核心一二线已经开始抢法拍房了

先看几个数据，根据中指研究院统计：

第一个数据，2026年上半年全国法拍房源挂拍总量46.3万套，较2025年同期37.6万套同比增加23.1%。

这说明了什么？

说明法拍房的数量更多了，潜台词是从全国一盘棋的角度来说，违约的人更多了。

当然另一种可能是前期隐藏的房源，趁着这一波复苏，集中挂出来了。

第二个数据，2026年上半年全国法拍房源成交约10.3万套，较2025年上半年7.9万套同比增加29.8%。

这说明了什么？法拍房成交的总套数同比上涨了将近30%，远大于挂牌增速。

法拍房也在减库存。

具体原因就是，能拍得出去的房源，素质一般是没有什么问题的，这个素质就是地段、配套之类的，一定是大家共识性的，不然不可能拍出去，这是常识。

但在同样的房源素质下，法拍房比正常流通房源，价格更低，所以没有理由不争取一下。

还记得之前告诉大家那个数据吗？法拍比市场价要打75折左右，如果流拍，再上架可能要二次打折到5几折。力度真的很大。

所以，第三个数据就是，2026年上半年全国法拍房源总成交金额约1515亿元，同比增长17.6%。全国法拍住宅成交均价约8165元/平方米，较2025年同期有所回落。

答案已经出来了，成交套数同比涨了29.8%；但是成交总金额同比只增长了17.6%。

原因就是，价格更低了。

换句话说，低价捡漏，同样的素质和配套，更大的折扣，就是法拍房的核心竞争力。

这是法拍房全国性的大趋势。如果我们单这个数据，会觉得市场下行依然遥遥无期，但万事最怕平均，一平均就会掩盖所有真相！

比如说最近，一种反趋势的情况出现了。

法拍房惯常的低价捡漏的常识，被深圳一把撕碎了。

10天前，一套位于蛇口的半山海景独栋别墅把市场给震惊了。这套别墅背靠大南山、直面深圳湾。房屋建面281.6平方米，私有用地面积775平方米，自带独立花园与多车位车库。

市场如何被炸了呢？

这套别墅的起拍价是1893万元，折算单价就是6.7万。

谁能想到，这个别墅最终被18位买家轮番出价，累计167轮竞价、120次延时，拍了整整24个小时，才最终以8708万元成交，成交单价突破了30.9万元，溢价率360%。

这个价格，都可以买香港岛南山豪宅了！

要知道，这并不是次新产品，法拍前的交易记录是2003年购入，总价451万元。

更重要的是，这并不是个例。

不仅在深圳，还有上海和北京，房子越豪，法拍的溢价率也就最高。

1月底，深圳科技园一栋独栋别墅，起拍单价4.7万元/平方米。14名买家参与角逐，225轮出价后以8810.26万元成交，单价升至17万元/平方米。

4月，香蜜湖一套203平方米住宅，法院起拍价仅相当于二手市场价四折，18人报名、35轮加价，最终溢价123%成交，成交单价16.48万元/平方米。

过去几年，我们一直在强调的一个观点是，法拍房会成为二手房的价格锚。因为市场会自动进行价格对齐。这次法拍之后，这套房源的成交价成了这个小区二手房的价格锚。

最终，今年以来一个新的趋势就是：

在一线的豪宅和全国大市场进行了K型分化后，如今连法拍房也不可避免的进入到了K型分化。

来看一张图。

这是中指研究院发的一线城市2026年上半年的法拍成交数据。

你会发现，深圳法拍的折价率是93.7%，这个数据着实有点夸张了。也就是说法拍房和正常房源只差了7%的价格不到。上海还差了23%呢！深圳真是一个奇葩的市场！

根据每日经济新闻的解释，这是因为购买这些法拍豪宅的群体已经完成了迭代，核心参与群体，正是集中套现后非常不差钱的芯片、算力、机器人赛道的科技新贵，他们已经成了深圳豪宅市场的绝对购买力。

从最新最贵的豪宅，到已经经过价值沉淀的二手豪宅，都在他们的扫货清单上。

并且，这类买家最典型的特征是，财大气粗，喜欢全款，不愿意做高杠杆。

总结起来就是，深圳和上海已经成为法拍流动性最强的城市。

上海第一，清仓率高达76%；深圳第二，清仓率也超过了70%。

但第三，却不是北京，也不是广州，而是杭州。杭州的清仓率仅次于深圳，高达69.6%。

很显然，在新科技时代，杭州和深圳被称为AI双子星，一大波科技新贵在套现后，在市场上风卷残云似的拿货。

这会形成正向反馈，市场上法拍房成交率越高，市场的捡漏空间就会越少，会带动整个价格更早触底反弹，也会更快释放市场触底的信号。

但市场的另一面是，三四线的法拍房整体清仓率不足三成，并且大多数都是依靠低价走量，这会成为负向循环，法拍价格越低，对房价的下坠效应的影响就会越大。

市场的撕裂感逐渐向深处传递，并形成自我趋势加强！

这是我们每个人都要认清的现实！