先到先得？郑州51套每平米两千来块的涉税房变卖引争议

作者 | 第一财经 马纪朝

近日，郑州的吴晓光获知，当地一小区的部分房产将以2000元/㎡左右的价格对外公开售卖，他和朋友都认为是个“捡漏”的机会，因为该小区同类物业的售价曾高达1.2万元/㎡左右。但他们随之发现，要捡到这个“漏”并非易事，因为针对它的售卖规则不是出价高低，而是谁先报名。

据了解，这是一批涉税房产，处置机构确认认购资格的规则是“先到先得”，也就是按报名先后来定资格。这意味着，谁先知晓这个处置信息并先报名，谁就拥有“捡漏”的先机。因此，这批物业的处置在当地引发争议。

从1.2万到2084元

郑州市中原区税务局林山寨税务分局（下称“林山寨分局”）的对外变卖公告，披露了该批房产的更多信息。

该批房产共计61套，全部为住宅，位于裕华满园小区8号楼，由河南德宇实业有限公司（下称“德宇公司”）开发建成，是2019年交付的次新房，紧邻郑州大学北门。

国家税务总局郑州市税务局于2025年10月11日发布的一则2025年三季度末欠缴税款企业信息显示，河南德宇实业有限公司共计拖欠税款约5094万元，包括城市维护建设税、城镇土地使用税、地方教育附加、教育费附加以及印花税、增值税等多项税种，其中土地增值税为大头，共计拖欠4811.78万元。

由于拖欠的大量税款迟迟未能缴纳，德宇公司所在的林山寨分局将该公司61套房源查封，并通过中拍平台对该批房源组织实施对外拍卖。

吴晓光告诉记者，当时，这些房屋的对外起拍价为3100多元/㎡。

最终，61套房源中的10套房屋被分别以小幅溢价成交，剩余51套房屋因流拍未能售出。吴晓光随后发现，剩余的房子不再通过网络拍卖了，而是直接线下变卖。

6月12日，吴晓光在办税大厅看到了这则由该局于2026年6月8日发布的变卖公告，其中列出的房源列表显示，他曾经看中的那套面积141.43㎡的房子，已由当初的网拍价53.7万元，大幅调价至35.8万元，降幅高达30%。其余50套房子，也分别降价了三分之一左右，单价则分别从3100多元/㎡，最低降价至2084元左右。

多位居住于裕华满园小区的业主则告诉记者，与该批房源同时建成的同小区新房，最初的售卖价曾高达1.2万元/㎡，如今，伴随着房价下行，裕华满园小区的二手房成交价，大多在6000元/㎡左右。

先报名者得

潜在的每平方米4000余元的利润空间，让吴晓光和朋友们更加心动。可是，就在他们准备购买时，却被告知，一共51套房源，报名者已经好几百人了。而且，最关键的是，这批房源不是“价高者得”，而是“先报名者得”。

记者注意到，林山寨分局在上述变卖公告中称，变卖价格固定，不设竞价环节。公告期满后，按登记时间先后顺序确认购买资格；同一房产多人申请的，以登记时间最早者为准；首位购买人须在公告期满后按照税务机关要求将变卖价款缴入税务机关指定账户；首位购买人未按照税务机关要求缴款的，视为放弃购买资格，按登记时间顺序通知下一顺位购买人递补。

在吴晓光看来，这实际上意味着，获知变卖公告的时间先后，将成为最终是否取得购买资格的最重要因素之一。但这次变卖既不选择网络公示，也不选择报纸公示，而是只采用公告栏公示，在一定程度上限制了信息的传播，这最终导致自己未能第一时间获得公告信息，并最终错失购买机会。而多人报名却不竞价，仅以报名先后决定房屋归属的做法，则不仅剥夺了其他报名者愿意支付更高价格的机会，也无法实现国家财产、税收利益价值最大化。

实际上，即便是中原区税务局内部，一些工作人员对此公告内容也并不了解。

6月17日，多位接听记者电话的中原区税务局及其下属分局林山寨税务分局的工作人员表示，自己未曾看到有相关涉税房产处置的公告，亦未曾听闻同事提及相关事项。

涉税变卖，方式不一

吴晓光告诉记者，他曾就上述问题与中原区税务局有关工作人员沟通，对方的答复是，变卖公告符合相关规定，其制定依据为《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条及2005年7月开始施行的《抵税财物拍卖、变卖试行办法》（国家税务总局令第12号）。

记者查询上述文件发现，国税总局在其中提及的“变卖”，是指税务机关将抵税财物委托商业企业代为销售、责令纳税人限期处理或由税务机关变价处理的买卖方式。但对于这种“变卖”是否需要竞价，以及何种形式竞价，其中并无明确规定。

也因此，各地税务部门在变卖抵税财物过程中出现多人应买时的处理方式上，也衍生出多种应对方式。

其中，大兴安岭地区税务局在处理大兴安岭圆满房地产开发有限公司因欠缴税款导致部分房屋变卖时，便特别指出，多人应买时，以执行税务局收到书面申请的时间先后确定应买顺位，执行税务局同日收到多份应买申请的，以抽签方式确定应买顺位；应买人未在执行税务局通知缴款期限内足额缴款的，后一顺位的应买申请人顺位递升。

而国家税务总局古浪县税务局在处理甘肃智慧园房地产开发有限公司因欠缴税款导致其所开发的古浪县碧桂园小区5间商铺因抵税被变卖时，则采用了以“密封形式现场书面报价”的方式，即在保证金到账截止时间内，有2家及以上竞买者交纳变卖保证金并办理报名手续的情况下，申请人在公布的变卖起始价基础上以密封形式现场进行书面报价，最低报价为变卖起拍价，加价幅度为总价1000元或其整数倍，最高幅度不限。本局收到密封报价后，在变卖现场开启，最高报价者为变卖应买人。同一标的如出现相同价格的情况，现场给相同出价者发放报价单，再次填写价格后密封提交至现场开启，最高报价者为变卖应买人，出价不得低于前述的“相同价格”。

国家税务总局盐城市亭湖区税务局在处理江苏东亭置业有限公司因欠缴税款导致的房产变卖时，先是于今年1月30日公告称，将采取单次加价幅度为10万元，最高报价者为变卖应买人的“密封形式现场书面报价”，之后，又于2月6日再次发布变卖公告，将“密封报价”调整为“线上公开竞价”，即通过阿里拍卖平台进行变卖。

对此，该局给出的理由是“为维护国家税收利益及纳税人合法权益，保证变卖过程公开透明。”

一位长期关注房地产发展的郑州地产专家告诉记者，目前税务部门之所以经常出现房地产企业欠缴税款的原因，一方面是由于近年来的房价波动，造成部分地产企业经营不善，另一方面，也跟房地产企业的征税方式有关。

他说，以往，房企在纳税时，一般是按照项目预售收入的一定比例先预缴一笔土地增值税，之后，等项目销售完毕或竣工验收再按实际发生的收支款项确定最终的税额，再以纳税总额减去已预缴部分，在此过程中，得出应缴的税收总额。

正常经营的地产企业为了未来能多拿地，一般会主动申报清算税额，可是，如果地产企业经营不善，就失去了申报清算税额的积极性，最终导致税费欠缴。

6月23日，为求证相关内容并跟进了解后续涉税房产的处置方式，记者致电中原区税务局。该局办公室负责宣传的郭姓工作人员在记录记者的采访内容后表示，将在向上级请示后给出答复。

6月24日，记者再次中原区税务局，该局工作人员表示，经与上级部门沟通，该局不便就相关涉税房产的处置问题接受采访。

“从目前的地产形势看，下一步可能还会有房地产企业因税费欠缴导致其房产因涉税被拍卖、变卖。”上述地产人士说，如果从这个角度去看的话，林山寨税务分局相当于拉响了郑州涉税房产处置的先声，因此，能否尽可能减少其中的争议，既保障变卖过程的公开透明，又能最大程度上维护国家税收利益及纳税人合法权益，都将对后续郑州乃至全国的涉税房产处置有借鉴意义。

针对可能再出现的涉税房产争议，该地产人士建议，一方面，可通过线上线下多渠道发布公告的方式，尽可能消除信息壁垒，另一方面，可将变卖渠道由线下转至线上网络拍卖平台，通过线上竞价的方式，一方面，可保障交易公平，另一方面，也能在最大程度上维护国家税收利益。

（文中吴晓光为化名）