全款买房潮背后，房价很难再大涨

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楼市进入新周期之后，全款买房的人越来越多了。

广州房地产中介协会近期发布了一组数据。这组数据告诉了我们当下买房人的变化。

根据数据，6月份广州二手房按揭付款的比例为45.08%。

到了7月份，二手房按揭付款的比例为38.85%，8月份二手房按揭付款数据进一步下滑，来到了35.6%。

等于短短两个月时间，广州二手房的按揭付款比例下滑了10%。

广州人买房都不爱背房贷了。

同样的情景，也出现在深圳的市场上。

根据深圳贝壳研究院的数据，今年上半年深圳二手房全款买家成交占比达到了25.3%，相比较去年扩大了6.3个百分点。而总价200万以下的小户型，全款买房的比例能高达34%。

不止是广深，成都、郑州、苏州、杭州等多地二手房成交比例中，全款买房的比例都在提高。

伴随着全款买房的现象，在二手房市场还出现了两个趋势。

第一个趋势，低总价的小户型占整体二手房的成交比例在升高。

今年上半年，广州总价200万以下的二手房成交占比高达62%，北京200万以下二手房成交占比高达53%，上海300万以下二手房成交占比高达69% ，深圳300万以下二手房成交占比28.6%。

四大一线城市的刚需小户型成交占比，都在逐年升高。广州、北京和上海，甚至低总价的刚需房占比，超过二手房成交的一半以上。

全国其他重点城市也出现这样的情况。低总价的刚需户型变成了二手房市场的主力。

第二个趋势是存量二手房全面超过新房，成为了楼市交易的主导。

这个是前两天“十五五”系列新闻发布会上的官方定调。根据国家统计局的数据，今年1-8月二手房交易占比达到了52%，正式超过新房。

随着8.28楼市新政的落地，预计二手房交易占比还会进一步提高。我国正式进入到了存量房时代。

低总价、二手房、全款买房，这三个构成了当下二手房的图景。

这幅图景和以前大不相同，显示着居民买房的逻辑和偏好彻底发生了变化。

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为什么突然之间，开始流行全款买房了？

这个事情背后，潜藏着楼市逻辑的逆转和居民长期心态的转变。

不管我们愿不愿意承认，房子越来越像一个消费品。虽然它仍然是资产，但是它的消费属性越来越浓。

房子作为消费品，它的金融杠杆属性就被大大减弱了。

居民买房，主要就是为了住。不再像前几年一样，买房是为了投资，指望着买入之后过几年升值卖掉。

甚至现在的买房人都开始接受一个新共识。房子买了之后，每年会随着折旧贬值。

这种情况下，买房人是不愿意加太高的杠杆来买一个更大更好的房子的。对于房子的购买决定，会更加参考自己的能力范围。

近两年在上海、杭州、深圳这些城市出现了一种反向置业的现象。一些中产家庭为了降低房贷压力，卖掉手里的大户型，换成市区里的小户型。

不止是中产、刚需买房更加考虑量力而行。即使是手里有钱的高净值人群也缩减了对房子购买的开支。

我有一个朋友在郑州的北龙湖的豪宅楼盘做营销总。他说现在购买800万的房子的客户，手里资金一定在2000万以上。不再出现手里只有800万甚至500万的客户，为了一套豪宅all in所有资金。

这是为什么全款买房现象增多的第一个原因。

第二个原因也是值得我们重视的。

过去30年，居民从来没有像现在这样厌恶债务和杠杆。

我们正在进入到居民债务厌恶的新周期。在这个周期里，大家是不愿意贷款，不愿意背债务，不愿意加杠杆。

前几年房价高峰期，很多人吃了加杠杆买房的大亏。尤其是现在社会中坚力量的80后和90后，在高峰期买的房，缩水20-30%，甚至40-50%的都大有人在。

居民近几年的去杠杆现象正在持续。

刚刚过去的8月份，居民中长期贷款净减少822亿。房贷已经连续2个月处在净偿还区间。居民可能不是不买房，而是不太愿意贷款买房了。

即使贷款买房，首付比例也愿意付的比较高。首付在40%，50%甚至60%的大有人在。

根据国家金融与发展实验室公布的数据，我们的居民杠杆率在2020年破了60%之后长期横盘在62%左右。

但是从2024年开始居民去杠杆加速，截止2025年四季度末我国居民杠杆率在59.4%，正式回到60%以内的区间。

按照国际标准，健康安全的居民杠杆率在50%以下。不用怀疑，在未来几年居民去杠杆依然是主要潮流。

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房地产新周期确实已经到来了。

这个新周期是我们过去30年没有见过，没有接触过的。我们不能再用旧的思维去看待新的房地产。

这几天房地产的股票突然大涨。申万房地产指数一天之内上涨了3.95%。万科、绿地、华发这些房企股票一度涨停。

于是各大房圈又开始流传新的故事了。一个多月前的房贷贴息的截图开始流传，还有人发出摔杯为号，抄底房产的声音。

这就是典型的在用旧的思维看待房地产。

一有信号，想到的就是救市，想到的是房地产这个夜壶要拉出来了。想到的是房价要反弹了。

而这次的房企反弹，其实是反弹的房企新故事。旧的房企开发的模式结束，金融市场看的是未来这些房企在存量时代的存量房运营角色。

房企的新故事，和我们每个持有房产的人关系并不大。

房地产也很难再会有新的一轮刺激政策了。作为一个落后的传统的产业，房地产未来的使命就是保持底盘稳定。

底盘稳定的房地产，要的是房价止跌回稳。而不是房价的止跌回涨。

房地产新的定位，基本上就抽走了未来房价大涨大跌的可能。

它依然是压箱底的资产。但是不再作为我们博收益的资产。在博收益的资产上它排不上号。

未来的房子，更像是家庭过剩资金的蓄水池，作为家庭资产多元化配置的其中一个类别。