新政后，第一批楼盘开始排队抢房了

朋友圈快被喜报炸翻天了。

整个十一假期，全世界都知道中国人放假了，很多小城景点反而霸榜，就连售楼部里也是锣鼓喧天鞭炮齐鸣：有楼盘出现久违的千人抢房，进售楼处需要排队取号，看样板间排队400号以后，大量外地人再次涌入深圳，很多城市二手房成交量超过去年同期……

不止十一假期。

828新政到十一假期的一个多月，楼市都呈现燥热的状态。所有人都在问，市场真的复苏了？想要了解真实的市场，很简单，3步分析：

是不是，为什么，怎么办？

1

先说是不是。这是真的。

深圳，北京，上海，杭州，成都，西安，天津，广州，重庆，郑州，长沙……

城市太多，楼盘太多，海报太多，没法一一列举，大家也不想看，我大概总结了一下核心数据：

我的手机号，以前的工作号，中介群，新盘群，城市群，行业群，没法细查，大大小小至少两三万的朋友圈、社交群、公众号，无一例外，今年十一前后是刷屏海报最多的一年，没有之一。一个原因是今年数据确实太好了，另外一个原因是去年数据太差了，总结起来，9月、十一的数据，不论是环比还是同比，都要比去年好太多。

每个城市都有至少20-30个楼盘，销售数据都非常不错，带看多了，去化高了，发了喜报，50城新房成交涨了15%，25城二手成交涨了50%以上，上海十一去年1.7万方今年3.5万方，翻倍了，北京在十一前一口气给了17张预售证，而且去化还都不错，真是太猛了。

还有，除了官媒发文唱多之外，连以前很多唱空的公众号，抖音号，视频号，微博号，讲话的语气都变了，以前唱空，现在至少委婉了很多，这固然有内容监管的原因，但是更底层的逻辑则是，楼市确实在复苏，甚至个别地方出现了回暖的迹象，这是所有人都无法回避的现象。

因此，总结一下：

1、很多城市确实复苏回暖了，每个城市至少20-30个主力楼盘去化不错。好事。

2、肯定有水分，100%确定，行业陋习，但掐掉水分后也还不错。一是对外的面子，二是内部向上汇报，三是即使打个折扣，只有50-70%的真实性，那也不错，我觉得可以理解，再说了，网签能证明一切。

3、热销楼盘只是一部分。一个城市动辄100个主力楼盘，20-30个楼盘卖得不错，很正常，既能托底，又不会带飞市场，不必激动。

2

再问为什么。

我觉得有几个楼盘非常典型。

9月28日，顶着新政出台一个月，上海的绿城悦海棠二批次开盘了。

结果非常好，千人抢房，多少年没见过这样的场景了。放在3、4年前，千人抢房、万人摇号随处可见，甚至有点普通了，但是放在下行的大环境里，悦海棠的热销可谓是一记惊雷，在市场中炸起了一圈涟漪。

绿城悦海棠热销的背后，有几个非常重要的点：

1、上海坚挺。新政策，基本面。

2、封顶预售+社保放松+贴息红利+……。好政策给力。

3、绿城。

4、片区基本面。大虹桥本身就是热门片区，是上海一心两翼发展的核心，背后本身就聚拢了大量的客户群体，徐泾、华漕、17号线沿线等都是受益片区。

5、性价比非常高。6万出头，再远一点的万科天空之城从8万多跌到了6万出头，招商从8万多跌到了6万左右，二手房也跌了，且基本稳定，再加上绿城位置更好，产品更新，6万多真不贵，热销说明了一切。

为什么提这个楼盘？不是因为热销，而是因为6万是上海的腰部价格。

不知道大家还记得不，从2023年前后救市开始，每一个政策红利释放后，真正受益的是哪些城市、哪些楼盘？是一线城市的豪宅，对吧，过去3年小阳春、金九银十去化最好的都是豪宅，户型大、单价高、总价高，但是我们知道，豪宅热销对普宅市场的带动微乎其微。

但是这一次以绿城悦海棠为代表的楼盘，正在证明一件事情，每个城市的腰部价格正在发力，这才是市场最扎实的基本面。豪宅卖得好不能说市场好，普宅尤其是腰部价格去化不错，才能证明市场真的开始稳住了。

不是涨价，是稳住了。

比如北京，除了豪宅宸园139、华润臻沄外，功德寺的瑜海澐颂、西四环外的龙樾璟序、亦庄瀛海板块亦庄国贤府、通州九棵树湖映天青等，主力价格集中在7-10万，这在北京算是腰部价格，尤其是刚需盘龙樾璟序控总价，更是证明了这一点。

再比如西安，就更加明显了，信达锦华颂、中海锦业元晟、中海锦业拾光、天地源永安观棠、邦泰观宸高新、远洋未央华府、紫雲境、保利咏山和颂、金地清峯悦、中国铁建西派城，我看了一下这几个楼盘的位置，主力片区，价格都在1.5-2以内，单价、总价都得到了控制，这是西安市场最扎实的客群。

再比如苏州，除了绿城玫瑰园、凤起潮鸣等豪宅卖得不错，来访很多，主城很多2-4万的腰部楼盘去化也不错，包括中介平台十一前后认购突破1000单，很多片区的二手房成交涨幅最高接近200%，看到这个数据，我还是被震惊了。

因此，总结一下：

1、好城市，好政策，腰部价格，成交都非常不错。

2、从大城市到二线城市甚至个别地市，从豪宅到腰部价格，丝滑传导。

3

其实还有2个基本面被大家忽视了。

1、冷门、远郊片区竟然也出现了热销楼盘。

2、828新政后，抢地热潮依旧存在。

我相信，这两点都让大家非常意外。

先说前者，冷门。

好城市+好片区+腰部价格，这3个王炸组合出现热销楼盘，非常正常，市场不会意外。

但是如果一个冷门片区、远郊楼盘去化还可以，那就很值得说道说道了。

比如武汉的招商湖屿天澜，汉阳，三环外，离永旺-万达核心也有点距离，配套也一般，竟然卖得也很不错，为什么？一是附近有大量的汽车产业园，客户多且稳定，还有一点，产品不错、价格不高。

厦门的联发也是这个逻辑。

再说后者，抢地。

828新政之后，很多城市出现了抢地。这也令我感到非常惊讶。按理说，新政后，开发商的开发成本在快速增加，高周转也完全失效了，高成本、慢周转，简直是所有房企的噩梦。

但是从北京到深圳，从南京到广州，从郑州到成都，无一例外，每个城市都出现了抢地潮，基本上都在100-200轮之间，溢价都在20-80%之间，不算高，但也不低，加上成本大幅增加，压力还是非常大的。

那为什么还要拿地？

1、828新政前抢地，有房企已经拿到了内部信息。

2、828新政后拿地，一定是对未来市场看好。如果市场非常差，房子根本卖不动，再有钱也是打水漂。

3、只有拿地，房企才能活下去，规模＞盈利，二者要适当平衡。

当很多人都在讨论豪宅卖得不错，腰部楼盘卖得不错的时候，我提醒一下，大家更应该将注意力放在这两点上：

如果远郊、冷门都卖得不错，核心、主力还能差吗？如果市场真的很差，开发商肯定不愿意拿地，尤其是现在至少2年的开发成本，他们赌的不是现在好，而是2年后的市场还能不错。

这些本质上，跟涨价没关系，跟长期主义有关系。

4

最后，怎么办。

这篇文章，不是鼓吹，亦非唱多。

而是在告诉大家市场正在悄悄发生变化，这种变化藏在20-30个腰部楼盘中，藏在冷门片区的楼盘中，更藏在各地抢地潮中，不是让你抢房，而是告诉你，市场的温度在变化。

再提个醒。

当你觉得市场还不错，未来会抢房，我来给你降降温：

1、你看到的某些城市、某些楼盘，卖得再好，甚至抢房，价格涨了吗？没有，不仅没涨，甚至还跌了。

2、苏州，狮山核心，某热销楼盘，24年首开4.7，今年都交房了，还有房源没卖完，如今价格是4.2，每平方还少了5000，以价换量，这可是狮山核心啊。

我希望大家跳出“楼盘热销”“土拍回暖”的表象，去深度分析一下这些细节背后的底层逻辑到底是什么？

是要回到2016年的大涨前夕吗？大家评论区互动一下。

是要回到2009年的大涨前夕吗？大家评论区互动一下。

我觉得是顶层设计是这样的：新政的核心，不再是单纯的拉动短期购房需求，而是对房地产运行底层制度的修正，完成一次制度层面的范式切换。说白了，以前路走歪了，现在要走正道。

理解了这一点，未来的路就很清晰了：托底，而不是刺激暴涨。

市场回暖≠房价大涨，不再希望房地产开启大扩张，避免再度累积债务、杠杆、期房风险，甚至避免形成负向循环冲击整体经济。允许结构性行情，允许优质项目热销；但是肯定拒绝普涨、拒绝再回到高杠杆高周转时代。