中房协秘书长张其光：行业正经历市场、制度、技术三大根本性变革

9月22日，中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光在房地产品牌发展高峰论坛上表示，在房地产行业深度转型的当下，行业正经历市场、制度、技术三大根本性变革，彻底告别过去规模扩张的发展模式，进入长期结构性调整阶段。房企唯有主动适配行业新趋势，夯实自身核心能力，才能实现稳健发展。

市场层面，存量特征已然确立，二手房交易占比持续攀升，目前已达52%，存量盘活取代增量扩建成为行业发展主线。制度层面，“8·28”多部门联合出台多项新规，确立现房销售、项目主办银行制等全新机制，搭建起房地产行业发展新模式，为行业长期规范发展划定了新框架。技术层面，AI智能技术快速迭代，房企须以智能技术与传统地产业务深度融合赋能行业升级。

立足行业新发展格局，张其光提出，房企未来发展核心要夯实产品力、交付力、营销力、服务力四大核心能力。

会上，中国房地产业协会副会长、普睿数智董事长丁祖昱发布2026房地产企业品牌价值专项研究成果并做相关解读。

研究显示，2026年房地产行业品牌建设呈现“总量承压、结构升级”的特征。品牌价值均值与销售溢价仍在下行，行业品牌格局正在加速向稳健型央企与优质民企集中。与此同时，战略重塑、多元转型、产品交付、客户生态与AI数字化能力正成为房企品牌建设的新内核。丁祖昱认为，“8·28”新政是房地产行业新旧时代的分水岭，将推动行业完成产业升级：行业正式告别粗放增长1.0阶段，迈入高质量、高品质、高韧性的全新发展周期。

从盈利水平看，2025年品牌房企各梯队营业利润均值继续下行，10强、20强和50强的营业利润均值较上年分别下降4.10%、102.14%、158.54%。10强品牌房企超额收益同比增长2.68%，而20强、50强超额收益同比分别下降2.33%、4.97%，头部与腰部企业的盈利分化进一步拉大。

丁祖昱指出，产品力与交付力仍是房企品牌的核心基石，是项目品牌、企业品牌的最终支撑。行业竞争已升级为提品质、优体验、超预期交付的高阶竞争。他分析，“8·28”政策后，现房销售与项目导向融资将重塑品牌竞争底层逻辑，进一步推动品牌竞争回归产品与服务本质，房企需再度迭代整体战略体系，以长期主义为底色、以经营韧性为核心，全面适配新时代行业要求。

展望未来，丁祖昱预判，经过两年左右深度调整与出清，2028年下半年房地产行业将迈入健康、稳定、高质量发展的全新阶段，真正具备长期韧性、优质产品力、稳定运营能力、复合增长引擎的房企，将成为新时代房地产行业的中坚力量。

当日，中信建投证券所长助理、周期组组长、房地产建筑及REITs行业首席分析师竺劲指出，行业进入新阶段后，品牌作为复合型概念，重要性显著上升。

市场判断上，竺劲认为，2024年“9·24”以来政策效果逐步显现，中国房地产目前呈“弱复苏、强分化”态势。一线城市成交量率先止跌，北上广深二手房价格均上涨，其中上海最稳健：新房与二手房同步去库存，销供比大于1，租金也止跌回升；上海还呈现“K型复苏”，低价段涨幅最大，并自4、5月起涨幅向高总价段蔓延。他判断，上海已止跌回稳，深圳、北京、广州大概率渐次跟上。

海外经验方面，他指出，一是龙头城市率先企稳但复苏有次第，美国西海岸2009年先企稳、东海岸2012年才见底，相隔三年，日本东京与全国房价涨幅差距持续拉大；对应中国，以上海为代表的龙头城市将引领全国止跌回稳，且上行幅度高于全国整体。二是现金流健康是企业活下来的关键，不动产持有运营、轻资产服务等经常性业务能贡献稳定现金流，美国西蒙地产、日本三井不动产在危机中表现更优，调整越快的企业越能占得先机。

关于新发展模式，竺劲提出未来房企高质量发展的三要素：一是核心赛道有竞争力，真正可进的核心赛道只有两个——核心城市做开发、商业地产做持有运营；二是开发规模与杠杆适中，“8·28”新政后单纯做规模已无意义，杠杆适中意味着商管资产要能出表，“有投资价值才出得了表”；三是开发与运营都要有品牌IP，品牌背后是品质与服务的承诺。终极模式则是“资管模式”，凯德2021年重组后转向“募投建管退”，三井不动产经常性业务占比从90年代初的21%升至2025年的52%，说明转型是长期化命题。中国头部房企中，中海、华润置地、招商、金茂经常性业务占比已较高，均在积极布局REITs，REITs市场刚成立五年，未来发行、扩募及机构间REITs空间广阔。