楼市新政之后，开发商原地调整销售团队

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楼市新政之后，房地产市场上演了不少新的故事。

最近，从深圳传出来一个听起来略显夸张的消息。

深圳龙华、罗湖、宝安不下5个开发商原地解散了销售团队，从项目经理到销售顾问都撤掉了。

这个消息我专门找深圳的朋友做了求证。确实存在这样的情况，但是远没有那么夸张。

龙华九龙山板块的一个新入市的楼盘，解散了它的销售团队，然后把团队成员调到了公司另一个项目上。

宝安宏发的一个项目准备入市。原本抽调其他项目的销售筹备开盘计划，新政之后，开盘的筹备计划就取消了。

这些未入市的楼盘，在楼市新政出来之后，突然发现没有着急入市的必要了。

不仅是新入市的楼盘出现了变化，在土拍市场上，开发商们也产生了犹豫，拿地的节奏慢了下来。

8月31日，上海普陀真如的百亿地王开拍。结果出人意料，竟然被中海以底价竞得。

在今年年初这块地王推介时，它是土拍市场的当红炸子鸡，中海、华润、上海城建、金茂等多家房企都对它表示出兴趣。

来到新政之后的土地出让环节，只有中海一家报名。究其原因，就是这块地的体量过大，新政之后开发周期会被拉长，一般实力的开发商还真揽不下这瓷器活儿。

9月3日，北京的朝阳区将台629地块土拍，在中海、华润和建智地＆太古联合体三家企业已经报名的情况下，现场竞价被临时叫停。叫停的原因是需要根据现房销售相关规定，重新优化出让条件。

9月4日，广州天河的广东电视台地块竞拍，参与竞拍的4家开发商出价非常的克制，最后仅以溢价16%成交。

土拍市场上，楼市新政之后，开发商开始算细账。算资金成本，算回报周期，又要面临楼市新规细则尚未落地的不确定性。拿地的热情自然就被浇灭了。

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不怪开发商们放慢了开发的脚步，因为8月28日出台的楼市新政对于房地产的长期影响实在是太大了。

如果仅仅把它当成一次救市政策就想的太简单了，它可以说是对过去三十年房地产开发模式的颠覆。

咱们熟悉的开发商开发销售模式是什么呢？

是开发商先拍地。地拍下之后，紧接着设计团队出方案，再往后就是工程进场、盖售楼部，组建销售团队。

这边楼盘还是个大工地，旁边漂亮的售楼部已经建立了起来，置业顾问已经进场接待。

紧接着全城的宣传、带看、蓄客，各种花里胡哨的展示和说辞给客户描绘出来一幅美好的图景。

等到拿到预售证就可以开盘。只要开了盘房子卖出去，签了约，两三个月就可以拿到卖房的全部购房款。

等到房子交房时，绝大部分卖房的回款已经回来。

现在楼市新政一出，这套模式完全不适用了。

按照新政的要求，开发商拿地建房，房子竣工备案之前卖房款都在监管账户，由银行主办。开发商开发房子的资金成本是由自己来承担。

一个楼盘小区的开发，短则两年，长则三四年，也就是开发商资金的回收至少要等到2年以上。

对于开发商来说，资本成本大大提高，提前销售的必要性也大大下降了。

购房人买房看的是现房，所见即所得。那么适应期房模式的豪华售楼部，绚丽的宣传包装，多人的销售团队都不再是必须的配置。

开发商们以后的开发模式就是拿地之前先算账，自己能不能扛得住建房过程的资金成本。拿了地之后设计和工程入驻，先盖房。建好之后再借助少量的销售团队去售卖。

这种模式就特别像香港和海外的房产开发模式了。

我曾经去考察过香港、曼谷这些地方的楼盘，基本上都是现房售卖。卖房接待的与其说销售不如说是物业的客服。

没有天花乱坠的营销说辞，也没有华丽的包装，就是带着你直接走进售卖的楼栋和户型，看看户型、采光、装修。整个带看的流程和二手房极其相似。

以后我们新房的售卖也会像香港和曼谷的售房模式一样。

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楼市新政造成的变化刚刚开始。它就像投在一个湖水里的巨石，掀起的不是涟漪，而是巨浪，而且这股巨浪还会改变水流的速度。

就这短短几天，一些新房库存少的在售新房开始酝酿涨价了。

最典型的就是合肥。

合肥是全国为数不多的库存紧张的城市。

根据克而瑞的数据，合肥的新房库存只有11.6个月，处在极其健康的区间，热门的板块经开区只有5.5个月，政务区的去化周期不足3个月。

楼市新政出台之后，合肥有大大小小20多个楼盘开始回收优惠，清澜玉华、意禾泓庐这两个楼盘更是直接备案价销售。

广州、成都、杭州、上海、天津多个城市的在售新盘都出现了回收优惠或者官宣调价的现象。

我们现在看到的新房市场涨价，只是开发商的基于现有政策情绪做出的反应。

未来两年再入市的新房价格，才是开发商核算完成本之后得出的更具参考的价格。

楼市新政，会极大的改变新房市场。未来可能会出现两个变化。

一个变化是楼盘变小了。

因为资金成本太高，开发商没有那么大的能力拿大地块。对应着开发商的需求，土拍市场上会出现切割成小地块的土地。

未来一个小区一栋楼、两栋楼、三栋楼都会经常出现。我们习惯的大花园式的楼盘小区将会大大减少。

香港考察时看到的新楼盘

这个我在香港、曼谷考察时就发现了这个现象。现房销售的楼盘体量都很小。绿化要么就楼栋前一小片，要么在楼体的中间层增加空中花园。公共的活动空间大大减少。

另一个变化是新房价格抬高。

这个是毋庸置疑的。开发商的资金成本抬高之后，这些成本都会加到以后的现房销售的房价里。新房价格升高，倒逼着二手房逐渐的房价回稳。

楼市新政虽然是制度性政策，但是它对于房价企稳发挥的作用将会大大超过救市政策。