超高层，这5年没了

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今年我去武汉、北京、苏州调研，发现了一点：

在售新盘和出让土地，容积率都不高，大多2-3，很低了，甚至苏州的太湖新城、狮山、虎丘等板块，很多容积率1.5不到的地块，挺意外。

我找了武汉的数据。

武汉，中西部摩天第一城，118座200米以上建筑。如今主城住宅原则上不超100米，副城不超80米，2026年上半年五大核心商务区无一宗甲级写字楼新项目入市，新增超高层较2020年缩水超80%。

外地人不知道，武汉虽然非常大，但是过去很多年容积率却非常高，超高层非常多，经常看到40层、50层甚至60层的住宅。有一个小区叫电建泛悦城，就在华科对面，密度就非常大。

有一个值得对比的指标：

2015年，武汉汉口滨江一宗核心地块挂牌，容积率4.5，限高200米。10年后的2025年，相隔不到一公里，另一宗地块入市，容积率2.8，限高80米。

在我看来，武汉是这轮超高层造城热潮的典型。

当初武汉为了冲刺千万人口、建设国家级中心城市，高密度、超高层、摩天楼热潮始于10年前后，以汉口滨江、武昌滨江、光谷CBD三大板块为核心，加上汉阳滨江、青山滨江，核心区住宅容积率普遍在3.5-4.0以上，200米以上超高层数量全国第四，你甚至能在滨江沿线、也就是每个片区的豪宅板块，看到密密麻麻的超高层住宅。

为什么非得这么做？高度=雄心，密度=效率。

没办法，不单单武汉，深圳、重庆、郑州、长沙、成都等几乎所有一二线城市都这么做，三四线城市也这么做了，无非高度不同。

直到2021年前后，顶层设计发力了。

2022年，武汉印发《关于进一步加强武汉市居住用地建设强度管理的意见》，首次划定全域分级管控红线：

主城最高容积率3.0，住宅原则上不超100米；副城最高容积率2.5，不超80米；新市镇最高容积率1.6，以多层为主。这一纸文件，直接终结了主城核心区随意拉高容积率的历史。

4年后，武汉给出了一组漂亮的数据，我都惊掉了下巴：

2026年新出让的主城宅地，容积率普遍控制在2.5-3.0之间，副城多在2.0-2.5，远郊新市镇降至1.6以下，十年累计下降约25%。产品端的反转同样剧烈：2020年武汉新房市场中超高层住宅占比约45%，2026年上半年已降至28%；11-18层的小高层占比从22%升至41%，低密洋房占比持续提升。

怪不得我在武汉调研，小高层很多，即使是高层也优化了很多，一是高度最多达到30层左右，二是楼间距宽了很多，变相缩减容积率、提高舒适度。

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把目光从武汉挪到全国。

我们必须搞清楚一件事，为什么当初有高度崇拜，高容积率地块那么多，动辄400米-600米的地标那么多？

很简单，做大是当时的核心思路，也适应了增量时代的需要。

我一点点掰开揉碎了给大家讲讲。

1、土地不足。

2、城市脸面。

3、土地财政。

4、城镇化+上亿人口涌入。

先说土地不足。

香港，深圳，重庆，不用解释大家就明白了。深圳不足2000平方公里，要承载2000万人的居住和产业，向上要空间是唯一的选择；重庆更不用说了，去过重庆的都知道，被两江、山川切割了，李子坝的轻轨，5层立体螺旋立交，解放碑、江北嘴的摩天大楼。

对它们而言，高容积率不是选择，是必然。

很多朋友说，不对啊，郑州一马平川，武汉也有大平原，成都更是天府核心，不缺地啊。是的，从地形上看，这些城市不缺地，但是大家要明白一点，任何一个城市都是扩张出来的，没人去的新区是不敢扩张的，只能在密度上下文章。

郑州的郑东新区，早期被质疑空城；成都的天府新区，早期被质疑没人去；光谷最初也就少量产业和就业人口；合肥的滨湖新区，也遭遇过人气质疑。这些新区的爆发，是最近10年的事情。

再说城市脸面。

上海陆家嘴三件套，深圳的春笋，广州的小蛮腰，北京的中国尊，还有有些城市停工搁置的地标，我想不用解释。

地标=脸面。

80年代谁家有自行车电视，90年代谁家有汽车大哥大，00年代谁家有电脑，绝对是有钱人。你看，普通人都会把某一个物件当作财富的象征，那么对于中国刚刚崛起的第一批城市而言，高楼大厦就是城市最明显的象征。

纽约是这样，东京是这样，香港是这样，学他们还能有错吗？

武汉、成都、长沙、郑州你追我赶，CBD的规模、天际线的高度、道路的宽度，等于城市能级与话语权，超高层是城市的视觉名片，是招商引资的金字招牌，是每一个有野心的城市证明自己的标配。

最后说土地财政。

这才是真正落到口袋里的实惠。

土地溢价是最近10年的事情，以前没有。对于当时的地方 / 城市，同样面积的土地，容积率越高，建面越大，总价就越高。

“拉高容积率=提高收益”，所有城市都这么干。

在城市扩张最迅猛的阶段，高容积率就是做大土地财政、支撑基建扩张、拉动城市框架的核心工具，跟唯GDP论一样，在当时真的没错。

最后是人口因素。

山河四省、两湖、川渝，这些地方的朋友应该非常清楚，父辈从90年代，脱离黄土大地，大量涌入东南沿海打工，8090后也这样涌入大城市。

短短几十年，城镇化率从40%跃升至65%以上，数亿人涌入城市，短期内这么多人怎么办呢？超高层与高容积率，是快速承载海量人口、解决住房短缺的最高效方式。

有人骂粗糙、拥挤，但没有人骂没用。

这是中国城镇化狂飙时代的必然产物。

3

2021年住建部与应急管理部联合发布“限高令”。

城区常住人口300万以下城市严格限制150米以上、禁止250米以上超高层；300万以上人口城市严格限制250米以上、禁止500米以上超高层。

2025年《住宅项目规范》正式落地，进一步将80米住宅、3.1容积率划定为普遍基准线。

这倒不是上面发慈悲了。

跟现房销售、四代住宅、减少地铁批复、大幅压缩城市地标一样，不是过去那套打法错了，而是使命结束了，需要更好、更完美的制度。

有一个数字我觉得非常有代表性：

2016-2026年，全国25个重点城市纯住宅用地平均容积率从2.32降至1.84，十年累计下降约20.7%；

2026年一季度，容积率2.0以下的成交宅地占比达49%，1.5以下占比24%。

再看几个头部城市的选择。

深圳。

拥有全国最多的200米+超高层（330座），新建住宅限高79.95米，更新项目的容积率从4.0+压至3.1以内，超高层几乎绝迹，商办超高层增量较峰值下跌超75%。

武汉。

拥有118座200米以上建筑，住宅原则上不超100米，副城不超80米，2026年上半年五大核心商务区无一宗甲级写字楼新项目入市，新增超高层较2020年缩水超80%。

成渝。

新建住宅80米以内，超高层新增量较峰值下降超70%；成都金融城住宅限高80米，新增摩天楼计划大面积搁置。

长沙。

滨江新城曾密集规划超高层商办，2026年控规调整后，商办用地缩减，核心地块容积率2.5以下，超高层基本停滞。

这不是某几个城市的选择，而是所有城市的集体转身。

这些城市一点都不傻，他们算了一笔账。

1、安全。杭州香港深圳等发生了太多的高层消防安全问题。

2、从增量到存量。以前上亿人涌入，需要用更多的建面来满足居住、就业、企业，现在人少了，降容是必然。

3、不需要了。比如深圳，建设一个春笋有必要，但再建一个春笋就显得没那么必要了，再者，成本太高了。

4、商业泡沫。超高层地标、天量写字楼空置率太高了。

5、土地财政的变化。以前建面1万㎡·1块钱/㎡=10000，现在1000㎡·5块钱/㎡=5000，少了一半，确实亏了，但溢价更高了。

6、武汉虽然失去了高楼地标，但拥抱了光谷、拥抱了产业，用京东、小米、华为、长江存储等产业质量替代了高楼数量。

账面上，确实亏了。

但是从发展大局看，找到了更健康更长远的发展方式。

毕竟，城镇化增速逐渐见顶，人口总量和增量都不太乐观，城市扩张也基本结束，我们不缺房了，更不需要高楼地标来证明自己，超高层时代自然要退场了。

4

在我小时候，农村人称呼县城叫“城里”。

每次村里人去县城，都不说去县城，说去城里，到现在还这么说。30年前，我第一次去城里，看到6、7层的高楼就感觉“这就是大城市啊”。90年代的农村老家，谁家盖2层楼都算有钱人，盖3层楼绝对是村里首富，我们村200户只有一户盖了3层楼，大家都叫他有钱人。

这是老百姓最原始的高度崇拜。

那么延申一下，农村的3层高楼，每座城市动辄400-600米的天际线，100多年前李鸿章第一次见到纽约高楼，我相信都有一种向往的高度崇拜。

100多年前，摩天大楼诞生于纽约，这是工业时代城市的象征；

30年前，超高层、高容席卷多数城市，这是咱们城镇化城市的象征；

现在，当越来越多的城市放弃天际线，主动降容，这不是衰落，而是成熟。

这是一个大时代的转向。