楼市迎来关键点，下一波大招要出？

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一年一度的楼市小作文又开始出现了。这一次小作文，刮的是房贷贴息的风。

这几天，各个房圈都在讨论这个事情。传的信息是这样——

中央财政贴息20-50bp，地方贴息20-50bp，二者加起来贴息40-100bp。

只针对购买新房首次增量买家，存量客户大概率没有。并且并不是针对一线城市，属于覆盖全国。

这个小作文看完真的是让人血脉喷张。

你们可能不了解这个贴息什么概念？我来给你们算一笔账就清楚了。

现在5年期以上LPR是3.5%，全国多个城市的首套房房贷利率在3.0%左右。如果贴息能达到40-100bp，那么按照最乐观的情况，首套房贷利率将在2%。

如果后期LPR再继续往下调，那么可能出现房贷利率1字头的情况。

1字头的房贷利率，实在是太夸张了。

所以消息出来之后，地产股率先开启狂欢。万科A、陆家嘴等地产股出现了明显的拉升，市场的情绪迅速被点燃。

但是静下心我们需要思考一个问题，如果首套房贷商业贷款贴息到2%，现在公积金贷款首套房贷利率2.6%，是不是也要同样贴息，或者跟着下调？

这个牵扯面就比较大了。

而且房贷贴息政策还牵扯到很多细节问题的考量。

比如，楼市现状如何，到底需不需要再来一次救市大招？

比如，普惠性的房贷贴息成本不小，贴息之后能否产生非常明显的效果？

再比如，如果针对新房增量客户进行贴息，那么二手房客户要不要给予同样的政策？

这些都是普惠性房贷贴息政策涉及的问题。

这个政策它不是一个类似于取消限购、限贷之类的行政性政策，而是一个需要真金白银进行付出的政策。花钱的政策每个环节每个细节都是经过深思熟虑的。

所以这个小作文虽然料很猛，但是可信性还是要打个大折扣。

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楼市大招能不能出，归根到底还是要看楼市的真实情况。

只有当楼市的数据出现了不可控的下滑时，重量级的大招才会快速祭出。

楼市真的又到了那样糟糕的时刻了吗？这个就需要看7月份的楼市数据。

作为楼市传统的淡季，几乎每一年的7月和8月都会出现季节性的成交下滑。

根据过去几年楼市的表现，往往楼市不可控的下滑现象发生在七八月份。

今年的7月份刚刚过去，楼市的表现是怎么样的呢？我专门去查了查7月份楼市的数据。

根据普睿数智研究中心的数据，7月份全国重点50城新房成交面积1161万m²，环比6月份下滑了23%。环比数据下滑的比较厉害。

那同比2025年呢？数据呈现出来了不一样的角度。

同比去年，7月份重点50城新房成交面积仅仅下降了4%，而且这是今年连续4个月同比的波动稳定在10%以内。

图表来自于丁祖昱评楼市

新房市场的成交量并没有出现超出预期的下滑。

另一个值得关注的数据是新房市场的库存。

新房市场的库存自从达峰之后，一直处于持续下降的态势。

重点30城7月新房狭义库存大约1.63亿m²，其中有26个城市库存出现下降。像杭州、合肥的库存进入到了健康的去化周期区间内。

再看7月的二手房市场的成交情况。

7月份重点20城二手房成交面积大约1379万m²，环比下降16%，同比和去年持平。

7月份有些强势城市的二手房成交量同比去年同期大大增长。

上海的二手房成交167万m²，同比去年增长了14%。

北京的二手房成交大约160万m²，同比去年增长了36%。

成都的二手房成交大约180万m²，同比去年增长了10%。

宁波、大连、东莞、苏州、武汉、深圳等城市，二手房的成交量相比较去年同期都有增长。

7月份的楼市数据，不管是新房还是二手房，都表现出来了底盘的稳固和韧性。

换句话说，站在现在看楼市，还没有来到需要救市的时刻。

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当然，后面楼市还有8月份这个淡季月的一关要过。

如果8月份楼市开始变得不太理想，不排除9月份会有下一步的救市动作。

即使是有救市动作，力度很难超越2024年，更难有史诗级的大招。

坦白来说，房地产很难再出现像2024年5.17新政、9.24新政那样规模的大救市了。

我们期待的史诗级大招祭出，它是需要具备三个前提条件的。

第一个条件，房地产仍然是重中之重。

第二个条件，楼市下滑超出预期。

第三个条件，政策箱里的猛药刚刚开启。

这三个前提条件，如今对照着来看都不复存在了。

在7月份刚刚召开的政治局会议中，对于房地产的提法是稳定房地产市场7个大字。这就奠定了对于房地产的定调，还是在托底上。

过去的两三年，宏观政策的发力点主要在科技创新和新兴产业的布局上。财政政策、货币政策都在围绕着新型产业在做支撑。

房地产对于宏观经济的重要性大大下降了。这就决定了在房地产的支撑上不会有太多金钱的投入。

行政性的政策大招可能会有。这个就得看楼市政策箱里还有多少猛药能用。

核心城市全面取消限购限贷，现在几乎只剩下了北京、上海和深圳。其余的城市都脱去了限购限贷的缰绳限制。

首付比例历史最低，房贷利率历史最低，公积金贷款使用范围历史上最宽泛，公积金贷款条件最宽松，房产交易税费历史最低时期。

能祭出的猛药、能让的利在过去3年都已经给过了。再出新的政策边际效用会大大降低。

所以政策越往后出，越会谨慎。

如果按照周期的演化来看，房地产市场进入到了一个自我消化的阶段。

自我消化阶段，要靠市场自身的供需来做平衡，人为因素能起到的只是观察、跟踪和政策打补丁的作用。

所以对于房地产，对于楼市，不要再过多的期待政策的助力。

与其期待政策的解救，不如观察宏观经济的各项数据。

比如PMI、社零、CPI、PPI、收入数据……

宏观基本面的变化，以后会和楼市更加同频。