被高房价反噬，这座东南城市，醒过来了
01
厦门，醒了
面对越来越深的工业、产业空心化，厦门终于幡然醒悟过来了。
9月7日，厦门发布了《厦门市“十五五”战略性新兴产业发展专项规划》，加入了浩浩荡荡的强产业大军。
来源：厦门市政府官网
这份文件向我们展示了厦门重振产业的决心。
文件内容很长，我仔细通读了一下，高度概括一下厦门未来五年要怎么做。
一句话概括就是：
稳住传统优势，做大新兴产业，抢占未来赛道，同时把科研、企业、资本和应用场景真正串起来，推动厦门从“产业有特色”向“产业有规模、有龙头、有技术、有集群”升级。
厦门未来五年的产业目标是：
到2030年，全市战略性新兴产业发展能级全方位跃升，工业战略性新兴产业产值占规上工业总产值比重达45%，培育4个千亿级战略性新兴产业集群，产业关键核心技术和前沿引领技术取得突破，优质企业数量大幅增长，产业生态的开放包容性、创新协同性显著增强。
具体要怎么做？先按下不表，咱们先要来了解一下厦门当下的产业现状与工业实力现状。
关于厦门，本号写过很多次，产业也分析过很多次，今年年初更是在系列文章中对比了深圳、宁波、青岛、大连和厦门五个计划单列市过去五年的发展对比情况。
结果发现：
第一，五大计划单列市中，厦门市过去五年增量最小，增幅倒数第二。
第二，随着大连2025年迈入万亿，厦门成为了五大计划单列市中唯一没有过万亿的城市。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
而在2010年至2020年十年间，厦门的GDP增速位居计划单列市第一。
大落差背后，是厦门高房价对产业的严重挤出效应。
02
高房价对厦门的挤出效应
上一轮牛市中深圳房价率先启动，并从2015年年初的3万多成交价涨到了2021年年初的8万多成交价，挂牌价甚至冲破了9万，背后是两股势力推动。
一个不断涌入的人口带来的硬性需求，另一个是经济、产业、金融、科创等综合实力不断提升之下引起全国热钱加注深圳，也即炒作。
厦门的房价上一轮上涨也是这两个因素，但侧重点不同。深圳的房价上涨，刚需与炒作四六分成，厦门则是二八分成，也即炒作是其房价的绝对支撑力量。
高点时期的厦门，均价高达4.5万元，在内地仅次于京沪深。
制图：城市财经；数据：勾股大数据
然而，厦门虽然头顶副省级兼计划单列市头衔，又是国家经济特区，但其本身的经济规模、人口规模、产业规模都不够靓丽，巨大的房价泡沫，让其本身的购买力根本难以支撑。
在此背景下：
一方面，高房价反噬厦门本身的经济、产业发展，产生了严重挤出效应，产业空心化迹象明显。
三个数据中得到佐证：
第一，第二产业（广义工业）增加值占比下滑速度过快。
2010年，厦门的三产占比分别是1.1%、50%、48.9%，这时候，第二产业已经提供了厦门一半的GDP。
2024年厦门的第二产业增加值占比下降至36.6%，而第三产业占比提升至63%。
去年占比有所回升，2025年厦门第二产业增加值占比为37.8%。
第二，工业滞涨。
2021年至2024年，厦门的工业总产值增长基本停滞，2023年还缩减了不少。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
第三，当家产业电子信息下滑明显。
下面的主要产业是电子信息。
但这个产业过去几年缩水非常明显。
从厦门市披露的数据来看，厦门的计算机、通信与电子信息产业总产值2018年为1726亿元，2019年快速增长至2682亿元。
2021年达到顶峰，总产值为3043亿元。而当年厦门全市工业总产值为8228亿元，意味着电子信息一个产业占全市工业比重37%，超过三分之一。
但之后一路下滑，2024年电子信息产业总产值降至2246亿元。2025年数据尚未公布。
制图：城市财经；数据：厦门市统计局
2025年数据尚未公布，不过透过厦门市公布的2025年主要工业产品产量来看，大概还是下滑的。
2025年厦门的规上工业产品产量大多都在下滑，其中和电子信息产业相关的集成电路、笔记本电脑、手机都在继续下滑。
来源：厦门市统计局
要知道，厦门的手机产量高峰时期为3592.45万台，去年只有1.35万台，手机制造基本退出了厦门。
此外，数码相机高点时期的2011年年产量高达533.07万台，2023年降至50万台，去年回升至61.97万台。
液晶显示屏高点时期的2015年，年产量高达14646.19万片，2022年降至4460万片，过去两年数据在震荡中。
从上面的整体数据可以看到：
第一，2020年以来的工业发展已经停滞不前。
第二，令人欣慰的是，部分工业产品产量和产值正在回升。
而除了电子信息产业外，厦门的电气机械和器材制造业总产值也在2023年突破千亿，2024年达到1208.9亿元。
这让厦门的千亿产业数量增加至两个。
03
产业才是一个城市发展的根本
无论过去、现在还是未来，托起一座城市发展的底座，必然是产业。
这两年无论是从资本市场的表现看，还是出口的产品分化来看，一个越来越清晰的结论已经出现：
今天的中国城市竞争，已经进入了“硬科技时代”。
谁能在芯片、生物医药、人工智能、精密仪器、高端制造上抢到船票，谁才能真正坐稳下一轮增长周期。
结合上半年各城市的经济表现可以看到踩中时代红利产业的城市，仍在蒸蒸日上，比如深圳、北京、上海、苏州、武汉、杭州、成都、无锡、合肥、宁波等等。
而仍没有切换过来的城市，则陷入了水逆，如长春、沈阳、哈尔滨、长沙、西安、佛山、太原、昆明、南宁等等。
快速完成产业转型则实现了快速反弹，如广州、东莞。
北京、上海、深圳自不必说，深圳是新兴产业的领头羊，是中国工业实力最强的城市，特别是新兴产业实力，首屈一指。
北京、上海作为中国最顶级的两座城市，除了强大的消费实力、金融实力外，尖端产业依旧牢牢抓在自己手里。
苏州，作为工业实力仅次于深圳的存在，其拥有全国最强的先进制造业集群之一。
电子信息、高端装备、生物医药、新能源、新材料等产业高度集聚，大量企业处于全球产业链关键环节。
特别是在半导体领域，苏州已经成为中国集成电路产业链最完整的城市之一。
从设备、材料到封测，再到芯片制造配套，形成了完整生态。
今年的当红城市合肥，则抓住了一手好牌，已经形成“显示面板+新能源汽车+人工智能+存储芯片”的产业矩阵，并开始真正进入全球半导体产业分工体系。
而前两年因为汽车工业调整慢下来的武汉，也因为新兴产业进入收获期，再次迸发出潜能。
武汉在汽车、光电子、网络安全、生物医药、商业航天等领域同时布局，形成了“五谷丰登”的产业矩阵。新华社将这一格局概括为“光谷、车谷、网谷、药谷、星谷”，五大产业集群之间相互赋能、协同发展。
高手如云的城市竞争赛道上，不能有任何松懈，一个微弱的迟缓动作都可能会赠送给对手超越自身的机会。
于厦门而言，虽然头顶副省级兼计划单列市，同时还是国家级经济特区，级别可以算是相当高。
政策资源从来不缺，但政策资源只是引领，只是锦上添花，产业才是一座城市的硬实力。
客观来说，厦门的面积的确不大，可以作为厦门工业实力弱、单一比较产业的合理说辞。
但与深圳、东莞相比呢？特别是深圳，人口1800多万，面积比厦门大不了多少，但深圳通过腾笼换鸟实现产业升级，通过产业上楼扩大产业空间，硬生生将自己的工业总产值、工业总营收干到了5万亿之上，是中国的工业第一城。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
优秀的城市在前，厦门需要见贤思齐，不然在强城环伺的城市角逐赛场上，最后会连上场的机会都没有。
04
厦门，未来五年要怎么做
关键问题来了，厦门未来五年要如何重振自己的产业。
透过厦门市最新发布的《厦门市“十五五”战略性新兴产业发展专项规划》，可以看到四条举措：
一是，做强工业基本盘，推动传统产业向高端化升级。
厦门不会放弃电子信息、机械装备等原有优势，而是继续强链补链、技术改造和数智化升级。
核心不是简单扩大传统制造规模，而是推动智能制造、绿色制造、服务型制造，提高单位土地、单位企业的产出效率。厦门“十五五”规划也明确提出实施先进制造业倍增行动。
二是，集中资源做大四大新兴产业
未来五年，厦门会把资源进一步向新能源、新材料、生物医药、文旅创意四个方向集中。
而且目标非常明确：
新能源：突破3000亿元；
新材料：突破2000亿元；
生物医药：突破1500亿元；
文旅创意：突破3000亿元。
来源：厦门市政府官网
同时培育千亿级、500亿级龙头企业。
也就是说，厦门不满足于“有几个产业”，而是要真正打造产业集群。
三是，提前押注未来产业，形成新的增长接力棒。
在做大当前产业的同时，厦门开始提前布局人工智能、氢能、生物制造、深海空天、6G与量子科技、脑机接口。
这套逻辑很清楚，成熟产业负责今天，新兴产业负责未来五年，未来产业负责更长周期。
尤其是AI，已经从单纯的软件产业，进一步向智能终端、机器人、具身智能、大模型和智能体延伸。
四是，真正补上厦门产业发展的关键短板：把科技变成产业。
我认为这是整份规划最核心的变化。
厦门不再只是招商引资，而是要建立科研平台 → 概念验证 → 中试 → 企业 → 应用场景 → 市场，这一整套产业化链条。
一方面做强厦门科学城、创新实验室等平台；另一方面让企业成为创新主体，再通过中试平台、产业基金、应用场景，把科研成果推向市场。
所以，厦门未来五年的产业打法，本质上就是，传统产业提质增效，新兴产业做大做强，未来产业提前卡位，科技成果加速产业化。
以此来看，厦门未来五年，要重新搭建自己的产业金字塔：底层做强制造业基本盘，中层做大新能源、新材料、生物医药等产业集群，顶层押注AI、氢能、深海空天、量子、脑机接口等未来产业。
这其实也是厦门从过去比较依赖“外贸+开放+服务业+优势制造”，进一步向“科技+产业+资本+场景”驱动转型。
规划很美好，但说得好，不如做得好。
厦门的产业复兴能否实现，让时间来解答吧。