。以被市场高度关注的几个高端盘为例，在4月首开阶段，中海万潮玖序、滨江金帝奥映世纪、建发栖湖云庄去化率分别达到100%、95%和92%，整体表现亮眼。

但进入5月加推阶段，即便推盘规模有所缩减，项目去化率仍出现回落。中海万潮玖序降至94%，滨江金帝奥映世纪和建发栖湖云庄均降至85%，分别较首开阶段下降6个、10个和7个百分点。

虽然85%以上的去化率依然属于市场较好水平，但4月“售罄级”热度未能延续至5月，显示出高端市场客户转化效率正在边际走弱，市场动能由此前的快速释放逐渐回归平稳。

值得注意的是，从供应端看，武汉、成都、杭州⋯⋯越来越多城市开始出现“10万+”级项目。

以成都为例，2024年，麓湖生态城长滩（长湖阙）一套顶层建面约1763平方米大平层，单价突破10万元/平方米，总价约1.8亿元，刷新成都新房清水取证价格新高；2025年6月，麓湖丽世缦华项目10号楼一套面积约256.07平方米房源取证单价高达约22.1万元/平方米，总价高达5661.33万元，再次刷新成都新房单价天花板。

与此同时，建发海耀、招商玺等项目取证价格均有超过10万元/平方米的房源。

再如武汉外滩核心的绿城外滩玫瑰园项目，今年5月公示的最高备案价来到9.9453万元/平方米，刷新武汉新房最高备案价纪录。在杭州，4月25日，中海万潮玖序首开均价达到10.49万元/平方米，这不仅是杭州今年第一个“10万+”高层项目，也宣告杭州的高端住宅正式进入新定价区间。

不过，这个价格纪录很快就被刷新。4月27日取证的建发栖湖云庄，直接把均价推到15.4万元/平方米，单套住宅总价最高达到1.36亿元。

部分项目可能面临滞销

据克而瑞，从趋势来看，2023年是高端市场的阶段性高点，全年成交套数达54038套，同比增长4%，显著跑赢同期整体新房市场（同比下滑6%），高端市场以正向增长跑赢大盘10个百分点，展现出高端需求作为市场稳定器的极强的抗跌韧性。

进入2024年，市场整体调整压力传导至高端领域，成交套数回落至41932套，同比大幅下滑22%，跌幅与整体市场的-26%旗鼓相当。

2025年市场延续调整，成交套数小幅回落至40717套，同比降幅收窄至3%，而同期整体新房市场同比下滑22%，两者分化扩大至19个百分点，高端市场表现明显优于大盘，展现出极强的抗跌性。

直至2026年前5月，高端市场为2023年至今首次跑输大盘。这一变化表明，在刚需主导的市场修复周期中，高端需求的复苏节奏显著滞后。

“热度城市新房市场分化加速，即中心区少数高端盘热度比较高，购房者小众，对价格不敏感，希望有高端项目，但这部分市场比较小众，市场热度表现在点状，对整体市场体量支撑很小。对刚需刚改项目的影响比较小，基本不存在价格传导。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受记者采访时表示，“10万+”的项目只能是少数项目，不可能出现太多，“有支付能力的人群有限，另外有类似区位优势的地块也不多，同时之前的项目有很多二手房，也在分流需求”。

克而瑞分析认为，近半年成交高端宅地建筑面积代表今年内可转化为高端住宅的新增供应规模。从这些新增规模来看，武汉以107.3万平方米居首，第二为广州达71.6万平方米，上海37.7万平方米、成都35.8万平方米、杭州34.9万平方米紧随其后，这些城市的高端宅地供应显著高于其他城市。

结合城市当前市场对高端住宅的实际消化能力，武汉、广州、杭州、北京、成都等多城高端去化面临挑战。这些城市未来若大量高端项目集中入市，客户分流、价格竞争的压力将明显上升，部分定位偏差或产品力不足的项目可能面临滞销风险。

不过，中指研究院发布的《2026年5月居民置业意愿调查报告》（以下简称《报告》）显示，居民购房信心延续边际改善，部分需求出现“加快入市”迹象。

《报告》显示，5月底“居民购房意愿强于上月”占比约16%，环比增加0.3个百分点，保持相对稳定。整体来看，居民悲观预期呈现波动下降趋势，市场下行担忧有所缓解，积极入市意愿逐步稳定。“居民购房意愿强于上月”占比处于近一年高位水平，购房意愿出现边际改善，政策托底楼市效果显现。

相比之下，一线城市购房意愿持续改善，二线、三四线城市置业意愿修复动力仍较弱，需求释放后出现下降。

整合自第一财经、每日经济新闻、南方都市报、新京报