中国楼市的4张图表，周期不同步，事实不冲突

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如上图，6月份百城二手房住宅价格、10大城市二手房住宅价格、上海二手房住宅价格的环比数据走势，

环比指的是相比上一个月的数据变化，

百城还是在负值，也就是还在环比下跌的通道中，也就是说，100城的基本面还是在下跌，环比同比都是下跌，

10大城市的基本面比百城好，但依然还是在下跌，也是负值。

上海不一样，连续4个月实现环比上涨，而且上海很大，这个环比上涨的数据里，是包括了很多郊区房产、老破小、老破大、旅游地产的数据，这些非优质资产肯定还是在下跌，但总体上能实现环比上涨，也就是说，上海核心区品质次新已经实现了明显的回暖，这是第一个信号。

2

如上图，10大城市6月份房价，

同比是相比一年前的数据，环比是相比上一个月的数据，

10大城市中，同比都是下跌的，

但深圳环比5月份上涨了0.03%，上海环比5月份上涨了0.1%，

这个环比上涨的背后，是这两个城市核心优质资产筑底的乐观信号，虽然0.03%微不足道，但如果计算上15%首付的杠杆，那就是0.2%的资产环比上涨，一年就是2.4%的环比上涨啊，当然，这是数据推测，但这也是数学的事实。

3

摩根士坦利刚刚出了一份研报，是跟踪调研全国85个城市的房价数据，摘要如下，

1、85个城市6月份最新房价相比2021年6月累计下跌38%，

2、85个城市中的94%（79个）在2026年6月继续在下跌，有5个城市止跌了，

3、北上广深一线城市在6月份只下跌0.1%，有明显的坑跌性，

4、库存方面，跟踪45个城市数据，6月底约45%的城市（20个）挂牌量高于2025年底，其中35%的城市（16个）挂牌量创历史新高，但其中的55%，也就是25个城市的挂牌量下降了。

中国楼市下行趋势没有改变，未来一段时间还是阴跌，

但城市已经在分化，整体下跌和极少城市止跌，不冲突，

一线始终是一线，也终究是这个国家的好资产，不需要投资，刚需就能实现周期筑底，上海和深圳的环比上涨就是证明，也就是说，2026年，南深圳北上海，是中国楼市的最佳机会。

当然，一定是核心区好房子，不是边缘板块，不是老破，不是郊区。

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3%利率，15%首付。

坦白说，放眼全球，这是非常好的杠杆。

RMB已经是全球低息套利货币，而我们身处其中不自知。

澳洲房贷利率6.5%，新西兰房贷利率5.5%，美国房贷利率6%。

前提是，你用这个杠杆去持有的是能在周期中实现上涨的优质资产，这个杠杆才是正杠杆，如果是负的，那对你的家庭是万劫不复的。

以1000万的房子为例，首付150万，贷款850万，以深圳1.5%租售比为计算，一个月租金15000，一年18万租金。考虑买房的税费、租房的佣金和家具，就算一年15万租金吧。

以10年为期，也不考虑涨租和降息情况，保守来计算一下，

所以，见仁见智吧。

我只能说，

如果深圳南山、上海黄埔的次新房产都不是好资产了，诺大一个大中国，还有什么是好资产？

170万亿居民存款，350万亿M2，何去何从？

但，在下跌周期，在如此伤心的下跌幅度里，去谈这个，真的是没意思。

甚至很扯，招骂。

所以，只做分析，只供参考。

所以，只做告知，不做说服。

5

日本楼市从1990年开始，连续下跌超过了30年，这是日本楼市的基本面。

东京楼市2005年筑底，连续上涨至今是21年，这是东京楼市的基本面。

东京楼市2023暴涨，3年上涨50%，这是东京楼市的今天。

所以，

日本楼市下行30年，东京楼市上升21年，东京楼市暴涨3年，这是三件事，都是事实，也不冲突。

买入长畸长岛啥小城市的，房价下跌至今，还在跌。

买入东京港区中央区千代田的，当年泡沫最大房价最高，却是最先筑底并实在今天实现上涨再次翻倍。

同事，中国楼市、一线城市楼市、深圳上海核心区次新品质房产，这是三件事，周期不同步，事实不冲突。