让城市进入建筑:朱贝茜与大型综合体的边界重构
在高密度城市中,大型综合体始终面临一个悖论:建筑越庞大、功能越完整,越容易成为一个自给自足的内部世界。办公、商业、交通与配套被高效地组织在同一体量中,但对行走在城市里的人而言,建筑的边界依然清晰——要么带着明确目的进入,要么沿外缘绕行。建筑内部的交通服务于建筑,城市的街道停留在建筑之外。
这不是个别项目的失误,而是这一建筑类型的固有倾向。理解朱贝茜在上海浦东梅园社区2E8-17地块与深圳前海中集国际商务中心二期两个项目中的工作,必须先理解这一倾向具体由哪些困难构成。
一、大型综合体长期未被解决的四个困难
第一,沿街界面的失活。 一座大型综合体的低区必须同时容纳办公门厅、车行落客、货运卸货、变配电与设备用房、停车出入口与消防疏散。这些内容天然背对城市,却占据了建筑与街道接触的绝大部分长度。结果是:建筑体量越大,沿街可供停留、进入与选择的机会反而越少。裙房成为一个沉默的基座,而不是街区的一部分。
第二,流线的单向化。 传统办公综合体的低区是一套树状交通:街道—大堂—电梯—标准层。人在其中被"运送"而不是"行走",一旦进入便失去横向选择的可能。商业即使存在,通常也作为独立系统依附于侧,与办公流线之间存在明确的运营与门禁界面。空间是连通的,选择却是单一的。
第三,抬高层的空转。 为缓解首层容量不足,二层步行平台、空中连廊与屋顶花园被广泛采用。但自20世纪中期以来,北美与亚洲多座城市的空中步行系统已反复显示同一结果:当抬高层缺少人们必须前往的日常内容时,它只能成为一条被快速穿过的通道,或一片无人使用的景观空间。公共性无法仅靠提供场地而自动产生——这是该类型最普遍、也最被低估的失败模式。
第四,深化阶段的损耗。 开放平台、架空层、连续界面在方案阶段几乎不承担代价,在扩初与施工图阶段却要同时面对结构、机电、幕墙、防火分区、运营管理与成本控制的压力。行业内的常见情形是:构想在方案汇报中被称赞,在技术深化中被逐步简化,最终只留在效果图里。这使得"公共性"在大量项目中始终是一种表达,而非建成事实。
这四点彼此叠加,构成了大型综合体与城市之间那道反复出现的边界。
浦东上海梅园商业综合体
二、朱贝茜的命题:把交通组织本身作为设计对象
面对这一困境,通行的补救方式是做加法——增设一处广场、一片绿地或一座屋顶花园。朱贝茜的切入点与此不同。她所处理的不是"再增加一种公共空间",而是改变人在建筑中的移动方式:让入口、商业界面、平台、露台、楼梯、扶梯与步行路径构成一个连续的空间系统,使原本只服务于建筑的内部交通组织,成为城市空间的一部分。
这一转向之所以具有针对性,是因为交通组织恰恰同时决定了前三个困难的答案:界面在哪里向城市开启,人进入后能否横向选择,以及抬高层是否真的会被使用。把公共空间当作一项功能来添加,无法改变这三件事;把交通组织当作设计对象,才有可能。
由此,边界不再意味着城市空间在此终止,它可以成为城市进入建筑的起点。
三、上海梅园:给抬高层一个必须前往的理由
浦东已聚集大量成熟的办公与商业建筑。对一座新建高层综合体而言,难点不在于塑造更醒目的形象,而在于如何进入一个高度建成的城市环境。
在T1塔楼低区,朱贝茜没有沿用按功能划分的常规组织方式,而是把办公大堂、零售、生活配套与被她命名为"云台"的开放平台纳入同一空间层级,使低区按开放程度而非功能类别分层。二层方案中因此并置了约1158平方米的超市、两处合计约360平方米的零售空间、约221平方米的室内运动空间与约138平方米的社区食堂。
这一配置的关键不在面积,而在位置。在常规做法中,超市与社区食堂通常被安排在地下层或首层后侧——它们租金效率偏低、货运要求高、对展示面的需求不强。把这类日常必需的内容与开放平台置于同一标高,意味着二层获得了不可替代的到达理由:人到达"云台",不是因为那里有景观,而是因为生活本身发生在那里。
这正是对第三个困难的直接回应。"云台"因此既不是传统意义上的屋顶花园,也不是附加于建筑之上的景观空间,而是位于首层城市活动与上层办公空间之间的一层新的步行界面。它重新定义了建筑中的"地面":城市活动不必只发生在首层,人的移动可以经由楼梯、扶梯、平台与连续的商业界面自街道向上延伸,在建筑内部形成新的步行层级。
一个二层平台若只供建筑内部人员休息,它仍是建筑的附属空间;而当它同时连接商业、办公、生活配套与多个方向的步行流线时,它才开始承担城市空间的作用。与此同时,低区各类空间彼此接触而非彼此隔离,使人在进入建筑之后依然拥有继续移动、停留与重新选择方向的可能——单向流线被打开,裙房也由此从基座转变为具有街区属性的空间。
浦东上海梅园T1塔楼
四、穿过技术阶段:从设计意图到建筑事实
更能说明这项工作分量的,是它的落地过程。
项目于2025年10月完成100%方案设计,随后历经50%扩初过程版、50%扩初、75%扩初,并于2026年3月进入100%幕墙扩初设计阶段。"云台"及相关的多层裙房空间体系在整个深化序列中持续存在,并被逐步转译为楼层关系、幕墙、栏板、吊顶与平台边界等具体的建筑内容。
对照上文的第四个困难,这一点的意义是明确的:在结构、机电、幕墙、消防、运营与成本相继介入之后,一项空间策略能够穿过全部技术阶段而保持完整,说明它不是依附于效果图的视觉构想,而是被论证为可建造、可运营、可承担成本的建筑组织方式。它已经从设计意图转化为建筑本身。
五、深圳前海: 把同一命题放入尚未定型的城市
前海面对的是另一种城市条件。与已经建成的浦东不同,这里仍处在持续生长之中;大型开发在此不仅要回应既有城市,有时还先行定义未来街区将如何被使用。这意味着边界如何设定,是一个带有城市规划性质的决定。
在中集国际商务中心二期中,朱贝茜将裙房组织为一个明确的多标高体系。项目自2025年10月的100%方案设计推进至2026年2月的100%扩初设计过程版,现阶段图纸中首层标高为零米、二层6.20米、三层11.80米、四层18米,不同高度通过裙房、开放空间与建筑界面共同构成低区的立体空间系统。设计文件中同时明确设置了多处架空空间,并借由商业玻璃界面、大堂界面与楼层之间的空间联系,使裙房不再呈现为一个封闭连续的体量。
其针对性同样清晰:架空与玻璃界面处理的是沿街失活,跨标高的空间联系处理的是单向流线,而把城市性分布到四个标高上,则是在更大的开发尺度上重复验证"地面不止一层"这一判断。
远看,它仍是一座典型的大型塔楼综合体。但当观察尺度回到人的身体与行走,判断标准随之改变:入口在哪里?商业是否真正面对城市?人进入之后能否继续向不同方向移动?首层之外是否还有可被使用的步行空间?楼层之间是由封闭的内部交通连接,还是形成了可以停留、观看并重新选择方向的连续空间?这些问题看似不宏大,却最终决定一座综合体如何参与城市生活。
深圳前海中集国际商务中心二期
六、一场正在发生的方法转向,以及她所处的位置
近年来,大型混合功能综合体的设计重心正在转移。过去,这类项目首先通过功能组合定义自身;如今,设计者更关心这些功能之间能否形成新的城市关系。可穿越的首层、连续的步行系统、抬高的平台、多层花园、公共露台与更开放的裙房界面,开始反复出现在世界各地的项目中。
在上海与深圳两个项目推进的同期,相似逻辑亦见于多个国际案例:2026年公开的迈阿密WOMA综合体退让建筑边界以形成街道公共空间,并以宽大的阶梯将地面连接至抬高的中央广场;同年设计的布拉格"哈法塔"(Harfa Towers)以公共通道、景观庭院与通往铁路车站的步行联系构成具有渗透性的混合功能街区;波士顿"芬威街角"(Fenway Corner)将部分街道步行化,以商业与餐饮重组连续的公共空间;洛杉矶"西湖中心"(Centro Westlake)于2026年获得重要规划批准,其中央露天广场、步行路径、轨道交通连接与抬高露台构成多层次的公共空间网络。
这些项目所处的城市、规模与功能各不相同,却共同表明:更开放的边界、连续的步行路径与多层公共空间,正在成为大型综合体的共同方向。
朱贝茜工作的位置也因此清晰。她并非在追随一种既成形式,而是在两种截然不同的城市条件下——成熟建成区与新兴开发区——独立验证同一命题;更重要的是,她所提供的答案恰好落在这一转向中最困难的两处:以日常必需功能为抬高层提供被使用的理由,以及将这一空间体系持续贯穿至幕墙与扩初层面的技术深化。全球范围内对开放边界的共识已经形成,真正稀缺的,是让它在成本与技术的全部压力下依然成立的具体方法。
结语
这一切背后指向一个基本判断:当一座建筑足够大时,它就不再只是城市中的一个物体。它占据道路、街区与大量人流,因而开始承担组织城市空间的责任。
设计所要解决的,便不只是如何让人进入建筑,而是如何让人进入之后,仍能感受到城市的连续性——让街道不在入口处结束,让人的移动不因进入一处大型开发而中断,让商业、办公与公共活动之间存在更多可被选择的路径,也让建筑的边界从一条分界线,转变为一个可以进入、停留并继续向前的空间。
城市因此不只是围绕建筑发生。它也可以进入建筑。
(作者:索飞)