二手豪宅的房东，最近更焦虑了

1

先看一组照片：望天际示范区的现场验资照片。

如果还没听过这个故事，我和大家再普及普及。

望天际是杭州今年当红的豪宅一号作品，总价区间约在3300万-1亿之间。

示范区开放当日，由于验资看房的老板们实在多，于是项目当场提高了验资门槛，达到了内地看房验资的天花板。

506方样板间参观验资提高3000万至8000万；

386方样板间参观验资提高2000万至5000万；

296方样板房参观验资需要3000万；

注意！这还是动态验资。

即，你的银行卡要躺着8000万的现金才能看到样板房。

即便如此，有钱人们依旧在酷暑之中排着队要去看房。

类似情况的还有滨杭传麒府，普通户型验资2000万，493平大户型3800万；栖湖云庄统一验资3000万……杭州几乎每一个豪宅看房都需要验资。

这些客户不乏老牌豪宅的业主。南星桥的金色海岸、阳光海岸的业主就会去看望天际、奥映世界等江南的豪宅；武林壹号的业主则会去看滨杭传麒府。

据我所知，前两年一位刚买了金色海岸的业主，目前正在犹豫要不要换望天际386方。

看到这里，你是不是会觉得杭州有钱人真多啊？

但今天我想说的是有钱人的另一面：焦虑。

是手握3000万看不起望天际386方的焦虑，是手握5000万看不起望天际506方的焦虑，是在豪宅市场里被分为三六九等的焦虑。

这些老牌豪宅的业主们更焦虑。

看着新豪宅产品力愈发出众，大门的金碧辉煌、会所的珠光宝气，他们走进新豪宅售楼处的那一刻，危机感就起来了。

不止是杭州的有钱人在焦虑，全国的有钱人都这样。

深圳湾1号·瑞公馆，看房需验资3000万，看房需排队竟然需要半个小时；中信城开信悦湾看房需验资2000万，现场看房也需要排队。

广州的玥玺湾，第一天开放就有500多位手握1000多万的准买家在排队验资，把整个售楼处围得水泄不通。

2

有钱人的焦虑，很大程度归因于自己手里的标的快跟不上市场了。

早在前两年，上海一二手豪宅的竞争就非常残酷。

光是2000万总价以上的豪宅，上海2024年-2025年两年就新增了将近一万套。

新房豪宅太多，有钱人看得眼花缭乱。

2024年，上海2000万以上新房成交5532套，是2023年的1.6倍，是2024年二手房的3.4倍。再往上到3000万的豪宅市场，2024年上海3000万以上新房成交2553套，是二手房的4.8倍。

2025年，上海整体豪宅市场新房成交3606套，是二手房成交的 1.93倍。聚焦到更高端的5000万以上，新房成交量达1246套，是二手房成交的5.06倍。

以至于，二手豪宅只能降价出售。

黄浦老西门的复兴珑御，2026年急售一套房源单价仅14.5万/㎡，全小区成交周期平均达6个月。距离复兴珑御800米的海玥黄浦源2026年1-6月网签41套，开盘去化率92%；

黄浦滨江的二手豪宅华润外滩九里，大量房源挂牌超1年无人问津；直线距离500米的华润沄启滨江2026上半年成交 67 套，去化95%；

徐汇滨江的融创外滩壹号院往年常常有超20套成交，今年上半年289㎡户型尚未传出成交消息，一路之隔竞品新房翡云悦府上半年网签52套，开盘当日去化88%。

深圳市场依旧是这种情况。

深圳一线海景的二手豪宅翡翠海岸，目前的平均挂牌周期8个月。

翡翠海岸的竞品新房豪宅中信元湾府动工后，直接遮挡了翡翠海岸的一线海景，导致后者的看房量下滑 70%，你说业主们要不要焦虑？

华侨城纯水岸四期278㎡小高层峰值成交4850万，如今业主急售报价3800万，且挂牌5个月无成交，同片区临湖新华侨城新玺2026上半年成交38套，去化90%。

广州天河珠江新城中区的新鸿基峻林，单价跌幅超30%，今年上半年成交量同比下滑62%，而金融城的新房保利天曜，上半年成交96套，最近又开始涨价；

杭州老牌豪宅绿城桃花源的联排别墅峰值套均 5200 万，2026年上半年成交仅28套，去年同期70套，同比成交下滑 60%。今年的新房豪宅建发栖湖云庄，总价5000万-1.36亿，共规划79套房源，基本售罄；

2026年1-5月，杭州2000万总价以上的新房网签250套，同总价二手成交不足30套，高端新房成交占比超7成，二手豪宅购买力被全面虹吸。

成都攀成钢老牌顶豪伊泰天骄，近400平大户型曾全年无成交，且单价从5万降低至3万，而金融城核心，距离攀成钢3公里的江景大平层，2026上半年成交78套，持续分流攀成钢置换客户。

不仅仅以上这一两座城市如此，二手豪宅的处境是普遍性的。

据克而瑞深度咨询与普睿地产研究联合发布的数据，2026年1—5月，全国重点30城总价1000万元以上高端住宅成交13986套，同比下降19%，跌幅超过整体新房市场（同比下降15%）。

从全国市场来看，今年前5个月，曾经抗跌的高端住宅市场罕见跑输大盘。

3

焦虑仍然还在延续。

近期，各大城市的地王一座接着一座涌现，它们早就排着队想要进入豪宅市场。

上海虹口嘉兴路内环地块，经多轮竞价，最终以楼面价10.85万元/㎡、溢价率35.2%成交。杨浦八埭头滨江组合地块起始总价 118.68 亿，楼面价77000元/㎡

深圳南山区粤海街道一块宅地成交楼面价 108680元/㎡，溢价率150.74%，刷新了历史单价地王。

滨江永久河省儿保南地块楼面价51577元/㎡，总价60.94 亿，溢价 79.03%，成为了杭州今年上半年的总价和单价的双料地王。

还有更多的地王，遍布各城市，我就不一一列举了。

你只需要记住一个关键——

一座城市有钱人的承价能力有限，一二手豪宅的价格几乎有重叠部分。

新房与二手房，永远是竞对关系。

当总价来到了两千万，甚至三四千万的水准，基本在趟平二线市场90%的豪宅；而当总价达到五千万以上的水准，基本可以趟平一线城市90%的豪宅。

套均5000万总价的新房，在国内已经属于天花板级别。

手握以上预算的客户，有极大程度的自由权，既能选新房也能选二手豪宅。

随着越来越多的豪宅入市，只会让二手房客户陷入观望情绪，让豪宅业主更焦虑。

以杭州为例，我找了新老豪宅的对比照。

上图是杭州奥体的保利天珺，总价1000-2800万；下图是奥体二手豪宅澄品，总价600-1800万。总价段有很大的重合。

两张图对比之下，你就能看出保利天珺的大门气场不止提升了一两个档次。

保利天珺这个总价这种产品力的新豪宅，杭州一只手都数不过来。与此同时，杭州还在不断地出让豪宅地块。这也是一二线城市现状。

原本想置换二手豪宅的业主能不观望吗？

手握二手豪宅的业主能不焦虑吗？

最后，再做个总结吧。

对个人而言，当下市场的产品迭代越来越快。随着房地产快速发展时期的落幕，那种手握一套豪宅，吃尽二十年红利的例子，很难再复刻了。

对于一二线城市而言，真正的检验时刻到了。

只有新房、二手豪宅两面开花的市场，才能看到市场上涨的动力。这意味着这座城市的市场背后有着足够夯实的产业和足够旺盛的购买力作为支撑，这关乎的是城市的基本面。

只有这样的城市，新一代的地王和豪宅才能拉升市场。

好消息是，目前已经能在上海和深圳听到类似的风声。