这一次救市，让所有人都谨慎了

大家对宏大叙事早都脱敏了。

8月底，注意力都在房贷40年和现房销售上。现在讨论意义不大，对着空气聊天。一是政策很大，但没给细节，二是这俩非常重要，底层逻辑都换了，10年、20年才能有效果。

过去30年，楼市的问题是过于急功近利，这几年的救市是提醒所有人都要小心，包括政府、开发商、购房者。

不要关注宏大叙事，不要期望短期见效，要关注什么？细节。

中小房企是怎么拿地的，城市新区是怎么开发的，普通人是怎么买房的，二手房成交价变化怎么样……

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前一段去了一趟信阳。一个河南的地级市。

发现了一个很有意思的现象：万达广场模式被抛弃了。

我有一个习惯，去一个城市出差，工作结束后要去这个城市转一转。我在文新茶村的茶楼上喝了一杯50元的茶，去了老城南门附近的夜市挥洒了一下，最后去了信阳东站和羊山新区，溜达了一圈。

最后在万达广场停了下来。

说实话，羊山新区还不错。一个普通地级市的新区，对我来说没什么新鲜感，国内从夯到拉的新区全都见过了，羊山新区有点普通，但是对一个地级市来说可以了，有各项政府职能单位，有双向4-8车道的大路，有信阳东站，有万达广场，有百花会展，有外国语和羊山二小，有人民医院，20多年的新区也有人气，完全够了。

我感兴趣的是万达广场和新区规划，太老了。

羊山新区跟全国99%的新区，几乎一模一样。

1、市政府一定在新区核心，在中轴线上，占据着最好的位置。

2、顶级的资源全都拉过来：人民医院、优质学区、高端住宅，信阳东站。

3、万达广场就在新市府旁边，同样占据着最好的位置。

这个模式在过去20多年非常成功，背后捆绑着三重红利：房地产红利、城镇化红利、人口红利。

就像万达的口号一样：万达广场就是城市中心。确实不虚。

但是这个模式存在问题：羊山新区和万达广场依靠的，是确定化的增量红利，一旦这个红利吃完了，下一步应该怎么走？信阳能虹吸的人口就那么多，信阳市府不可能再搬一次，更不可能有第三个、第四个市府，人民医院、信阳东站、羊山小学也只有一个，成熟的新区只能有一个万达广场。

我见过的万达广场，几乎都是一个模子刻出来的。

以前去广州番禺的万达广场吃饭，回来去车库找车，有2点印象深刻：1、车库闷热，2、车库很臭。

不是批评万达，而是万达模式适配了增量时代。万达依靠强势的品牌效应，一手跟招商品牌做谈判，一手跟当地政府做谈判，核心目的只有一个：大大大。

至于商业运营，住宅的精细化，赋能片区发展，抱歉，万达只想挣钱，挣快钱。

同时，万达模式也注定了，用最好的食材才能烹饪出最好的美食。

最好的位置，最低的成本，最快的落地，99分的天赋考了90分，过去可以，未来绝对不行，大家希望运营商能用60分的食材做出85分的美食，这才能见功夫，这才是对城市、对片区、对老百姓负责。

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未来，不要宏大叙事要什么？

要一种能在存量时代、精细化运营的模式。

幸运的是，我在全国一些城市已经看懂了这种变化。

3个案例，看完之后我非常兴奋。

1、厦门，海峡国际跌到了4万以内。

2、成都，中小房企在非热门片区拿地。

3、3-5年打新限售的次新房进入市场。

我讲的不是房价跌了，片区又腰斩了，学区房又跌了，豪宅又跌了，哈哈哈活该，不是这个意思，是细节变化，市场未来。

厦门。

这是厦门的一个老牌豪宅，海峡国际，最新一套跌到了3.5万（个例，低楼层），我去过海峡国际，绿化太好了，甚至有点过分了，5层以下采光很一般，正常楼层4万以上，相比巅峰腰斩了。但这不是我兴奋的点。

整个厦门的价值和价格在重新排序。

海峡国际作为老牌富人区和优质学区，占据着最好的资源，市场最好的时候，卖个8万10万一点都不过分，大量的福建有钱人和侨胞去买，没什么问题。

问题是，占据这么好的位置、房价这么高，对城市有好处吗？没有。

有钱人买到了豪宅，鸡娃家长买到了优质学区房，窗外是最好的海景和帆船基地，三大CBD环绕（会展+观音山+软二），附近就是观音山、软二产业园，还有厦门最密集的商场（天虹+建发+CocoPark），工作、生活、学习、娱乐全都有了，但这些跟老百姓有什么关系？

现在，海峡国际腰斩了，豪宅、学区房都被重新定价，以前是资源确权，未来则变成了“资源+产品+房龄”综合加权。同样是豪宅的五缘湾卖多少钱，同样是学区的双十思明与五缘实验应该卖多少钱，海沧、集美、翔安、同安等岛外优质片区多少钱？

二手豪宅虽然腰斩了，但是五缘湾的新盘豪宅依旧单价5万以上、依旧总价千万以上，跟老牌豪宅已经走出了2条完全不同的路，分化已经出现。

成都。

很意外，一些中小房企在非热门的金牛拿地。

今年上半年，阳光大地和邦泰在金牛拿了3块地，包括招商。

有人会说，不就是中小房企没钱了，拿不起更好的地块，这有什么可兴奋的。

确实，除了少数国宾、金沙，成都最好的片区要么在南部、要么在东部，大多数房企拿地一定会优先这些好片区。当整个成都都向南的时候，向北拿地不是找死吗？其实不是。

大家说中小房企没钱了，其实也不是。

所谓的中小房企，大胆的很。你以为他们没钱没胆，其实不对，同样是拿地，县城核心要1个亿，地市核心要5个亿，成都近郊要10个亿，成都核心要20个亿，你选哪个？

中小房企的选择是：成都近郊10个亿。

没有拿成都核心的20个亿，这是谨慎。没有继续拿地市核心的5个亿，这是大胆。

核心区拿地，走量不重要，要么第一炮打响为了品牌，要么为了溢价，但溢价意味着风险，中小房企有产品实力，但没有品牌底气。首先在城市近郊、非核心拿1、2块试水，非常正确。

他们也一定能拿出好产品、好服务去回馈客户。

再说了，这些房企在金牛拿地一点都不傻：

1、金牛市场供不应求，非常好卖，好几个热销楼盘。

2、金牛片区谈不上顶级，但非常扎实。三湖三馆三坊三园全都有了，荷花池产业园有了，成都站、高铁、地铁1/7/18号线，三座龙湖天街/金牛万达/凯德广场/万象系商业，跟羊山新区一样，老百姓只认这个。

打新。

未来3-5年打新限售的次新房开始进入市场。

几个典型城市的打新限售的数据，几乎都在2-4万套，要么已经全部放开限售，要么分批次放开限售。

总之，每个城市的总限售套数大致在3万套左右，看着很多。其实并不多。

因为总套数≠挂牌套数，更不会全部都要交易。价差预期大、前期税费多，因此每个小区的挂牌率10个点左右，也就是说，每个城市按照3万套、10个点的挂牌率计算，也就3000套左右，还分布在城市的诸多片区，每个片区也就小几百套，并不多，影响不大。

最重要的是，这些次新小区会像鲶鱼一样激活市场。

比他老的二手房小区一看，刚放开限售的次新才这点价格，挂高了，再降10万！

新房一看，哎呦，次新才这么点价格，品质不低，我要么有性价比，要么产品更好。

你看，这些次新正在刺激市场向前走。

3

这一波救市，就是倒逼着所有人小心。

厦门，海峡国际，顶级豪宅+学区，正在重塑片区价值和价格。

成都，金牛，国央企在抢地，中小房企在抢地，拿地阶段谨慎又大胆，后续2-3年的开发周期内一定会扎扎实实，对于片区、对购房者都是好事。

打新的房子，逐渐放开限售后，像鲶鱼一样激活新房和二手房市场。

看似不一样，其实都在做一件事：挣慢钱。

我聊了这么多，没有一点提到了政策。不是政策没用，而是政策也学会慢下来，温水煮青蛙，3年不行就10年，10年不行就20年。

真正起作用的还是市场。

有钱人和鸡娃家长会用脚投票海峡国际，不是户型差，不是房子老，而是价值需要重新评估了。

在大城市非核心拿地的房企，也算明白了一笔账，县城和地市是为了现金流，去大城市则是要闯一闯。

刚拿到房本的打新业主，也想明白了，及时出手、合理价格才是正道。

大家都不功利了。

万达广场模式被抛弃了，碧桂园恒大高周转模式被抛弃了，囤几套几十套的炒房思维也被抛弃了，未来比拼的是真正的长期主义，城市能扎扎实实做开发，房企能深耕片区、做好产品，购房者手里有足够的现金流。