不动产登记审查义务与真实权利人保护的制度平衡

拆迁安置购房券是政府保障被征地群众居住权益的重要制度安排,其购房行为承载着群众对安置政策的信赖与期待。在不动产交易与登记领域,唯有严格依照法定程序、层层把关、环环相扣,方能确保群众合法财产不受侵害。当购房合同、司法鉴定等证据指向登记与抵押环节可能存在材料瑕疵时,司法机关和监管部门依法介入、查明事实、厘清责任,正是法治社会定分止争、维护公平正义的应有之义。真相有待司法机关和监管部门最终认定,而法治的确定性,恰恰体现在对每一环节的依法审视与对每一位权利人合法权益的平等保护之中。

一位63岁的拆迁安置户,用政府发放的购房券加现金,购买了7间商业门面。然而,在他毫不知情的情况下,这些房产被他人涉嫌用伪造材料登记至名下,并成功从银行抵押贷款。直到2026年3月法院传票送达,他才如梦初醒——自己实际购买、使用了十几年的房产,早已成为别人手中的“抵押品”。

2026年9月,湖南中方县,63岁拆迁安置户潘仁亮站在自己经营了十余年的饭店门口。他手中拿着购房合同和一份公章比对的司法鉴定。他身后二楼这7间门面,在他不知情的情况下,被他人伪造材料登记并抵押给银行。

一张购房券,买下一家人的“安置梦”

2014年12月,湖南中方县中方村村民潘仁亮,迎来人生中一件大事。

作为征地拆迁安置户,他依据政府拆迁安置政策,从中方镇人民政府领取了拆迁安置购房券。在中方县安置办的指导下,他看中了位于中方县生态城1号财富广场6栋的7间商业门面——编号221、222、223、224、225、226、227。

这是一笔不小的投入。7间门面总价1230253元,其中政府安置购房券抵扣920476元,剩余部分潘仁亮自掏现金补足。对于一位普通拆迁户来说,这几乎是一辈子的积蓄。

潘仁亮与征迁开发企业怀化市全兴房地产开发有限公司签订了正式购房合同。合同在手,耕地已上交,购房券已付,现金已交。房产交付后,潘仁亮带领全家用这位于原自家耕地位置的二楼7间门面,开了一家接待普通酒席的饭店。取名“中方镇万达饭店”。

潘仁亮自2015年起实际占有使用这7间门面,2017年工商登记为“中方镇万达饭店”。

“房产就盖在我家祖祖辈辈的土地上,这是我的安置财产,是我后半辈子的依靠”,潘仁亮说。

然而,他万万没有想到,一场持续十余年的噩梦,就此拉开序幕。

十二年催证无果,等来的却是法院传票

购房后,潘仁亮多次催促开发商办理房产证。

“每次去问,他们都说建筑消防还没验收,办不了。”潘仁亮回忆,“我想这是政府安置房源,开发商也是正规公司,应该不会有什么问题。”

这一拖,就是十二年。

直到2026年3月10日,一份来自中方县人民法院的传票,彻底打破了潘仁亮平静的生活。

原告是怀化农村商业银行股份有限公司。诉讼请求是:占有物返还,并支付占用使用费。

怀化农商行同步申请了诉讼保全措施,冻结了潘仁亮所有的银行账户。

潘仁亮懵了。他赶紧多方求证,真相令他如坠冰窟——

早在2015年初,也就是潘仁亮与房地产公司签订购房合同并付完房款后的几个月,该房地产开发公司的建筑施工合作方负责人秦某,在潘仁亮完全不知情的情况下,擅自连同这7间安置门面在内的17间门面房,涉嫌用伪造的开发公司公章向中方县不动产登记中心申请登记至自己名下,并获得了不动产权证书。

2015年3月23日,秦某以其名下位于中方生态城1号财富广场6栋211号至227号17间商铺(包括了潘仁亮购买的7间)等房屋作抵押,向怀化农商行贷款600万元。因贷款未归还,怀化农商行诉至法院。2019年1月15日,法院判决确认农商行对抵押物享有优先受偿权。2019年9月26日,法院作出执行裁定,将包含案涉商铺在内的多处不动产以物抵债归农商行所有。

而这一切,潘仁亮全程被蒙在鼓里。

更令人震惊的是,经司法鉴定,秦某2015年1月向中方县房产部门提交的备案申请材料中,所盖怀化全兴房地产开发公司的公章系伪造。

司法鉴定书显示,秦方2015年1月向中方县房产部门提交的备案申请材料中,所盖公章与怀化全兴房地产开发有限公司公章不一致。

“我的房子,什么手续都在我手里,怎么就成了别人的抵押物?”潘仁亮的声音在颤抖。

伪造公章者曾被判刑,为何不实材料仍能“一路过关”?

随着调查深入,一个更加令人不安的事实浮出水面。

据几位村民透露,秦某曾于2021年因伪造怀化全兴房地产公司的公章被法院判处有期徒刑6个月。“秦某拿着假章到处招摇撞骗,全兴公司多次报警才抓他的。”一位曾姓的村民爆料。

这不禁让人发问:

中方县不动产登记中心在得知申请材料后,为何不及时更正或者撤销不动产登记?

怀化农商行在办理抵押贷款时,是否对抵押物权属进行了实质核查?为何没有发现房产的实际占有人与登记人不一致?尽调义务是否缺失?

“农商行的贷款核查程序如同虚设,存在重大过错。我们买房经营这么多年,银行的人从没有到现场来过,”潘仁亮在行政复议申请材料中写道。不过,相关单位和人员是否存在违规、渎职,仍有待监管部门和司法机关认定。

法律分析:登记能否撤销?抵押是否有效?

针对此案涉及的法律问题,记者采访了多位法律界人士。

关于不动产登记撤销:

“根据《不动产登记暂行条例》及其实施细则,因当事人提供不实材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔付责任。因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔付责任。登记机构赔付后,可以向造成登记错误的人追偿。”

“如果司法鉴定确认申请材料中的公章系伪造,那么该登记行为的基础就是不实的、违法的,登记机构应当依法予以撤销或更正。”北京北盈律师事务所主任张永民表示。

关于抵押效力:

“根据《民法典》第三百一十一条,无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。当事人善意取得其他物权的,参照适用前两款规定。”

“银行是否构成‘善意取得’,关键在于其是否尽到了审慎审查义务。如果银行明知或应知抵押物权属存在争议,或者未尽到合理审查义务,那么抵押权的设立就可能被认定为无效。”张律师分析。

关于刑事责任:

伪造公司印章,涉嫌构成伪造公司、企业、事业单位、人民团体印章罪。根据《刑法》第二百八十条第二款,伪造公司、企业、事业单位、人民团体的印章的,处三年以下有期徒刑、拘役、管制“如果查实秦方伪造公章用于骗取不动产登记和银行贷款,且具有非法占有目的、数额特别巨大,还可能涉嫌贷款诈骗罪等更严重的罪名。”张律师补充道。

图注:潘仁亮案时间线

拆迁安置户的困境:信赖政府,却被漏洞所伤

潘仁亮的遭遇,并非孤例。

近年来,随着城市化进程加快,拆迁安置房、安置门面因权属不清、登记滞后、监管缺位等原因引发的纠纷屡见不鲜。许多拆迁户出于对政府的信赖,购买了安置房源,却因开发商或他人的违规操作,陷入漫长的泥潭。

“我是信赖政府安置政策才买的这个门面,”潘仁亮说,“购房券是政府发的,安置办是政府指导的,开发商是正规公司。我怎么能想到,最后我的房子会被别人登记,还拿去抵押?”

他的遭遇,暴露出拆迁安置房源在权属登记、后续监管等方面的制度性漏洞:

第一,安置房源登记滞后。购房后十余年无法办理房产证,给不法分子留下了可乘之机。

第二,部门信息不共享。拆迁安置办、不动产登记中心、银行之间缺乏有效的信息互通机制,导致伪造材料能够一路过关。

第三,违法成本过低。即使伪造公章被查实,此前的违法所得和造成的损失,往往难以得到全面追缴和赔付。

一审胜诉:法院认定“物权期待权”优于“以物抵债”

2026年7月28日,中方县人民法院作出(2026)湘1221民初526号民事判决,驳回怀化农商行的全部诉讼请求。

法院审理查明:2015年3月23日,秦方以其名下位于中方生态城1号财富广场6栋211号至227号17间商铺等房屋作抵押,向怀化农商行贷款600万元。因秦方未能按期偿还贷款,农商行起诉后,法院于2019年1月15日作出判决,确认农商行对抵押物享有优先受偿权。后因秦方未履行判决,法院于2019年9月26日作出执行裁定,将包含案涉商铺在内的多处不动产以物抵债归农商行所有。

但法院同时查明:潘仁亮于2014年12月与怀化市全兴房地产开发有限公司签订了5份《商品房买卖合同》,并提供了付款依据、安置协议书及开发商出具的合同真实性证明。相关房屋价款以中方县安置补偿购房券及现金方式支付,潘仁亮自2015年起即实际占有使用,2017年6月工商登记为“中方县万达饭店”并经营至今。

法院认为,农商行虽通过以物抵债裁定取得房屋所有权转移的权利和条件,但未完成变更登记,案涉房屋仍登记在秦方名下,也未实际交付农商行。而潘仁亮通过买卖方式取得的物权期待权,优于以物抵债所取得物权的效力,且已实际占有使用。即便农商行要取得完全物权,也应当按照执行程序申请,不能在未取得产权登记的情况下直接要求潘仁亮腾房。

法院一审判决:驳回原告怀化农村商业银行股份有限公司的全部诉讼请求。案件受理费4738元,由农商行负担。

这一判决,意味着潘仁亮在一审中获得了阶段性胜利。但法院同时指出,潘仁亮以买卖方式取得的房屋与秦方名下的房屋在权利上存在矛盾,“需另案解决”。

怀化农商行不服判决,已于2026年8月3日向怀化市中级人民法院提起上诉。

潘仁亮的这场噩梦,还未结束。

“我63岁了,我的银行卡被冻结着,老婆子天天哭,眼睛都哭的视力模糊了,需要到北京做手术。我跑了很多部门,递了很多材料,他们互相推诿,互相扯皮,”

“一审法院驳回了农商行的诉讼,农商行又上诉了,银行不去找秦某还钱,为啥对我不依不饶?冻结我的银行卡,还让我给他们腾房,交房租,还有王法吗?”潘仁亮说,“真的把我逼到绝境了,我只想要个公道。”

二审三大焦点,将决定什么?

从一审判决和上诉理由看,二审可能围绕三个核心争议展开:

第一,以物抵债裁定送达时,物权是否已经转移?

第二,银行在明知或应知抵押物权属存疑的情况下,是否构成善意取得?

第三,拆迁安置户基于政府购房券取得的权利,能否对抗银行基于涉嫌不实登记取得的抵押权?

这三个问题的答案,不仅决定潘仁亮7间门面的归属,更将为同类案件提供重要参照。

而即便二审维持原判,潘仁亮仍然需要继续奔走,去争取那本该属于他的不动产权证书。民事判决之外,行政责任同样不能缺席。中方县不动产登记中心在2015年办理登记时是否尽到审慎审查义务?怀化农商行在办理抵押贷款时是否进行了实地核查?中方县拆迁安置办公室有没有关心过拆迁安置户的核心利益,真正实现安置?这些问题的答案,不仅关乎潘仁亮一个人的公道,更关乎拆迁安置、不动产登记制度和金融风控体系的公信力。

法治的核心要义,不仅在于为权利提供纸面上的确认,更在于让每一项合法权利都能在现实中得到尊重与保障。当公民基于对公权力的信赖而行为,由此形成的信赖利益便应当成为法律制度着力守护的对象。一旦登记、审查、监管等环节出现疏漏,不仅会动摇具体权利人的安全感,更会侵蚀公众对法治秩序的整体信任。因此,唯有确保每一个环节都经得起合法性与合理性的检验,使违法者无法凭借形式上的“合规”侵害他人权益,才能真正实现正义,并让正义以看得见的方式抵达每一个人。