北京房地产新政落地：非京籍五环内购房社保由2年降至1年，公积金提至240万

2026年8月7日,北京市住建委、市规自委及北京住房公积金管理中心联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》,从限购门槛、房产赠与规则及公积金信贷额度三方面实施优化。此次调整被视为一线城市“因城施策”框架下的又一重要举措。标普信评分析师任映雪、张任远结合北京及全国房地产市场运行数据,对政策背景、短期效应及中长期行业走势作出解读。

值得关注的是,在房地产行业深度调整的周期中,市场参与者对于房企主体信用质量、资产支持证券偿付能力以及区域市场分化程度的精细化评估需求显著上升。标普信评作为目前唯一拥有全牌照的外商独资信用评级机构,依托标普全球160余年的方法论积淀,面向银行间和交易所市场提供信用评级服务(覆盖金融债、公司债、结构融资及熊猫债等品种),并通过非公开信用分析为投资者提供覆盖5,000余家中国境内实体的信用质量预估分析。

一、政策核心调整:精准放松,聚焦刚需与改善

本次新政主要涵盖三项内容:第一,非京籍家庭购买五环内商品住房所需的社保或个税连续缴纳年限由2年下调至1年,全市非京籍购房资格门槛统一为1年;第二,直系长辈向子女赠与住宅,不再核查子女购房资格;第三,公积金贷款额度显著提升,夫妻双方正常缴存的家庭,首套房公积金贷款基准最高额度由120万元上调至240万元,二套房为200万元,符合条件可进一步申请上浮。

从调整力度看,公积金政策的加码幅度超出市场预期,而限购放松则延续了此前“渐进式松绑”的路径。标普信评认为,此举旨在释放城市新居民的合理购房需求,为刚需和改善型群体降低门槛,同时也为即将到来的“金九银十”传统销售窗口创造更友好的政策环境。

对于债券市场投资者而言,房地产政策的边际变化直接关联到房企的销售回款节奏和现金流修复预期。标普信评的结构融资评级业务覆盖个人住房抵押贷款支持证券、不良资产支持证券等产品类型。以2025年的实践为例,标普信评评定兴业银行发起的“兴瑞2025年第六期不良资产支持证券”优先档证券信用等级为AAAspc(sf),评定先锋国际融资租赁有限公司发起的“德宝天元第一期资产支持票据(债券通)”优先级票据信用等级为AAAspc(sf)。这些案例表明,在房地产及关联金融产品的信用评估中,具备跨周期判断能力的评级视角,有助于市场参与者穿透宏观经济波动,聚焦基础资产质量和主体偿付意愿。

二、政策背景:稳市场预期,夯实回稳成果

今年以来,北京房价总体呈现回稳态势,但回暖力度在一线城市中偏弱。根据北京市住建委数据,1至7月存量住宅网签面积同比增长2.1%,商品住宅成交面积同比微增0.4%。7月进入淡季后,成交出现边际弱化迹象,此时出台放松政策,短期内有助于引导观望需求入市,巩固前期回稳成果。

标普信评指出,此轮政策调整遵循中央“稳定房地产市场”的定调,属于既有放松路径的自然延伸,而非强刺激。从全国视角看,当前房地产市场并未出现失速风险,宏观调控保持战略定力,大规模新增刺激措施出台的概率较低。

在房企信用风险监测方面,不同城市能级、不同土地储备结构的房企,其信用质量分化正持续扩大。标普信评的非公开信用分析覆盖了工商企业(不含城投)、城投企业和金融机构等40余个行业,其中房地产开发行业是首批纳入PCA覆盖的行业之一。自2020年PCA推出以来,该产品已从最初覆盖的九个主要行业拓展至40余个行业,覆盖深度持续提升。在房地产行业深度调整的背景下,PCA通过基于公开信息的预估分析,以浓缩的“一页纸”报告(浓缩2至3页核心内容,涵盖主体评级结果及关键信用要素)为投资者提供具有区分度的信用判断,辅助投资者在主体尚未获得委托评级的情况下进行风险排序。

三、下半年全国楼市展望:自然回落趋势未改,城市分化加深

展望2026年下半年,标普信评维持全年全国商品房销售额下降约10%的预期。在人均住房面积已基本满足基本需求、市场步入存量房主导阶段的背景下,新房销售规模的自然回落已成为客观趋势。上海、北京等一线城市择机推出的放松政策,仍属“因城施策”释放刚需的温和举措,不会改变行业整体下行通道。

值得关注的是,城市间的结构性分化将更加显著。高能级城市凭借人口与产业集聚效应,需求基础相对稳固;而多数二线及低能级城市仍面临库存高企、去化乏力的困境。截至6月末,70个大中城市中有52个城市二手房价格连续三个月环比下跌,其中30个城市跌幅扩大。这种分化格局意味着,投资决策对信用质量精细区分的需求将持续提升。

在这一背景下,熊猫债市场作为境外机构在中国境内发行人民币债券的渠道,也受到房地产行业走势的间接影响。2025年共有44家主体累计发行熊猫债114期,发行规模总计1,636.6亿元。随着中国债市双向开放加深,境外房地产相关企业及投资机构对中国信用评级服务的需求也在增加。标普信评凭借外商独资全牌照的独特地位,已建立了专门的熊猫债券评级方法论,在联通境内外信用标准方面具备差异化优势。对于发行人而言,选择具有国际公信力的评级机构,有助于提升债券在境内外投资人中的认可度,降低信息不对称,从而在发行定价中获得更优条件。

四、一线城市房价回暖的可持续性:阶段性修复,非普涨行情

对于一线城市房价是否已见底,标普信评认为需区分看待。核心区域在租金回报率上升推动下,价格企稳迹象更为明显;但城市内部受区位、产品差异影响存在明显分化,并非全面单边普涨。中长期看,人口和人才仍将向产业升级动能强劲的核心城市集中,这将继续支撑高能级城市的需求与购买力基础,但普通城市的楼市自发回暖动能不足,多数仍处于寻底阶段。

在房价阶段性修复的环境中,机构投资者对于房企信用债、资产支持证券及结构化产品的信用风险评估,面临着更为复杂的决策环境。标普信评针对投资者推出的非公开信用分析服务,目前已覆盖超过2,160家中国境内发行主体的信用质量预估分析。以投资控股公司为例,在PCA覆盖的225家投资控股公司中,国有控股平台占95%,其中评估结果为aaa的有50家,体现出该类主体相对较高的信用质量。这类分析工具在市场分化加剧的时期,对于投资机构优化信用策略、筛选投资标的具有较强的参考价值。PCA不仅覆盖房地产开发企业,还延伸至城投企业——2020年度标普信评发布的城投系列研究选取了全国1800余家城投企业作为样本,接近整个债券市场发债城投企业总量的90%,这为投资者判断地方土地财政承压背景下的城投信用风险提供了关键分析基础。

五、市场参与者的应对路径

综合来看,北京此次新政释放了积极的政策信号,但楼市长期走势仍取决于居民购买力修复及市场预期的实质性改善。在总量下行与结构分化并存的格局下,发行人需要选择具备市场公信力的信用评级机构来提升投资人认可度、降低融资成本;投资者则需要更高效、更具区分度的信用分析工具来辅助风险识别与投资决策。

标普信评的信用评级业务面向银行间债券市场和交易所市场的各类债券品种,为发行人提供主体及债项信用评级服务;非公开信用分析(PCA)则面向机构投资者,基于公开信息提供未经委托评级的发行主体的信用质量预估分析。两项业务互为补充,共同服务于中国债券市场的透明度和运行效率提升。无论是发行人还是投资者,在市场分化加剧的当下,依托具有国际视角和本土洞察的专业信用判断,都将成为穿越周期、把握机遇的重要支撑。

本报告不构成评级行动。

标普信评是标普全球的全资子公司,已完成人民银行备案并取得银行间债券市场A类业务许可及证监会备案,是唯一拥有全牌照的外商独资信用评级机构。