不提“保房价”，这是最大的好事

今年上面很少提保房价了。

前两年市场最差，高层提保房价最频繁，也知道房价短期内保不住，但是必须提，一是稳住信心，二是稳住市场。

今年不提，因为结构性目标达成了。

肯定有朋友说，哪保住了，还是卖不出去，新房打折才能卖得动，下半年还可能会降价。大家理解不太对，所谓保房价，不是保全部，而是下跌比例收住了、该稳的地方稳住了。

因为上面理解的保住和普通人理解的保住不一样。普通人，保房价=保全部，其实不对。上面，保房价=只保一部分+保大不保小，北上广深杭成这些头部，核心片区的房价保住，优质地块还能卖出去，新房价格不跌，二手房成交量上涨。那些只有概念、但没有产业没有配套没有人口的片区，肯定不保。

除了宏观概念，市场细节也在发生变化。

上个月，我去苏州出差了一周，抽出2天简单调研了苏州。之前来苏州很多次了，基本情况都很熟悉，这次看了平江新城的二手，找中介聊了新房去化，整体还行，比上不足比下有余。

这一次调研，给我最大的感受：

再也不提保房价，这其实是好事。

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简单聊一下保房价。

严格意义上，上面从来没说过保房价，保房价是民间说法，权威说法是“止跌回稳”“稳定房地产市场”。

这是我整理了过去几年官方表态的时间和文件。

大概在24年9月26日首次提出，到现在2年，上面的提法和措辞都发生了变化，25年还在提，但不再用“止跌”这个字眼，当然了，我们知道市场都是延迟于政策，从26年开始，保房价的声音慢慢变弱了。

2026年3月5日，《政府工作报告》的提法是，“着力稳定房地产市场”。

2026年4月28日，政治局会议的说法是“努力稳定房地产市场”，止跌也不提了。

上个月8月28日，两份文件的措辞重心，已经从“保价格”转向“制度重构”。

这已经算是非常明显的变化了。

官方口径正在从“保价格”转向“稳市场、防风险、建制度”。

当然了，上面我提到了。

1、关于保房价，上面的目标和老百姓的目标不一样。

2、政策永远比市场快。今天出政策，很可能1年、2年甚至更长时间才能见效，这一点要注意，不必较真。

3、保房价不是保房价不跌，而是保房价软着陆，说白了，别跌太快，慢慢跌，慢慢挤泡沫。

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最值得关注的是市场。

上个月，我去了一趟苏州，简单调研了一下，比我预期要好，反映在几个方面。

给我最大的感受就是：

保房价，已经不重要了！

对于市场而言，安全线就藏在腰部板块里。腰部安全了，城市就安全了。

举一个外地人并不熟悉的平江新城。

对于本地人而言，大部分人不会熟悉平江新城，要么更熟悉苏州的工业园区，知道湖东、湖西、奥体、独墅湖、高新、狮山、虎丘，要么他们知道昆山、姑苏、大裤衩、金鸡湖、虎丘、仓街、寒山寺、相门，平平无奇的平江新城，大部分外地人并不熟悉。

恰恰是这个片区，市场却比较稳定。

平江新城属于姑苏区。姑苏区作为一个旅游老城，外地人肯定非常喜欢，保存了苏州2500多年的历史精华，并没有像北京一样被毁掉了很多遗迹，这一点非常值得称赞。

但是作为一个城市片区，保护古城也就意味着失去了扩张能力。除了姑苏老城，金阊新城很一般，批发市场比较多，界面不算特别好，房价也上不去，除了一小部分地缘客户外，老土著不去，新外溢更不去。好在，平江新城算是姑苏唯一能够向外扩张的新区，也是为数不多能集中外溢的片区，也有足够的想象力。

看完平江新城，除了比之前更加成熟、人气更足，这里的楼市市场跟之前并没有太大的变化，而恰恰是这种几乎没有太大变化的结果，反而说明了平江新城的稳定。

1、新房价格比较稳定。

当然了，还是不好卖。

21年调研的时候，主力新盘有4、5个，具体名字都不好记，反正都带“平江”，价格非常统一，限价3.2万。

现在呢，供应减少了。以前市场爆发期，至少4、5个楼盘，去化还可以，现在核心区一年内有2个左右，交替开发，价格也差不多，之前的熙和平江雅园3.2，绿城春月锦园洋房3.6，价格都差不多，其余几个楼盘要么在边缘，要么是墅类产品，没什么参考意义。

2、二手房相对跌幅不大。

其他城市、远郊片区动辄腰斩，这里跌幅不算很大。

我找了几个小区，大致计算了一下，平均跌幅35%。比如仁恒浅棠平江花园，18、19年开盘高层3.25，现在成交价2-2.1，1年前的成交价还是2.7，这几年账面跌幅是35%+；24年洋房的成交价是4-4.8之间，现在成交价2.8-3.1之间，账面跌幅是30-35%，当然了，洋房有点非标属性，仅作参考。

再加上这里公寓、拆迁安置房很多，单价也就1万出头甚至更低，成交量也不小，对18-24年开发的次新非常不友好，拉低了片区成交价。

3、最重要的是地价。

我找了一下2021年在售楼盘的地价数据，除了中骏商住是1.2之外，基本上楼面价都在1.8-1.9左右。

这几年的拿地价基本没变，也在1.8左右，比较稳定。

最重要的是，2021年的平江新城还在建设中，人气不算很足，现在前几年开发的楼盘都交房入住了，人气更足了，再加上以万达、苏大一附院为核心的配套，以及北侧不属于平江新城，但可以同样享受配套的繁花中心、活力岛，还有地铁、学校、环境，自住很不错。

南面背靠充满底蕴的姑苏老城，北侧是活力满满、烟火气十足的相城中央公园和高铁新城，东南直达最繁荣的苏州工业园区，平江新城谈不上最好，上行期涨幅一般，但是下行期却相对稳定，没有片区烂尾，没有配套烂尾，没有房价崩盘，已经足够了。

其实不止平江新城，还有一些片区的基本面也不错。

相门5万、狮山5万、高铁新城3.4万、吴中老城3.2万，价格很稳定，背后都是成熟、老城、或者老城外溢，二手房虽然跌了不少，但新房供应减少、整体稳定。

相门是姑苏老土著的人在支撑，狮山是高新区的新贵和家长在支撑，高铁新城是相城区的外溢，吴中老城是姑苏外溢和吴中老土著在支撑，所以相门的朗诗，姑苏与吴中交界的金茂，狮山的金茂府，去化都可以，甚至还有热销，就是这些在支撑。

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因此，真正让上面不需要喊保房价也能稳定市场的，正是这些优质片区。

1、主城或主城外溢。

2、配套成熟，自住能落地，不是靠概念。

3、新房供应收缩，没有踩踏砸价。

4、合理的地价支撑。

其实苏州市场也有非常劲爆的数据。

按照其他自媒体，直接爆出来，说市场多好，未来房价多高，土地溢价多高，但是我知道，这些不是真相，大家也不傻，不会被这些骗了。

1、5月，园区拍出了江苏省地王，楼面价6.9。去年还有一块6.5，非常高。

2、去年土拍，48宗地，园区4宗都有溢价，最高溢价45%，非常高。

但是很多人不知道，苏州分化严重，不是二八，是一九。

你看到了地王，看到了楼面价接近6.9，拉一下周边配套，金鸡湖，摩天轮，美术馆，确实是周边顶配，但是一看中海拿的，看一下过去2年中海在深圳上海北京苏州的拿地就知道了，豪宅对普宅市场没有一点影响，顶多是喊了一嗓子，让市场抖了一下。

你看到了凤起潮鸣豪宅卖得嗷嗷叫，我问了一下北京做豪宅中介的朋友，他说在公司内部，这个项目其实卖得一般，再说了，还是跟上面观点一样，豪宅对普宅市场没有丝毫影响，吹不起一丝波澜。

你看到了园区4块地都拍出去了，溢价还不低，最高45%，但是他们没告诉你的是，48块地，只有7块有溢价，其中4块还在园区，其余片区平均分最多1块有溢价，大部分都是底价成交。

比如平江新城，再次拿出来对比一下。

一个，云栖海棠里，地块稍微有点偏，不在核心区，容积率1.05，做的产品也是洋房+联排，只有57户。拿地楼面价是18022。

还有一个是熙和平江雅园，平台开发，主打高层+洋房的高低配，拿地时间比较早，22年拿地，楼面价18295，溢价率1.64%。

这两块地，跟之前比几乎没有溢价。

多走走，多看看。

不仅要看别人想让你看到的，还要看别人不想让你看到的。

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以前喊保房价是面子，给大家打气。

现在不喊则是不用了，因为市场开始逐渐稳住了。这是好事，这才是里子。

苏州就是这么多城市中，比较好的里子。

苏州市场谈不上多好，第二梯队，但有产业，有实力，有富人，市场恢复只是时间问题。最重要的是，苏州不要面子要里子，没有出台多么激烈的政策，就是通过几年的时间，让市场逐渐稳定下来。

当然了，这里也有苏州城市结构的影响。一是城市本身就分散、稳定，二是每个片区内部成熟，有就业，能够支撑新房价格和二手成交。

最后，有几点提醒送给大家：

1、高铁新城和平江新城价格差不多，新二都差不多，位置差很多，选哪个？我的看法是优先平江新城，成熟+通勤。

2、老城片区更加偏自住，不会有什么溢价，但是很多朋友看到四代宅都走不动了，往往忘了片区＞产品这个规则。比如平江新城、相门、吴中老城，也有热销盘，但是要注意，这些片区偏自住，单价4、5万还是成熟新区更有前景。

3、抬板住宅不一定好。就跟四代宅也有缺陷一样，一些抬板住宅也有隐形缺陷，比如临街露出来的地下室计容、楼间距很窄，不能只看户型多好、抬高造景，一定要注意，实用＞一切花里胡哨的设计。