半年楼市观察：哪些城市企稳，哪些城市还在寻底？

城市与区域治理研究院 苏志勇/文

7月15日，国家统计局发布了1~6月份全国房地产市场运行数据与6月70城房价数据。从这份“成绩单”可以看出，一线城市与强二线城市核心区率先出现止跌企稳苗头，普通二线城市横盘磨底，广大三四线城市仍在以价换量的漫长去化中。中国社会科学院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华将其定义为“点状触底”格局。

从成交量和房价走势看，一线城市引领复苏；二线城市止跌迹象明显，但城市间分化加剧；三四线城市局部企稳，整体仍处于磨底阶段。从库存情况看，6月末全国商品房待售面积同比下降0.9%，已连续4个月下降，但库存总体规模处于相对高位。

经历5年的市场调整，哪些城市已经初步企稳，哪些城市仍在寻底，背后有着怎样的逻辑？本文将结合不同能级城市市场表现找出答案。

总体盘面：

销售降幅收窄 库存去化周期缩短

根据国家统计局数据，上半年全国新建商品房销售面积40140万平方米，同比下降11.6%；销售额37945亿元，下降13.6%，销售额降幅仅较前5月扩大0.1个百分点，价格韧性仍在。

从价格信号看，6月70城新建商品住宅价格环比上涨城市增至20个，较上月增加4个，为2025年5月以来最多。房价环比止跌的城市覆盖范围在扩大，从一线城市逐步蔓延至二线城市乃至部分三四线城市。

更积极的信号来自库存端。6月末商品房待售面积7.6亿平方米，同比下降0.9%，其中3年以下待售面积5.6亿平方米，同比下降3.5%，全国商品房待售面积已连续4个月下降。

除官方口径外，机构对全国商品住宅库存统计口径和结果存在较大差异，但方向高度一致，即“绝对规模下降、去化周期仍高、城市能级分化加剧”。

去化周期缩短来自两方面力量，一是部分城市销售回暖，二是绝大多数城市供给缩量。1~6月新开工面积同比下降23.4%，房地产开发投资同比下降18.0%，供给端缩量，房企“以销定产”，是库存回落的主要原因，真正意义上的市场回暖，还需要下半年成交的实质修复来巩固。

一线城市

阶段性企稳确立

从房价走势看，一线城市引领复苏。6月，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.1%，自3月份以来已连续4个月保持上涨；二手住宅环比上涨0.3%，同样连续4个月正增长。新房方面，上海、深圳上涨0.3%，广州上涨0.2%，北京下降0.3%；二手房方面，上海、广州上涨0.4%，深圳上涨0.3%，北京上涨0.1%。从同比数据看，一线城市新房价格同比下降1.3%，降幅比上月收窄0.4个百分点，上海成为一线城市中唯一同比上涨的城市，涨幅达3.1%；北京、广州、深圳分别下降2.1%、2.6%、3.6%。

二手房市场表现是楼市回暖的重要指标。2026年上半年，北京二手住宅网签量93583套，同比增长5.7%，创下近五年同期新高；上海上半年二手房累计成交约14.7万套，同样创近五年同期新高，同比上涨约13%。这两个城市的二手房市场活跃度，已经回到了2021年以来的高位。二手房交易的修复意味着置换链条开始运转，存量市场的活跃度提升将向上传导至新房市场。

一线城市能率先走出修复曲线，主要来自于四股力量：一是价格回调到位，导致购买力回归。以广州为例，据国泰海通证券测算，广州外围区房价收入比已经降至7.75倍，购买力改善幅度居一线城市首位。

二是政策精准托底。2025年下半年以来，四个一线城市密集出台优化政策，形成了“限购松绑+信贷降本+公积金提额”三位一体的政策组合拳。

三是内生需求释放。本轮一线城市复苏的关键是价格到位后真实需求的自然释放，重点是二手房先行打通置换链条，在此基础上，刚需与改善形成“双向共振”。上半年一线城市二手房成交量集体创下近5年新高即是最好的例证。

四是核心区供给稀缺，“好房子”成为新引擎。一线城市核心区域住房供需关系长期偏紧，这是远郊和其他城市不具备的天然优势。加之“好房子”项目集中入市，大大满足了改善性住房需求。

当然也应当看到，一线城市的企稳是结构性的：核心区优质资产率先企稳，远郊刚需盘仍在以价换量。未来一方面从供给端控制远郊住宅用地供应，另一方面，通过人口和产业纾解，将住房需求向外围引导。

二线城市首次止跌

内部分化剧烈

6月，二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1%转为持平，这是二线城市新房价格时隔13个月后首次止住跌势。但二手房表现滞后，二手房价环比仍下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点。

6月，太原、沈阳、长春、南京、杭州、宁波、厦门、青岛、武汉等12个二线城市新房价格环比上涨，一批有人口和产业支撑的重点城市正在形成合力。

杭州是强二线城市率先修复的典型代表。库存方面，杭州去化周期已不足1年；房价方面，杭州新房市场在近3个月（4~6月）环比连续上涨或持平。杭州的市场表现，证明了在真实居住需求支撑下，强二线城市可以率先完成价格企稳。而且这种企稳是市场驱动的，并非单纯依靠供给收缩。

合肥则是通过“主动收缩供给”实现库存下降的典型代表。上半年合肥新房供应93.22万平方米，同比下降12%；成交119.39万平方米，同比下降7.8%，但成交均价逆势上扬，同比上涨3%。截至6月底，合肥狭义库存约196万平方米，按近6个月流速计算，去化周期仅为10.5~10.6个月，处于健康水平。克而瑞分析认为，合肥市当前的“低库存”状况，在一定程度上反映的是主动收缩供给的结果。合肥全年住宅用地计划较2023年峰值缩水72%，土地端的极端收缩是去化周期压降至健康区间的关键。

与杭州、合肥等表现相对强劲的二线城市相比，以哈尔滨为代表的东北地区二线城市则是成交量和库存等指标同步承压。上半年哈尔滨新房供应同比下降9.75%，而成交降幅高达22.85%，供应端的温和收缩无法匹配需求端的断崖式下滑，供需剪刀差持续扩大。需求端下滑导致去化周期的进一步走扩，根据克而瑞数据，哈尔滨整体去化周期突破56个月。哈尔滨楼市表现并非个例，东北、中西部很多城市面临“人口外流+产业空心化+需求基础萎缩”三重压力，结构性困局明显，破解困局需要付出长期而艰巨的努力。

总体上看，二线城市存在比较清晰的三层分化：第一层为率先企稳城市，该阵营去化周期在10~12个月，包括杭州、合肥、天津等城市，这些城市通常为供给收缩+真实需求双轮驱动。第二层为修复中城市，通常去化周期在12~20个月，例如长沙、宁波、成都、长春等，其中长沙、宁波等供应收缩力度超50%，这类城市随着库存进一步去化，有望实现进一步企稳。第三层为深度调整城市，这些城市往往去化周期较长，例如东北、中部等弱二线城市，虽然成交有所恢复，但由于高库存叠加人口流出，去库存仍是未来重点。

三四线城市局部企稳

整体磨底

三四线城市是本轮楼市调整的“重灾区”，调整周期长，调整幅度大。但随着房价逐步调整到位，房价和成交量降幅明显收窄，部分城市已经出现回暖迹象。

价格方面，6月，三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月收窄0.1个百分点，为首次环比跌幅收窄；二手房环比下降0.4%。但整体去化周期仍超过30个月，库存压力仍是制约楼市企稳的最大障碍。

徐州是三四线城市中止跌企稳信号最强的典型样本。根据国家统计局数据，6月徐州新建商品住宅价格环比上涨0.4%，与惠州并列70城涨幅第一。在近3个月房价表现中，徐州新房、二手房均是连续3个月环比上涨或持平，是少数“双向稳”的三线城市。

徐州目前的去化周期保持在12个月左右，属于合理区间。其企稳的背后逻辑是“供需匹配”——千万级人口支撑+淮海经济区中心城市定位+公积金新政+主城供地收缩。另外，6月份几个高端改善楼盘集中上市，瞄准本地改善群体，直接拉高了新房成交均价。

但徐州也呈现结构性特征。云龙、泉山主城核心区去化周期控制在16个月以内，而铜山高新区、经开区、贾汪远郊去化周期仍长达38个月以上。核心区先稳，远郊继续以价换量，这也是三四线城市企稳的典型特征。

惠州作为大湾区三四线城市企稳的代表，主要依托大湾区产业外溢驱动，6月新房价格环比涨幅0.4%，与徐州并列70城涨幅第一。

2026年上半年，惠州全市商品住宅（含一、二手）累计成交46453套，成交总面积528.17万平方米，同比增幅均超10%；6月单月新建商品住宅成交达4913套，创近三年新高，成交量实现“四连涨”。

惠州的企稳高度依赖深圳外溢效应。深圳新房均价仍维持在6万元/平方米以上，而惠州部分区域均价不足2万元/平方米，价差带来的吸引力持续存在。深圳购房者“用脚投票”，当一线城市购房成本过高时，交通便利、价格亲民的周边城市自然成了刚需的“避风港”。由此可见，大湾区三四线城市的企稳，本质是核心城市（深圳）的外溢红利。同为大湾区三四线城市的东莞、佛山与之有着共同的逻辑。

对于全国大部分三四线城市来说，最大的压力仍然是高库存带来的去化压力。克而瑞数据显示，截至2026年6月末，三四线城市去化周期整体仍达31.6个月，部分城市情况更为严峻，珠海去化周期46.9个月，东莞41.4个月，昆山45.2个月，西宁53.1个月，汕头49.6个月。

从徐州、惠州案例可以提炼出三四线城市是否真正企稳的判别框架：去化周期是否进入18个月以内的安全区，二手房是否先于新房止跌，是否有外溢需求或产业支撑。目前同时满足三个条件的，只有徐州等少数城市。

下半年走势：

结构性回暖、温和分化

多位业内专家对下半年走势的判断高度一致：不会出现全面回暖，分化降温的态势将持续。下半年房价走势将在分化中寻求平衡，一、二线核心城市有望维持韧性，而大部分三四线城市仍面临调整压力，市场整体呈现“稳中微调、冷热并存”的格局。

分城市能级看，一线城市有望率先全面企稳。新房市场在“好房子”优质项目入市与低基数效应下，同比降幅进一步收窄甚至转正。二手房成交活跃度延续，价格进入窄幅波动。强二线城市领跑，杭州、合肥、天津等去化周期健康的城市有望跟随一线城市企稳，普通二线横盘磨底，新房价格有望维持持平、小幅波动。三四线城市调整仍将持续，多数城市延续去库存与价格调整，弱势磨底态势难改，降价促销依然是房企主流销售策略，但降价空间明显收窄。徐州、惠州、南通等少数依托外溢需求或低基数效应的城市可能出现局部企稳。

对于弱二线城市和大部分三四线城市来说，不存在“刺激反弹”的破局路径，真正的破局只能是“控增量、去库存、优供给”三位一体的结构性出清，围绕政府收储、土地管控、需求激活三条主线，将去化周期从当前的30个月以上，压缩到18个月的警戒线附近。

对于购房者而言，如果是一线城市及强二线城市核心区的改善性需求，目前已经进入较好的窗口期。随着政策红利集中释放、价格尚未出现明显上行，优质地段“好房子”项目集中入市，项目的性价比优势凸显。对于三四线城市或弱二线城市的投资需求来说，首先要看投资收益，可以租金收益率作为参考，如果投资收益率在3%左右，可以说已经具备了投资价值。

总体上，在分化的时代，“选城市”比“选时机”更重要，“选地段”比“选楼盘”更关键。一线城市核心区优质资产、强二线城市低库存城市的改善盘、三四线城市中具备外溢红利或产业支撑的核心区，都是可以考虑的投资目标。