房贷增量，贴近地板了
7月15日，国家统计局与央行公布了上半年宏观经济数据，本篇聚焦房地产，来看上半年的表现。
整体来看，一句话可以总结：
全国房地产，仍在以两位数跌幅调整，包括房地产投资、商品房销售面积与销售额。
01
房地产开发投资，两位数调整
国家统计局披露：
全国房地产开发投资38074亿元，同比下降18.0%；其中，住宅投资29300亿元，下降17.8%。
来源：国家统计局
房地产开发投资自2022年4月份转负以来，就一直没有回过正，其每月的波动差异，仅仅表示跌多跌少而已。
18%的调整幅度，无论是对比过去五年的上半年数据，还是对比过去几年的全年数据，都是最大跌幅。
制图：城市财经；数据来源：国家统计局
房地产开发投资增速反映的是一级市场的拿地与开工情况。
表面上看，今年上半年头部城市土地市场在主流媒体宣传下，貌似有不错表现，不少地方都有地王诞生，尤其是深圳，一周内诞生了一个全市单价10万+的地王和一个前海片区的地王。
但从全国整体数据来看，房地产开发投资出现了本轮房地产投资以来最大跌幅，房地产投资绝对额相比于2021年年中，近乎腰斩。
这一数据，从财政部公布的全国卖地数据中，也能够得到呼应。
去年的卖地收入41518亿元，相比于2021年的高点，腰斩不止。今年前5个月卖地收入只有6801亿元，同比下降28.7%。
制图：城市财经；数据来源：财政部
土地市场一片肃杀。
02
商品房销量，两位数调整
国家统计局披露：
1-6月份，新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；其中住宅销售面积下降12.4%。新建商品房销售额37945亿元，下降13.6%；其中住宅销售额下降13.7%。
来源：国家统计局
和房地产开发投资一样，商品房销售面积与销售额增速也是四五年来从未回过正。
去年上半年整体跌幅有所收窄，但下半年逐渐扩大，到今年一季度两者均再次陷入两位数调整。
以此来看，今年商品房销售面积大概率会跌破8亿平方米，销售额会跌破8万亿元。
制图：城市财经；数据：国家统计局
制图：城市财经；数据：国家统计局
分区域来看：
房地产投资调整幅度最大的，依旧是东北地区。上半年东北地区房地产投资跌幅超30%，投资不过山海关，已经成为东北房地产市场的注脚。
商品房销售面积和销售额，跌幅最大的，也还是东北地区。
来源：国家统计局
商品房市场销量的肃杀行情，在贷款市场表现得更加肃杀。
央行7月15日公布了上半年金融数据，其中上半年的房贷数据，让人瞠目结舌：
上半年住户部门中长期贷款（房贷）增加2212亿元。
制图：城市财经；数据来源：央行
从过往数据可以看到，上一轮牛市期间，房贷猛增，2016年相比2015年出现了跳涨，2016年至2021年震荡上行，并于2021年抵达历史最高点，当年房贷增加了6.08万亿元。
2022年直接大跳水，去年降至1.28万亿元，而今年上半年更是降至2212亿元，用脚踝斩来形容，毫不为过。
今年上半年房贷增量只有2212亿元，主要是6个月里有3个月房贷出现了负增长：
2月份减少1815亿元；4月份减少3408亿元；5月份减少571亿元。
房贷减少，只能有四种情况：
1、贷款多，但还贷规模更多。
2、还贷规模不变，但贷款的变少了。
3、贷款与还贷均缩减，但贷款规模缩减更快。
4、越来越多的人全款买房。
从媒体报道与权威数据来看，应该是“贷款的人少了”与“提前还款的多了”两个因素叠加所致。
时代财经报道，深圳贝壳研究院数据显示，今年一季度，该平台成交的二手房中，全款买家占比达到25.1%；在总价200万元以下房源中，这一比例进一步升至34.1%。
意味着，越来越多的人全款买房，也就是贷款的人在变少。
另一边，国家统计局披露，上半年个人按揭贷款规模为5137亿元，而央行公布的上半年房贷仅增加2212亿元。
意味着上半年的提前还贷规模为2925亿元。
更意味着，楼市依旧在降杠杆，居民购房逻辑正从“掏空六个钱包”转向“量力而行”。
过去二十多年，中国楼市的核心驱动力是“加杠杆”。
居民通过按揭贷款提前透支未来收入，开发商通过高杠杆拿地开发，地方政府则通过土地财政扩张投资。三者共同加杠杆，推动房地产高速增长。
如今，这套逻辑正在反向运转。
开发商在降杠杆。房地产开发投资相比高点近乎腰斩，拿地规模持续收缩。
地方政府在降杠杆。土地出让收入相比高峰期缩水超过一半，土地财政时代逐渐落幕。
居民同样在降杠杆。房贷增量持续萎缩，提前还贷规模居高不下，全款购房占比不断提升。
这意味着，房地产市场已经从过去的“金融属性主导”，逐渐转向“居住属性主导”。
以前买房，很多人首先考虑的是涨跌。
今天买房，越来越多人首先考虑的是收入是否稳定、月供是否承受得起、房子是否真正适合自己居住。
这种转变，或许比成交量和房价的波动更加重要。
因为它意味着房地产正在从一个高杠杆、高周转、高预期的行业，回归到一个普通消费品行业。
03
房价在分化
房价角度来看，市场正在分化。
国家统计局披露的6月份70个大中城市新房与二手房价格数据显示：
3月份以来，一线城市新建商品住宅、二手住宅销售价格环比均连续4个月上涨。3-6月份，一线城市新建商品住宅销售价格月环比涨幅在0.1%-0.2%之间。二手住宅涨幅在0.3%-0.4%之间。
二三线城市，价格仍在下跌。
这就是我在前两周写广州、杭州、宁波、深圳房价时所强调的，一线与个别强二线城市，房价大调整阶段已经进入尾声，接下来会进入漫长的阴跌和横盘周期中。
本号以为，今年是各类城市房价K型分化的节点：
第一梯队是一线城市。
北京、上海、深圳、广州经过四年深度调整后，市场最艰难的阶段已经过去。
这些城市拥有全国最强的人口吸附能力、产业竞争力和资源集聚能力，决定了其房地产市场具备长期支撑。
未来几年，一线城市大概率进入慢跌、阴跌、横盘的漫长周期中。
第二梯队是强产业二线城市。
杭州、成都、南京、武汉、苏州、合肥等城市，依靠先进制造业、新经济产业和持续的人口流入，房地产市场韧性明显强于普通城市。
走势大体会与一线城市相似，只不过时间会后延。
第三梯队则是多数弱二线和普通三四线城市。
过去支撑弱二线、三四线楼市上涨的棚改红利、人口回流和投资需求，正在逐渐消退。
对于人口持续流出、产业支撑不足的城市而言，房地产市场面临的已经不仅仅是周期调整，而是长期价值重估。
未来能够保持稳定的三四线城市，大多集中在强省会都市圈周边、产业基础较好的县市，或者具备特殊资源优势的区域。
从上半年的数据来看，无论是房地产开发投资、商品房销售面积、商品房销售额，还是居民房贷增量，都没有出现趋势性反转信号。
换句话说，房地产最剧烈的下跌阶段或许已经过去，但房地产全面复苏的时刻，显然还没有到来。
至少从目前的数据来看，全国楼市仍处于筑底与出清阶段，而非新一轮上升周期的起点。
