上海成了全国唯一的例外

8月17日，国家统计局公布了7月的房地产数据。

怎么说呢？总结起来就是，算是在楼市淡季中还不错的成绩。但深层的变化是，楼市分化更加陡峭了！

一线城市新房价格，连续6个月止跌。

一线城市二手房价格，连续5个月环比上涨。

70个大中城市中，新房价格环比上涨或持平的有23个，近15个月最多。

这个数据看起来还是很不错的，但是我们已经普及过很多次的一个常识是，环比没有意义，同比才是验证市场的真谛。

为什么这么说？

先看一个数据：

1-7月，全国房地产开发投资43009亿元，同比下降19.2%；

全国房屋新开工面积为2.67亿平方米，同比下降24%。

这告诉我们的一个事实是，对比去年，楼市的基本面并没有变得更好。

再说一个例子，广州。

7月份，广州二手住宅销售价格环比涨幅全国第一。但同比却下降了4.7%，也就是-4.7%，在一线城市中降幅第一。

所以，如果从同比的角度：

7月份新房市场，北京跌2.3%，广州跌2.2%，深圳跌2.9%。上海涨了3.0%。

上海是四个一线城市中，唯一一个同比还在涨的城市。

同比上涨，说明这并不是某一个月因为突发因素的偶然波动，而是持续性的温和复苏。

从新房市场来说，上海已经成为一线市场中唯一的一个确定性。或者说，全国市场中，除了香港之外，最大的确定性。

但有一个细节性的信号是非常值得注意的，就是这句话：一线城市新房价格已经连续6个月止跌。

止跌，就是没有变得更坏！

而没有变得更坏，对于此刻来讲，就是一个积极的信号！

再观察一下8月数据，如果依然如此，那么我们就可以判断，一线城市新房市场完成周期筑底！

再看二手市场，我们经常说的另一个常识是，对比可操控的新房市场，二手房才是市场真正的风向标！

7月二手房市场同比来看，一线城市北京、上海、广州和深圳分别下降4.5%、2.0%、4.7%和3.6%。上海同比降幅只剩下2%了。

二线、三线城市二手住宅销售价格同比分别下降5.1%和5.8%。

这个数据值得说的有两点：

第一就是从全国来看，二手房市场仍处于以价换量的阶段，价格是吸引客户的第一要素。

第二是，二手房也进入到分化阶段。那些综合素质比较好的二手房，比如说次新+商圈+学区等，开始有价格温和回升的趋势，这说明经过几年的深度回调之后，价值开始重新回归了。

在2024年我给粉丝持续在说一个观点。这几年是真正的能验证你的房子价值的时刻，根据你的城市的平均降幅，低于这个降幅的，都是可以持有的；高于这个降幅的，都是必须要出清的。

比如城市平均降40%；你的房子只有20%，那就要坚定持有，因为只要反弹，你的绝对是最先也最快的。但如果你的降幅超过了40%，或者就在40%，那基本要坚决出清，因为你的房子跑输的是一个城市中存量最大的腰部房产。

所以经过几年的沉淀，二手房分化已经完成，接下来优质资产会非常持续向好，而大量腰部房产想要成交，议价能力可能会更弱。

但是二手房数据中也有一个细节，四个一线城市，二手房价格已经连续5个月环比上涨。

这说明一线城市二手房市场的调整，也基本要到位了。

这里面最值得关注的还是上海。数据显示，8月上半月上海二手房成交同比增长超两成。同时，上海的二手价格也是一线中同比降幅最小的。两项叠加，就比较有意思了。

这里面牵涉到一个理论是，量在价先。

通常情况下，一个市场触底的信号，并不是价格回正，而是成交量的大幅回升。成交量上升后，会带动价格第一次触底，也就是降不动了，这是房东会最先感知到，之后则进入观望阶段。观望阶段房东会撤牌等价，于是挂牌量会缩水，则会进一步带动市场情绪回升。

总之，上海是目前除了香港之外，最有可能二手最先触底的城市，接下来，我们要观察上海挂牌量的数据。

综合来看，对于大陆市场来说，上海楼市应该会是最先稳住的市场。

最近上海的新闻是，三个非核心区的楼盘被抢购。

绿城·上海悦海棠，位于外环外徐泾，一共228套房源，首开日光，认购率415%。

象屿金茂·满嘉，位于嘉定，认购率超400%，积分64.4；

宝业·虹桥国展里，也在外环外，64套房源，270%认购率；

三个项目加起来，超过1500组购房人抢房。

它们之间的共性是，产品做的都非常好，同时价格也不贵。

换句话说，就是将之前的以价换量，增加成了价格+品质的双重附加。

普睿数智统计显示，今年上半年上海有9个项目首次开盘去化率大于70%。

成交前10的新房均价与周边竞品均价相比，平均比值为0.86，均低于竞品均价。

8月马上就要结束了，接下来会是房地产传统中的金九银十，上海应该还能迎来一波热潮！