新信号，房贷出现了逆转

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继二手房挂牌量、新房库存、上涨城市之后，又一个房地产拐点的信号出现了。

6月的房贷数据，扭转了持续两个月的负增长，终于转正了。

根据央妈公布的数据，6月居民中长期贷款新增1584亿，比5月份多增加了2155亿元，同比去年6月少增1769亿元。

居民中长期贷款和房贷几乎划等号，它的重要关注点不是同比去年，而是在边际变化上。

我们需要观察今年以来1-6月份的居民中长期贷款新增金额。

1月新增3469亿，

2月新增1654亿，

3月新增2953亿，

4月新增-3408亿，

5月新增-571亿，

6月新增1584亿。

居民中长期新增贷款额，它是当月到期还款额和新增发放贷款的金额之间的金额。它的转正和新增额增加，是由两个变量决定。

要么是还贷款的人减少了，要么是新增房贷规模扩大了。

这两个答案究竟是哪个，这个咱们得结合商品房成交数据来判断。

根据国家统计局每月公布的商品房销售额数据，我们倒推出全国4月份、5月份和6月份的商品房销售额。

4月份全国商品房销售额5738亿，5月份商品房销售额6366亿，6月份商品房销售额为8579亿。

6月份的商品房成交金额，比5月份上升34%，比4月份上升49%。6月的商品房成交金额远远高于二季度其余两个月。

由此可见，6月的居民中长期贷款新增金额为正，主要来自于商品房成交额的增加和新增房贷规模的扩大。

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6月的居民中长期贷款数据转正，也可以看作是房地产接近触点的一个拐点信号。

不过这个信号的亮度不够强。

只单看6月份单月的中长期贷款数据肯定不够，还需要持续观察7月、8月两个月的房贷数据。

7月份和8月份作为楼市传统的淡季，如果这两个月仍然保持回正，那么楼市的拐点就更加清晰了。

我要提醒大家的一点是，即使房地产迎来触底拐点，房贷数据大概率会和之前高峰期相差巨大。

拉长十年周期来看，房贷的新增规模发生了非常大的变化。

在2016-2021年房价高峰期，上半年居民中长期贷款新增金额大致在2.5-3万亿之间。

房地产进入到调整期，居民中长期贷款新增额度陡然下降，2022-2025年一直在1-1.5万亿之间徘徊。

今年上半年，居民中长期贷款累计增加2212亿元，同比去年减少了9000多亿。创了近十年以来的最低值。

之所以数据减少这么多，主要来自于两个方面的压力。

一个压力，是居民主动去杠杆。

这个在央妈今年上半年的新闻发布会上就提到了，居民贷款中有比较大的比重是按揭贷款，现在居民主动去杠杆，付息支出和债务都会有所减少。

这是居民修复自己的资产负债表过程中必然发生的事情。

居民的杠杆率已经从2024年一季度的62.3%下降到今年一季度的59%，首次进入到了6字以内的区间。

根据央妈的表态，未来贷款的降速提质，可能是宏观经济的常态之一。

另一个压力，来自于公积金贷款对商业银行贷款的替代。

近两年公积金贷款的各项新政相继出台，不管是全国层面还是各个地方，针对公积金的使用范围、使用额度都比之前有了比较大的放宽。

6月份，个人住房新发放贷款利率约3.1%，而现在全国范围内，公积金首套房利率为2.6%，二套房利率为3.075%。

公积金贷款和个人住房商业贷款之间存在差额，首套房之间利率相差0.4%。

同样的100万的三十年房贷，商贷每个月月供4270元左右，公积金贷款每月月供4003元，两者之间差了200多元。

买房人能用公积金贷款的情况下，肯定首先使用公积金贷款，或者使用组合贷。而居民中长期贷款主要反映的是居民向商业银行借入的贷款。

因此当公积金贷款使用越来越广泛时，居民的中长期贷款下降是肯定的。

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过了房地产的高峰期，未来居民中长期贷款上半年数据如果能稳定在1万亿左右，已经是一个很不错的数据了。

因为不管是房地产行业本身，还是居民对于资产负债表的管理，都在中长期内发生了不可逆的变化。

房地产行业肯定无法在回到之前的巅峰期，不只是人口、城镇化、居民收入增速等关系到房价本身的变量发生了变化。还有整个社会对于房子的共识产生了和过去非常大的差异。

房子本身，正在从之前的拥有极强金融属性的投资品慢慢变成大宗消费品。

在7月13日批复的《扩大消费“十五五”规划》中，住房消费被归入了大宗耐用商品消费，房子的定位发生了和过去三十年不一样的变化。

不知道大家如何看待房子这个大宗消费品的定位，它其实对应了住房的自用。

以后买房的群体，多是自住客群，剩余有一部分投资的客群。

这一部分投资的客群并不是想要通过低买高卖或者买卖之间的差价。而是将房子作为大宗资产的一种配置，把它当成沉淀财富的一种方式。

只要不贬值，只要每个月能够提供稳稳的不错的租金现金流，就是好资产。

房子这种定位的变化，自然就降低了购房时的杠杆。即使现在首套房首付15%，很多城市的房子都可以按照首套房来界定，甚至有的城市按照区划分去界定首套房。但是买房人在买房时，并不会普遍选择15%的首付比例。

越是首付比例放宽，反而人们买房时支付的首付比例越高。现在买房，付30%的首付，50%首付的人大有人在。

首付付的越多，房贷的规模就越少了。

另外，居民对于资产负债表的管理，已经过渡到了勤俭节约过日子的周期里。

不像前几年居民争相加杠杆，把从银行借钱当成自己的本事，把房贷当成普通人能接触到的最佳杠杆。

现在的普通人能不加杠杆，就不加杠杆，能存钱就存钱。

这种群体心理的变化，客观上也造成了房贷规模的下降。

房贷是最能反映时代特色和群体心理的。它的中长期逻辑的转变，只能说明一件事，旧的时代已经过去了。