中国房地产即将迎来转机？

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先说两个重磅消息——

第一个消息是，国务院于2026年7月13日正式批复《扩大消费"十五五"规划》，该规划将房地产作为扩大消费的重要领域，主要包含三大核心措施——

1、住房消费升级

将住房消费列为促进大宗耐用商品消费的首要位置。

2、政策优化调整

支持各地根据城市实际情况调整优化房地产政策。

3、长效机制建设

多种渠道增加城乡居民财产性收入。

该规划由国家发改委牵头制定，标志着房地产行业在"十五五"期间将被赋予更重要的消费拉动使命。

这是不是意味着中国房地产将迎来转机呢？

另一个消息是，7月15日，国新办举行新闻发布会介绍2026年上半年货币政策执行和金融统计数据情况。主要包含三大核心措施——

1、加大逆周期和跨周期调节力度。

2、实施好适度宽松的货币政策，预计人民币汇率将双向波动。

3、引导调控好利率水平，促进社会综合融资成本低位运行。

这些都是一直贯彻的符合大众预期措施。

这一前一后两个消息，其实背后的推手是目前内外对中国经济增长压力形成了较为一致的分析意见。

什么一致意见呢？

我们可以借用清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵在第122期中国宏观经济论坛（CMF）研讨会上提出一个观点，他说

“当前中国宏观经济最大问题并非K型分化，而整体偏冷已持续三年原因是（K型）上面那条线拉动不了整个经济”。

也就是——

现在新的增长动力尚未打造出来，而过去几十年的增长点已经退出，其中最主要的增长点就是大规模的基建投资和房地产上行。目前房地产对中国经济的拖累，虽然相比过去三五年已小得多，但其冲击主要被万千家庭承担，进而影响到居民端的信心和预期。

那么如何改善居民端的信心和预期？

其实很简单，就是当下是否具备大规模拉升居民端就业和收入的条件。

比如，接下来中国是否还能迎来一场可以带动大量就业的技术革命？

长远看，一定是能的。但就目前的情况是，以当下国家集中转向的人工智能、机器人等新兴产业为例，在没有大规模落地商用之前，他们都还属于资本密集型行业，因此能大规模拉升就业人口非常有限，也就很难带动普通人的就业和工资增长。

那如果远水解不了近渴。

当下会有新一轮的全球化东风去消化中国制造业的产能而带动更多就业吗？目前的情况是，自2018年以来的大国间的贸易战、技术封锁、产业回流等逆全球化还在继续。

那如果外部东风还需等待，现在有没有可能全面转入新动能的高质量发展？目前来看也不行，20%新动能的增长难以对冲80%传统动能的下行压力。因为传统行业涉及到了金融系统的稳定问题，还有很多问题需要出清。

这就回到房地产，目前的情况是，没有任何一个可以复制当年房地产城镇化对经济拉动的体量。

今年1至5月份，全国累计固定资产投资同比是负数，这在建国以来的统计史上，以前只有在1961年和1967年发生过。而主要拖累来自房地产投资下滑。

好，回到李稻葵教授的观点上，有没有一种可能，房地产、基建等传统行业的转机要来了？

因为其实在最近几次最高层公开表态也明确定性——“当前，人工智能等新兴产业保持高速增长，是拉动经济的重要力量。但在整个GDP中的占比仍然偏低，尚未完全挑起大梁”。

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好，我们接下来聚焦房地产。

首先，当下中国房地产市场存在因政策反复强调“稳定楼市”却效果有限的现象。

这是因为今年以来“求是”刊文多次提及稳定房地产，但自今年1月首提至今已逾半年，更多的还是停留在表述层面，缺乏可验证的实质性工具与落地节奏。就像反复喊“狼来了”，次数多了，市场已自然选择忽略。

也就是政策公信力已因高频次、低实效的表态而受损。

关于这一点我们的看法是，真正影响预期的，不是文章写了什么，而是土拍热度、二手房成交、居民加杠杆意愿等可感知的微观指标。

这些才是真实的政策效果。

目前深圳的土拍，上海的二手房成交，杭州居民加杠杆的意愿都已经出现蔓延之势了。

其次，当下中国房地产出现国央企为还债而抢地抢疯了的现象。

最典型的是保利。

3月保利32.2亿拿下杭州上城城东新城地块，溢价率51.51%，几天后再拿下钱江世纪城核心区地块；

还是3月保利又在上海长宁地块，花了59个亿；

5月在北京鏖战151轮，拿下丰台西二环地块。

6月初，在深圳南山粤海，拿下楼面价11万/平的单价地王

几天后，351轮、溢价率99%！在宝安中心再拿一块地王。

这还没完，很快保利在上海针对徐汇和杨浦滨江两块总价预计超300亿的待拍土地，未拍地先招标。

如此大手笔的背后是，今年4月保利爆出信托爆雷，9.39亿元的信托计划两次延期，仍有3.69亿元本金利息逾期未还。但就在债务未清偿的情况下，保利通过金融机构新增了500亿元负债用于购地。

其实，你不用惊讶这种“从虚空借钱”的债务扩张模式，是国央企拿地的第一层逻辑。

更深层的逻辑，是曾经他们的来时路。

曾经的保利踩在四万亿出台的前夜，疯狂在全国抄底拿地，坐稳了“招保万金”的第一梯队位置。

2015年又在棚改货币化前夕，完成一二线核心土储，随后两年吃到了那波全面的资产大普涨。

那么2026年，保利的拿地逻辑是要重走08年、15年的来时路吗？

显然是的。

保利能不能如愿呢？

另一家国央企中海，给出了一个反常识的答案。

我们先来看一组数字，2020年中海净赚了477个亿，净利润率是26%，而到了2025年，这个数字就变成了134个亿，净利润率只剩下8%。

5年的时间，300多亿的利润人间蒸发了。

这背后的原因是中海拿贵地没卖出溢价。

2023年深圳湾125个亿，广州海珠128个亿，上海徐汇龙华240个亿，一年之内三块百亿地王。

2024年拿了22块地，花了806个亿，一线城市的占比也占到了77%。

2025年35块地，拿地金额达到了924个亿，也是行业第一，一线占了47%。

为什么26年的中海没有了之前疯狂拿地的锐利？

因为超高溢价拿地，如果遇到楼市下行，回款比较难肯定是行不通的。

以上海的中海来说，2024年700多亿的业绩。2025年上海的销售直接掉到了300多个亿，2026年的上半年又不到150个亿了。两年时间从700多亿腰斩到了可能不到300个亿。

中海以为拿最贵的地就能卖出最高的溢价，结果市场的巴掌打过来，没溢价还卖不动。所以今年上半年中海只花了不到100个亿拿地。

如果中海前几年没有那么疯狂的拿地，今年会不会和保利PK呢？

如果23年、24年、25年再重复一遍，接下来还有哪个国央企接棒抢地呢？

好，我们再回到李稻葵教授的观点上，有没有一种可能，房地产、基建等传统行业的转机要来了？

第三，当下中国房地产市场出现了北上深楼面价集体突破10万甚至20万元/平的现象。

比如深圳前海地块超10万、上海徐家汇已达20万等。

这一住宅地涨价潮释放出怎样的市场信号?

说明一线城市的土地成本已进入“二十、十五、十”新量级。

这不仅是开发商信心的体现，更意味着房价天花板被系统性抬升。

在此之前我们认为二线城市，比如武汉、成都、重庆、郑州、青岛、西安、合肥等等3万元/平米房价已很贵，如今在北上深10万、20万楼面价的基准下，3万房价反而显得便宜了。其本质是“大哥先涨、小弟才能跟涨”的传导逻辑，这也预示全国房价中枢正在整体上移。

3

好，最后我们聚焦到我们个体，今年要不要买房？

很多人说，我买房就是为了住，就是因为有这个想法才买错房的。

再说一遍，买房不仅仅是为了住。

我们以一个普通工薪族为例，其普遍收入天花板--以年薪30万为例，不吃不喝攒满33年才到1000万，从27岁做到60岁退休刚好达标。这反映的是劳动性收入的线性积累极限，受时间、体力、行业周期严格约束。

而一个人买房，本质获取的是资产性收入，依托的是城市化红利、货币超发与资产重估机制。它不依赖个人持续付出劳动，而是通过持有优质不动产，在宏观变量(如M2增长、城投运作、土地财政)驱动下实现非线性增值。

二者的差异在于，前者拼时长与效率，后者拼杠杆运用、对周期的判断，以及会不会买对房。

杠杆的运用和周期的判断个体差异大。但会不会买对房是有标准答案的。

目前楼市最大的变量是AI重估。

目前大家的共识是随着AI大规模商用落地，一股席卷所有行业的AI海啸，将深刻重构经济和社会形态的方方面面，同样也必将引发房价逻辑的巨变。

包括但不限于城市重新排位的变化、供需关系的变化、估值模型的变化以及社会与家庭结构变化导致的买房偏好的变化等等。

这意味着我们过去大部分房产价值体系会被重构，今天大多数人认为可以保值增值的标准在不远的未来都将被重新定义。