溢价125%，住宅楼面价破10万元！“8·28”地产新政后深圳首场土拍，释放什么信号？

9月10日，深圳迎来“8·28”地产新政后的首场宅地土拍。

1宗福田核心区宅地经过257轮竞价，最终以25.5亿元成交，成交楼面价98069元/㎡，溢价率125.46%；剔除配建面积后，实际住宅楼面价103147元/㎡。

据介绍，该地块位于福田区安托山四路与侨香三道交会处西北侧，土地面积5844.41㎡，规划建筑面积26002㎡（住宅24722.00㎡，物业服务用房100.00㎡，商业1000.00㎡，通信片区机房180.00㎡），建筑限高100m，用地性质为二类居住用地。地块起始价11.31亿元，起始楼面价43497元/㎡；剔除配建面积后，实际住宅起始楼面价45749元/㎡。该地块挂牌时间为8月11日，因此无现房销售要求。

该地块吸引了中海、华润置地、招商蛇口、建发、越秀和深业联合体、中铁、深振业共8家国央企背景房企报名。经过257轮竞价，最终中海以总价25.5亿元竞得该地块，成交楼面价98069元/㎡，溢价率125.46%，剔除配建面积后，实际住宅楼面价103147元/㎡。该成交楼面价跻身深圳涉宅用地成交楼面价TOP2。

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅介绍，该地块原为商业用地，后调整为二类居住用地，是一宗典型的“商改住”核心区迷你宅地，须落实“交房即发证”要求，签订出让合同后1年内开工、4年内竣工。地块地处福田香蜜湖核心板块，紧邻地铁2号线、7号线安托山站双地铁口，是“8·28”新政后深圳推出的首宗核心区宅地，也是香蜜湖自2017年海德园地块后，时隔近10年再出让的纯商品住宅用地，稀缺性极强。周边为万科瑧山府（挂牌约17.5万—18.4万元/㎡）、海德园（约15.2万元/㎡）、安峦公馆（约15.8万元/㎡）等高端改善盘，学区与城市界面成熟。片区内新房供给长期吃紧，本次出让直接补上片区新房缺口。地块规模小但无人才房、保障房配建硬性要求，且无地价上限，中海可依托其高端豪宅产品线打造高定位改善产品。

孙红梅认为，本次成交印证了深圳核心区“价高者得”竞拍规则下的资金集中效应。成交楼面价98069元/㎡在2026年深圳核心区涉宅用地中处于高位，仅次于6月保利置业竞得的南山粤海地块（楼面价约10.87万元/㎡）；若按剔除配建后的实际住宅楼面价103147元/㎡衡量，已站上“破10万”一线，与南山粤海的历史纪录基本比肩。依托中海超总安缇、深湾玖序等深圳顶豪操盘经验，该迷你地块有望被打造为安托山的高端改善标杆。

孙红梅表示，作为“8·28”地产新政后深圳首宗核心区宅地出让，本次高溢价成交，印证了央国企对香蜜湖－安托山这一十年断供高能级板块的价值认可，也向市场清晰传递了核心稀缺地段资产具备抗跌与升值韧性的信号。

校对：姚远