业委会换届竟成“私人定制”？这七大违规操作，所有小区都该对照自查

业委会换届,本该是全体业主行使共同管理权、选出“当家人”的大事。可现实中,一些小区的换届却变成了“内部人游戏”:规则自己定、名单自己改、审计自己查。最近,某小区业主就公开反映,换届小组存在七大违规操作,引发广泛质疑。这些问题并非个例,值得每个小区对照自查。

一、候选人身份混同:既当裁判又当运动员

第一届业委会委员一边报名参选第二届候选人,一边又担任换届小组成员,甚至参与制定选举规则。换届小组本应保持中立,负责筹备、组织和监督,若成员同时参选,公正性从何谈起?根据《民法典》第二百七十七条,业主可以设立业主大会,选举业主委员会,但换届组织者与候选人身份必须实质上分离,否则选举结果难以服众。试想一下,如果有人一边以换届小组的身份审着候选人的资料,一边又以候选人身份亲自下场,这样的流程实在是“考验人性”。

同时提醒各位业主还要警惕和辨别那种“演戏式”的分离,到了候选人内推阶段,组织者马上集体退出换届小组群/集体提交退出申请,马甲一换现场摇身一变成为候选人参与候选,但其实际仍持续做着换届组织的实质工作,这种情况往往更加危险,说明这帮人做起事来更有组织更有计划也更有“高人指点”!

二、延期公告“隐身”:业主知情权被架空

报名人数不足时,依法应发布延期报名公告,向全体业主公开。但有的换届小组不公示、不公告,而是私下打电话联系“迟到”业主,甚至篡改报名日期。公告是业主知情权和平等参与权的基本保障,不公告就等于把大多数业主蒙在鼓里,直接剥夺了他们的参与机会。

三、资格审核“放水”:无证明也能参选

候选人资格条件应在投票前向业主公示,相关证明材料必须严格审核。可有的小区,连“无犯罪证明”都没交也能参选;涉嫌违章搭建、尚未定性的业主,照样给自己投票。资格审核不是走过场,对涉嫌违法违规的候选人,应暂停其参选资格,待有关部门认定后再作处理。

四、递补候选人“被替换”:内部讨论代替规则

候选人退出后,应按规则递补。但有的换届小组未经落选人员同意,仅凭“内部讨论”就把人从名单中删除,再临时补人凑数。递补规则应事先明确、公开,不能由几个人随意决定。程序不透明,实质是把业主的参与权当儿戏。

五、议事规则“说改就改”:少数人说了算

小区业主大会议事规则等小区“三个文本”及前期公告均明确业委会为5+2配置、差额选举不少于9人,随后却擅自改成5+0、候选人只留7人。根据《民法典》第二百七十八条规定,议事规则的修订、更改属于业主共同决定事项,修改必须经业主大会表决,换届小组、业委会或小圈子内部会议均无权随意变更。小区“小宪法”一旦被少数人拿捏,业主自治就失去了根基。

六、公共收益“私自动用”:账目长期不公开

电梯广告、地面停车、快递柜入场等公共收益,依法归全体业主共有。未经业主大会同意,业委会不得擅自使用,更不能长期隐瞒收支。若拒不公开、私自动用,可能涉嫌职务侵占、挪用资金。公共收益是全体业主的钱袋子,不是谁的“小金库”。

七、审计“左手查右手”:独立性荡然无存

被审计的业委会,竟成了审计单位报名信息的唯一收集人;公告期只有三天,流程仓促。这样的审计,如何保证公正?离职审计应由街道办、社区或第三方独立组织,全程公开,业主可参与监督。自己查自己,等于没查。

八、官方公告“想改就改”:消耗业主信任

有一些业委会将加盖业委会鲜章的公告当作“儿戏”,拍一下脑袋就发,再拍一下脑袋就改,今天心情不好发公告要“集体辞职”,明天反悔了就矢口否认当作无事发生;今天“信仰至上”发公告告诉全体业主其已“放弃津贴”立人设,明天反悔了发现三年津贴“还是香”,马上着手从公共收益里转出拿到手。

无论是集体辞职还是拿津贴,只要合法合规都是业委会的权利本无可厚非,但不可将官方公告当作“人设舞台”或“酒后失言”。要知道正式告知的“放弃”和“辞职”都是具备法律意义的,必须承担后续的责任。因此提醒广大业委会应认识到业委会公告的严肃性并尊重和珍视全体业主的信任,同时也提醒业主关注和监督业委会公章管控制度与执行的严谨性,避免公章变“私章”的权利泛滥情况。

合法换届应该怎么做?简单说,换届小组要中立,公告要充分,资格要透明,程序要合规,财务要公开,审计要独立。涉及业主共同决定的事项,必须召开业主大会,依法投票。根据《民法典》第二百七十八条,选举业委会、修改议事规则、使用公共收益等,均需业主共同决定。业主对业委会决定侵害自身合法权益的,可请求法院撤销;对财务有疑问的,可联名申请审计。

业主该怎么做?别只当看客。关注公告栏和业主群,保存证据;发现程序违规,向街道办、社区或住建部门反映;涉及财务问题,联合20%以上业主申请查账;换届投票时,认真看候选人、看清规则,投出自己的一票。必要时,可申请行政复议或提起诉讼,用法律武器维护自身权益。

小区是大家的,不是几个人的“私人领地”。今天对违规换届沉默,明天就可能对维修资金、公共收益失去话语权。业委会换届,必须晒在阳光下。每一个业主的关注和参与,都是对自身权益最好的保护。