长三角这一城市，房价逼近2万元关口

01

宁波二手房成交量创五年新高

宁波楼市上半年的成交，可圈可点。

根据宁波晚报旗下地产号“宁波楼市报道”梳理的数据来看，更能真实感知市场冷暖的二手房市场，走出了一波不错行情。

2026上半年，宁波全市二手房成交量36841套，较去年同期上涨了21.05%，为五年来第二高。

市六区成交了26091套，同比上涨27.3%，为五年来新高，楼市调整以来次高。

来源：宁波楼市报道

受成交走暖影响，宁波的二手房挂牌量继续下跌。

2021年房地产全面调整之后，各城市的二手房挂牌量激增，宁波二手房挂牌量在2023年年底创下高峰，高达11.57万套，之后一路下降。

今年年中，二手房挂牌量跌至78507套，基本回到了调整前的挂牌水平。

来源：宁波楼市报道

二手房成交创五年新高的同时，宁波新房成交量依旧低迷。

上半年宁波全市新房成交量12097套，市六区成交量6358套，同比均略有上涨，但依旧处在历史低位。

来源：宁波楼市报道

二手房大幅度回暖，新房依旧低迷的核心逻辑，主要有两个：

第一，新房供应减少。

宁波报道的原话是：

公开数据显示，今年上半年，市六区商品住宅的“上新”节奏，除3月破千套外，其余几个月都处于近六年来的极低水位线。整个上半年，市六区合计新增供应商品住宅不过2728套，较去年上半年同比锐减38.01%，更创近六年同期新低，甚至不足2021年上半年的零头。

第二，二手房成交大幅回暖，抢夺了新房客源，也即二手房在虹吸新房客源。

虹吸背后的核心逻辑是价格，二手房的价格主动权在业主，新房的价格主动权在开发商，开发商的备案价则受官方监管，不易大幅调整。

这里就牵扯出了宁波二手房成交量创五年新高的核心逻辑，以价换量。

02

宁波二手房仍在调整

从房价来看，宁波二手房成交价仍在下行。

对于宁波楼市，本号持续关注着，宁波房价的峰值大概在2021年年中，当时宁波的二手房成交均价在2.9万元/平方米左右。

高点时期，宁波核心三区的均价位居前三，其中鄞州与江北均价均超过3万元。

去年年末，贝壳找房追踪的数据显示，宁波整体二手房成交均价跌至2.1万元，而到今年年中，贝壳找房没有再公布成交价，仅公布了挂牌价降至2.06万元/平方米。

来源：贝壳找房

不过，透过各区成交价下降情况来看，全市六区两县一市一新区，鄞州、海曙、北仑、奉化、余姚、杭州湾新区相较去年年末，都跌了。

这意味着整体成交价必然应该跌到了2万临界点。

制图：城市财经；数据来源：贝壳找房

与高点相比，宁波整体均价跌了三分之一。

具体到各区来看，奉化、杭州湾新区均价接近腰斩。此外，奉化、象山、杭州湾新区较高点，均价早已跌破万元。

核心区海曙、鄞州、江北调整幅度均超过了三分之一。

这个跌幅不算多，宁波算是能扛得了。

毕竟广州已经从高点时期的接近5万跌至如今的逼近2万，杭州高点时期均价4万，现在已经跌破2.5万。

很多弱省会城市，房价已经跌破万元。

过去四年，全国房地产市场经历了一轮系统性调整。此前长达十余年的上涨周期，提前透支了大量居民购买力。当市场进入下行周期后，无论是一线城市、强二线城市还是普通城市，都很难独善其身。

产业、人口和经济实力能够决定一座城市房价的长期上限，却很难对抗全国性的周期调整。

区别只在于，产业强、人口持续流入的城市，下跌幅度相对有限，市场恢复速度更快；产业竞争力不足、人口流出的城市，则面临更深层次的调整压力。

宁波显然属于前者。

从产业来看，宁波拥有全国最强的民营制造业体系之一，工业增加值长期位居全国城市前列，外贸总额稳居全国前五，经济基本面较强。

也正因如此，宁波楼市呈现出一个典型特征：

价格仍在调整，但成交已经率先恢复。

换句话说，市场正在通过价格回归来寻找新的供需平衡点。

当房东愿意降价，购房者愿意入场，成交量自然会回升；但在库存尚未完全消化、居民收入预期尚未明显改善的背景下，价格企稳往往要晚于成交量回暖。

因此，宁波楼市当前最准确的描述不是“反转”，而是“筑底”。

成交量率先见底回升，挂牌量持续下降，说明市场最艰难的阶段或许已经过去；但房价仍在调整，则意味着市场距离真正企稳，可能还需要时间。

03

大调整已结束，小调整还为时尚早

从本号之前分析过的深圳、广州、杭州、东莞、厦门、南京以及这篇文章的主角宁波房价走势来看，可以得出两个结论，当然这纯属我个人的一家之言，仅供参考。

第一，主流城市的房价都完成了大调整周期。

主流城市房价调整的快速时间段是2021年至2025年。

比如宁波，这段时间里均价从3万降至2.1万。现在则进入了阴跌与横盘周期，去年年末到今年年中，虽然仍在跌但跌幅很小。

再比如深圳，前四年房价从接近9万跌至6万，现在则在6万至5.8万之间来回震荡，

再比如广州，前四年房价从4.5万左右跌至去年年末的2.18万，今年上半年则在2.15万上下震荡。

再比如杭州，前四年房价从4万跌至2.5万，今年上半年则在2.5万上下震荡。

正如我在分析广州楼市的文章中强调的，当下主流城市的房价泡沫已经挤得差不多，未来可能长时间维持现状，或者进入长周期的阴跌，但整体跌幅不会大。

从日本的经验来看，也是如此。

1990年日本房地产泡沫破裂，之后四年日本各地房价无差别下跌，1995年开始东京房价缓慢下跌，2002年东京房价与整个日本房价出现K型分化，东京筑底反弹，日本整体房价直到2021年前后才勉强筑底，但没有明显反弹。

日本在房价泡沫破裂开始的五年内，全国各地房价无差别回调。五年后首都东京缓慢下跌，直到2002年才筑底反弹。东京房价调整用了12年。

日本全国房价筑底则用了31年，且筑底后日本全国整体房价没有明显反弹。

我一直在强调，我们虽然一直想摆脱日本的老路，但始终在跟随日本的脚步前行，无论是人口出生率还是房价，每一步都精准跟随。

这意味着，尽管主流城市房价大调整已经结束，但接下来并不是反弹，而是长周期的横盘乃至阴跌。

第二，小调整还远未结束。

这一点，本号已经反复强调过。

当前全国房地产整体依旧陷入在两位数调整当中，房地产投资两位数调整，商品房销量与销售额两位数调整。

更关键的是，5月份的房贷数据、消费贷数据以及消费数据，均很不好看。

四五月份房贷连续负增长，消费贷持续负增长，5月份的消费也出现了2022年底以来的首次负增长。

这几个数据拼在一起，指向的是同一种社会情绪：

防守。

当整个社会进入消费防守状态时，房价就很难真正见底。

只有当人们重新相信未来、敢消费、敢贷款、敢承担风险的时候，房地产市场才可能真正完成筑底。