40年房贷新政一线调查：银行积极落地受理，购房者多审慎观望

拉长房贷年限可降低购房入市门槛，短期提振刚需与改善成交。

于帅卿 中房报记者 温红妹丨北京报道

40年房贷新政落地后，银行已经开始行动。

“目前，咨询的较多，多是‘95后’，有一些新办贷款的也有选择40年最长年限的。”谈起40年房贷落地情况，北京某国有大行个贷负责人向记者表示。

据他介绍，他们银行执行“年龄+贷款年限、房龄+贷款年限双不超85年”的标准，贷款资料齐全后1至3个工作日即可完成审批。

针对40年房贷落地实施情况，中国房地产报记者近日还采访了上海、深圳、广州、杭州多位银行业人士及房产中介机构人士，了解到40年房贷申请已在多地进入实操阶段，但各家银行推进节奏不一；存量房贷展期尚处系统调整、细则制定阶段，暂未形成统一操作标准。

8月28日，中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理 推动加快构建房地产发展新模式的意见》，明确将个人住房贷款最长期限由30年延长至40年。这是1999年房贷期限从20年提至30年以来，时隔27年再度调整期限上限，引发市场关注。

超长贷落地实操

北京是40年房贷申请落地较快、政策尺度较宽松的城市。

“政策发布次日，建设银行对新开盘期房已按40年商贷操作，现房能否操作取决于开发商合作银行。”北京房产从业者贺林向记者表示，目前商贷年龄门槛已大幅放宽，部分银行可适配90余岁人群，审核重点主要聚焦于房源楼龄，老旧房源审批更为严格。

上海落地细则则更为细化。交通银行上海市分行明确支持存量房贷延期，原30年房贷最长可延至40年，原20年房贷最多可延期10年。新贷层面，各银行风控标准梯度分明，建设银行、交通银行执行“年龄+期限≤75年、房龄+期限≤70年”，仅35岁以下人群可贷满40年；招商银行、工商银行部分网点执行80年标准，40岁以下购房者可申请40年房贷。

“目前1991年前出生的基本没法贷满40年。房龄和年限的具体上限，各家银行甚至各网点都不一样，得跟经办行沟通确认。不过，阶段政策刚落地、细则未完全收紧，客户与银行仍有协商余地。”上海某股份制银行个贷经理向记者表示。

广州地区主流银行等网点均可受理40年期新增房贷，但存量业务还无法直接办理。广州工商银行个贷中心工作人员表示，“申请40年期房贷需提供流水、结息等材料以证明收入增长预期，申请人年龄与贷款期限之和不超过84年。”

农业银行要求贷款年限不超过抵押物土地剩余使用年限，楼龄与贷款年限之和不超过70年，年龄与贷款年限之和小于85年。中国银行执行年龄加贷款年限不超过85年的标准，建设银行则要求二者相加不超过75年。

广州招商银行个贷经理向记者表示，“40年新政仅覆盖新增房贷，存量客户调整年限仅可通过展期办理，属于金融纾困业务，会对个人征信产生影响，年限审批需结合客户年龄、个人资质、楼龄综合判定。”

深圳主流国有大行、股份制银行也均可办理40年房贷新政，商贷与公积金贷款执行标准区分明确。深圳一主流银行个贷工作人员介绍，当地商业贷款借款人年龄与贷款年限之和不超过75岁，35周岁以下购房者可足额贷满40年；公积金贷款年龄年限合计不超70岁，仅30岁以下购房者可享受最长年限。目前深圳暂无存量房贷批量展期落地案例。

杭州市场落地节奏相对平缓，整体办理量偏少，市场仍处于培育阶段。新政落地第十天，当地贝壳平台出现一例40年期二手房贷款交易。杭州房产中介从业者陈强表示，“当地40年房贷准入门槛宽松，30岁左右年轻购房者基本可顺利申请，但目前门店实际办理量较少，多数客户仍保持观望态度。”

购房者多理性观望

超长房贷虽然降低了置业门槛，记者采访购房者发现，多持谨慎观望态势。

“如果选择40年期房贷，我25岁买房，还到65岁，整个职业生涯都拴在房子上了，还要多还贷20万元，我觉得不划算。”一位刚需购房者坦言。

以100万元贷款、年利率3%、等额本息测算，30年期月供4216.04元，总利息51.8万元；40年期月供降至3581.02元，每月减负635元，但总利息增至71.8万元，多付20万元。月供减压的同时，全周期利息成本增加显著。

一线市场成交数据也印证了这一理性心态。上海房产从业者李鑫向记者表示，新政咨询热度居高不下，但实际落地办理40年房贷的客户较少。“我刚成交一位1997年出生的优质客户，完全符合40年贷款条件，最终依然选择30年年限。购房者普遍会预留提前还款计划，不愿承担长期高额利息。”

南开大学金融学教授田利辉接受媒体采访时表示，拉长房贷年限可降低购房入市门槛，短期提振刚需与改善成交，但本质是还款压力的周期后置，长期利息成本显著增加。对银行而言，贷款久期拉长会放大利率与信用风险；购房者需结合自身长期收入预期理性选择，切勿盲目拉长贷款年限。