北京楼市再松绑，这次有什么意义？哪个城市会跟进？

图源｜每经媒资库

8月7日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、北京住房公积金管理中心三部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），自8月8日起施行。

这是北京继2025年12月“五环内社保3改2、五环外2改1、商贷利率不再区分首套二套”之后，一年内第二次系统性松绑楼市限制，政策重心从“降成本”进一步走向“降门槛+强公积金+畅流通”，精准对接新市民刚需与多子女家庭改善需求。

备受关注的限购资格方面，原政策中，非京籍家庭买五环内商品住房需连续缴纳社保或个税满2年；新规将其调减为1年，与五环外标准拉平。至此，非京籍家庭在京购房社保/个税门槛全市统一为满1年。不过套数规则不变，满1年非京籍家庭，五环内可买1套，多子女家庭可再多1套；五环外不限套数。

上海易居房地产研究院副院长严跃进向《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者或记者）表示，此次北京进一步放松，是下半年稳定房地产市场的重要风向标。

中指研究院政策研究总监陈文静向每经记者表示，中共中央政治局会议后，北京率先出台楼市新政，本次政策直接扩大了购房群体基数，公积金贷款额度提升、支持装修提取等政策也将直接降低购房资金和装修资金压力，预计将直接利好房地产市场，修复市场预期，短期北京新房、二手房成交量有望好转，政策效果将逐步显现。

公积金政策终于看齐其他一线城市

“新政出台，楼市将有变动了，还在犹豫的要抓紧时间了。”政策发布第一时间，多位中介人士就向记者发来了政策消息。

从《通知》内容看，公积金松绑力度为近年最大，由原首套房最高贷款额度120万元、二套房最高贷款额度100万元，调整为：购房家庭中1人为公积金缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为120万元，二套住房公积金贷款最高额度为100万元；夫妻双方均为缴存人的，购买首套住房公积金贷款最高贷款额度为240万元，二套住房公积金贷款最高额度为200万元。

同时符合多项条件的，最高贷款额度可叠加上浮。购房家庭中1人为公积金缴存人的，最高上浮60万元，最高贷款额度可达180万元；夫妻双方均为缴存人的，最高上浮100万元，最高贷款额度340万元。实际贷款额度依据购房家庭还款能力确定。

北京链家研究院院长高原认为，从居民实际角度，夫妻共同缴存共同使用,符合家庭购房决策的实际需求与感受，是一次贴合实际的优化。从浮动机制看，绿色建筑、多子女家庭上浮均为已有政策，此次额度同步翻倍，延续性强；新增亮点在于城六区居民购买非城六区住房享受浮动，这一调整呼应北京“减量发展”格局,体现显著的地方性特点。

同时，浮动为有限上浮而非无限上浮，顶格单人180万元、夫妻340万元封顶。从业务实际看，目前北京居民购房组合贷笔均贷款约220万元，新政额度完全足以覆盖绝大部分常规家庭的正常购房需求。

此外，缴存年限挂钩优化也是不容忽视的隐性利好，单人每年20万元、夫妻每年40万元，5年1个月即可满额；而原政策需7年1个月满额，新政下年轻人满额时间提前2年，更早获取强能力、提前入市，从购房者角度是“早买房”，从市场角度是“增客户”，其重要性不亚于额度提升本身。

广东省住房研究院首席研究员李宇嘉认为，公积金是此次政策的重点，全面提高公积金贷款额度，看齐其他一线城市。

在此之前，一线城市中北京公积金贷款额度最低，考虑到北京机关国企央企事业单位多，也是购房消费的主力人群，在市场下滑的时候，提高公积金贷款额度有利于提振市场购房能力。此次提高额度后，相比之前的限额近乎翻倍，北京和其他三个一线城市也看起了。

此外，李宇嘉还指出，国家最新公积金条例明确一定额度内可以提取公积金用于装修，但额度是多少、怎么认定没有明确。公积金可以提取用于自住住房装修，北京是首个贯彻条例新规的城市。

谁会跟进？

此次调整具有强烈的信号意义。

严跃进表示，第一，充分说明各地在稳定房地产市场方面仍在积极发力。尽管当前增量政策相对有限，但北京等一线城市仍存在政策优化空间。此次北京进一步放松，是下半年稳定房地产市场的重要风向标。

第二，从社保缴纳门槛看，此前最严格的城市当属上海，但上海今年年初已率先将购房社保年限降至一年，北京则仍维持两年要求。此番北京跟进调整为一年，意味着限购政策在社保年限维度上实质性松绑，购房门槛进一步降低。

第三，从政策直接影响看，五环内商品住房的潜在购房群体将明显扩大，交易活跃度有望提升，这对释放合理住房需求、改善市场预期具有正面引导作用。

第四，北京政策的调整历来具有较强的示范效应。当前一线城市整体仍面临一定压力，虽然自今年6月以来部分市场指标有所改善，但上行动力已呈减弱态势，其根源在于市场需求不足，增量购房意愿偏弱。因此，北京此次出台新政，释放出明确信号：下半年各地必须重视房地产稳定工作，尤其要在销售端拿出新举措、务求新成效。

李宇嘉也表示，北京作为风向标，政策一举一动都有很强的示范意义。

此次新政，一方面是落实中央政治局会议提出的稳定房地产的指示，另一方面也是近期房地产出现了下滑的态势，尽管7月份下滑有季节性的因素，但环比超过25%的跌幅，显然超过了季节性的因素。

而且，不仅是新房，二手房也开始回落。同时，考虑到交易的结构性因素，即低总价占比提升，占主导，意味着内生动力还有待修复，以及市场良性循环还有待畅通。

“北京是全国重点城市的缩影，北京新政也意味着接下来多个城市也会在政策上进行查漏补缺，出台新的政策，比如提高公积金贷款额度、推进卖旧买新补贴或循环、疏通二手房带押过户的堵点、推进多种方式去库存、举办各种购房节、消费节日，联动大宗消费，让综合性价比高的好房子牵引住房需求。”

根据中指数据，7月，北京新建商品住宅成交37万平方米，环比下降29%，同比增长2%。从市场运行规律看，7月历来为北京楼市传统淡季，今年暑期高温多雨天气叠加，看房及签约节奏阶段性放缓，环比下行符合季节性特征。但同比仍保持正增长，在购房门槛持续降低、信贷环境宽松的政策环境下，市场活跃度整体处于缓慢修复通道，淡季成色较去年有所改善。

另据北京市统计局，上半年，全市房地产开发企业房屋新开工面积513.2万平方米，同比下降23.9%。全市新建商品房销售面积548.5万平方米，同比增长2%。其中，住宅销售面积402万平方米，增长14.1%，主要受保障房集中签售带动。