杭州断臂求生，其他城市要小心了

看到“杭州土地财政依赖度暴跌”，我第一个念头是：赶紧写赞歌，吹一波彩虹屁。

但是越研究越发现，不对。

杭州依赖度的暴跌，原因非常复杂，一部分来自产业变强，一部分来自楼市下行、土拍下滑，不能简单地用好或者不好这种二元解释。

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先看一组亮眼的数据，暂时对杭州吹一波彩虹屁。

过去十年，杭州土地财政依赖度从最高超过140%，下跌至50%出头，这都不是腰斩了，几乎砍掉了2/3。还是杭州血条厚，换作别的城市，早都遭不住了。

大家的反应也非常一致，一片喝彩，甚至断言杭州彻底摆脱卖地依赖，从“土地财政”走向“产业财政”，走出了新一线强市的最优解。单看数据，确实是这样。

杭州今年上半年卖地收入是481亿。

大家可能没什么感觉，我再说几个数字吧，去年上半年卖地都超过了1100亿，今年腰斩了一半还要多。要知道，杭州可是过去10年卖地最猛的城市，卖地总收入超过2万亿，平均每年超过2000亿，有一年超过3000亿。

有几个观点分享一下：

1、杭州楼市行情非常好。从2017年到2023年一直爆火，打新，摇号，甚至万人摇，去年取消了限价，市场依旧不错，尤其是豪宅、改善。

2、杭州土地非常好卖。一是区府地王，湖墅地王，蒋村地王，连续不断的地王证明了一切，二是最近拍的几块地，省儿保南、湘北、九堡溢价率分别高达79%、69%、61%，非常猛，其他城市都馋死了，三是全国性房企来抢地，滨江为什么能抢地，不是产品好、口碑强，而是滨江有钱，没钱拍什么地啊，而滨江之所以有钱，江浙市场尤其是杭州市场太好了。

3、瘦死的骆驼比马大，即使杭州卖地收入腰斩，但是上半年将近500亿、全年大几百亿，依旧遥遥领先。

4、卖地收入没了，GDP没崩。不过头部城市都没崩，杭州没什么特殊的。

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看到这些数据，很多人得出结论：

杭州，正在从土地财政迈向产业财政。

话非常好听，爽文确实喜人，也很容易唬住一些不懂市场的朋友，但绝对吹水了。

为什么？

所谓财政转型，这场土地财政依赖度暴跌，一半确实是杭州主动转型，另一半则是楼市退潮后的被动断奶，这不是一场毫无代价的胜利。甚至所谓胜利的代价，是大量二手房业主的房价下跌。

杭州过去10年卖地收入为什么这么高，土地财政依赖度为什么这么高，其实是有一条清晰的发展逻辑。

这条“拆迁-净地-卖地”的卖地逻辑非常直白：

具体怎么做呢，大拆大建、批量供地、房企托底、卖地反哺基建。靠着这条稳赚不赔的发财路子，钱江世纪城、未科、申花、三墩、奥体等核心迅速发展，甚至带动了杭州“东西两翼、拥江发展”的城市战略。

只有这样，住宅用地卖出去了，政府快速回笼资金，再利用这些钱，一方面将片区内的安置房、道路、学校、医疗、地标、公园等配套建起来，另一方面将钱投入到下一块或者新片区的开发中，循环往复。

当时的大环境太好了，借着楼市暴涨、城市扩张、亚运会基建的时代红利，杭州实现了跨越式的发展，卖地收入一路狂飙，2021年达到了惊人的3000多亿，同时杭州房价也实现了大暴涨，未科、三墩北、良渚新城、区府、奥体、市北、大江东、南部新城等到处开花。

但是这条逻辑有一个非常致命的短板：卖地核心是住宅用地。1、住宅土地必须能卖出去，2、住宅土地必须升值，甚至是快速升值。

但是市场不可能只涨不跌。

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2023年开始，杭州还可以，但是已经挡不住全国行情的下跌。

尤其是最重要的一环，住宅用地卖不动了。

单看过去几年，杭州卖地收入好像不错，比其他城市强，地王接连不断，豪宅限价放开后去化也不错，中海保利滨江都抢疯了。

但是拨开这些，实际上杭州也已经不行了。

一是卖地收入下降了。

二是杭州再好，地王再多，但是土地是有限的，这两年多卖一些，卖得还不错，以后呢？没地怎么办？再好的城市没有土地支撑，开发商有钱也没法抢地啊。

短短三年，杭州彻底告别了“卖地养城”的时代。

很多人误以为这是杭州主动断臂求生，其实杭州也是迫不得已啊。

这场看不见硝烟的战争，远不是简单的“产业财政”四个字能轻松代替的。

上半年最贵、溢价率最高的省儿保南地块，招商蛇口经过243轮举牌，最终花了61亿抢了下来，楼面价高达51577元，最重要的是溢价率高达79.03%，刷新滨江区永久河板块楼面价纪录。

看着这个数据非常不错是吧，上半年平均溢价率36%，湘北地块溢价率69%，九堡地块溢价率61%，好像非常不错，但临安、崇贤、乔司等外围板块，要么底价成交，要么流拍。

优质片区也放弃“土地养城”。比如钱江世纪城，没啥住宅用地了，反而是写字楼、总部企业扎堆入驻，反映在板块财政结构上，产业税收占比超七成，地产相关税收退居次要位置。未来科技城一样，数字产业、科创企业密集落地，税源更加夯实了，也在逐渐摆脱对土地出让的高度依赖。

但放眼杭州，多数远郊、新兴板块，暂时还是不行。

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大家有一个误区，杭州土地依赖度降低，是产业变强了。

但是这里必须要注意，杭州产业变强不是这10年积累下来的，而是从改开之前就已经开始积累的制造业红利、产业红利、人口红利，以及最近几年的人才红利、新质生产力红利。

就像合肥的成功，不是最近几年的突然爆发，而是从2006年孙金龙主政就已经开始了，20年磨一剑，其他城市有没有这样的耐心？恐怕没有。

2016年，杭州的一般公共预算收入是1402亿。

但是到了2025年，杭州的一般公共预算收入就暴增到2700亿。

10年，几乎翻倍。

也正是有了数字经济、智能制造、跨境电商，甚至是大家觉得土的直播，有了这些产业的持续造血，让杭州拥有了脱离土地的核心税源。

2017 年底，杭州国家高新技术企业2844家，2024年，这个数字是16000家，七年时间5.7 倍。

这是杭州能承受土地财政断崖的底气。土地财政的481亿是一次性买卖，卖完就没了。但一家高新技术企业留在杭州，每年却能贡献所得税、增值税、社保、就业、消费，还带动上下游产业链落户。16000家的存量，和年年新增几千家的增量，构成了杭州财政的第二根支柱。

去年我去杭州浦沿、长兴、一桥南附近调研，这里并没有大家想象中的高大上，有个建发的楼盘即将交付，附近很多产业园、工厂，普通人只会觉得这里不过是一个界面不错、环境很好的经开区，不会有太大的感受。

但是销售跟我说，这里房价一点都不低，老板、高管很多，最重要的是，以前疯狂卖地，但凡有闲置空间、老旧厂区、城郊地块，一律推平做净地、挂网卖住宅，赚快钱、赚一次性土地红利。

但是现在杭州惜地如金。石桥单元公交场站不再整体拆迁盖商品房，转而采用立体复合开发，保留基础民生功能、叠加产业载体；三墩、下沙大量老旧低效厂房，不再一拆了之出让宅地，而是通过“工改工、存量更新”改造升级，长期留给产业落地。

其实这个逻辑就是前几年上面提出来的“资源优化”，我在之前的文章提到过，最开始是湖南领导开始做，后来这个领导调到了武汉，武汉也开始了一波资源优化，效果不错。

其他城市还没反应过来，杭州就已经走到了最前面。

这是最核心的思维变革：政府不再追求一次性卖地回款，而是放弃短期暴利，换取产业长期税收流水。这是一笔非常好计算的账，一块产业用地，十年持续纳税、带动就业、集聚人才，价值远高于一次性出让的宅地收益。

所以，杭州土地依赖度暴跌，一半是主动进阶，一半是被动收缩。

不是杭州不想卖地、不需要卖地了，是地卖不动、卖不出高价了。

如今的杭州城投，不再执着于大规模征地做地，而是全力盘活存量资产：运营产业园区、人才公寓、城市停车场、桥下空间，盘活老旧楼宇、村级留用地，通过资产出租、产业服务、REITs盘活获取持续性现金流。

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其他城市能不能直接复制？非常扎心，99%的城市不能。

为什么？因为99%的城市不具备造血的能力，直白点，没有产业，没有好产业。

以前卖地是一次性收入，算是固定资产，现在靠产业税收，算是现金流，每个月5000还是50000，全靠自己的能力，这就是现金流。

咱就不说最近超级牛逼的合肥了，比如郑州吧，产业实力怎么样，很多人会说郑州有什么产业，其实郑州的产业实力正在增强，有超聚变，有众擎，有比亚迪，有富士康，有迈瑞，很多人吐槽无非是一些加工基地，没什么含金量，就是这样很多人看不上的企业，1能纳税，2能提供数十万的岗位，3未来转型升级很快，其他城市想分一杯羹都分不到。

以前，卖地很简单，楼市大涨，躺着睡土地都能卖出去。

现在，靠产业造血也可以，但问题是，哪些产业造血更快，哪些产业血条更厚，人家愿不愿意去你这个城市，你有没有造血的能力，这才是最关键的。

因此，一定要认清楚杭州卖地收入腰斩、依赖度腰斩的背后，绝不是主动放弃的彩虹屁，也是市场变冷后的被动选择，再加上过去数十年的产业沉淀，才成就了现在的产业造血的能力。

其他城市千万不要邯郸学步啊。