828新政之后，开发商拿地更难了

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8.28新政刮起的风，最先掀起了土拍市场的涟漪。

10月12日，郑州的土拍市场出现了不太寻常的一幕。

一块存在意向买家的土地，在土拍竞价环节意向买家临阵退场，土地流拍了。

这块住宅地块位于郑州二七新区南四环位置，属于传统的刚需聚集区域。

之前郑州大量的刚需客买房在这里。公园、地铁、学校各项生活配套都已经比较齐全。只是位置属于城市近郊。

整个地块面积46.5亩，起始价2.43亿元，折合楼面价3136元/m²，地块不大，起始总价和单价也都不高。

拍地之前，这块地的意向买家是金茂，属于新政前的勾地意向。但这块地挂牌于9月1日，属于8.28新政之后的挂牌土地。

按照常规流程，勾地意向达成之后，在土地竞拍的环节基本上都能顺利竞拍。但是这一次勾地意向的金茂，没有如预想的那样出手。最后这块地以零报名、零报价的方式流拍了。

这是8.28新政之后土拍市场非常典型的例子。

新政之后因为回款和现金流的后移，使得开发商拿地开发的成本发生了变化。开发商在土拍市场会更加谨、小心，开始重新评估拿地的利润和开发的可行性。

这种谨慎小心投射到土拍市场，就出现了新政之后的土拍市场的变化。

成交的土地规模减少了，地价溢价下降了，城市核心位置之外的近郊、远郊新城土地更加难以出售。

根据中指院的数据，9月1日-28日，300城住宅用地成交了3243万m²，同比下降了34%，土地出让金1237亿元，同比下降了25%。土地的成交规模和金额出现了明显的下降。

土地的溢价率也出现了下降，平均溢价率只有5.6%。而且土地溢价率的下降，并不是由于统计数据造成的。

这里有一个非常典型的土拍案例。

9月29日，杭州萧山市北的市北单元XS070101-60地块成功竞拍，被滨江以18.65亿的总价拍得，楼面价30775元/m²，溢价率23.1%。相比较5个月前的同板块土地竞拍成交，楼面价低了5395元/m²，溢价率降了一半。

新政之后，愿意拍地的开发商减少了，愿意出高溢价的开发商更是凤毛麟角。

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开发商是要算精细账的。从拿地开发到建成售卖再到竣工交付，每一个环节都算清楚。

房地产开发绝对属于非常复杂且细密的商业模式，涉及到资金的筹措、资金成本的高低，回款的快慢和利润的高低。

只要有一个环节出了错，对于开发商来说，就有可能是重大决策的失误。

正如10年前高周转模式下开发商追求现金流，新政之后的开发商除了追求利润之外，还有能活下去的确定性。

根据普睿地产研究的测算，样板城市典型项目现房销售模式比期房新增的财务成本能占到地价的11%。

中信证券的测算就更加直接。在现房销售模式下，地产项目的IRR将从传统模式的15.8%降至3.6%。

如果现房销售，开发商的利润要被资金成本侵蚀掉很大一部分。

开发商们拿地之前的考量也并不是利润的问题，还在于两年长的开发周期，自己的资金成本能不能撑住。

房地产开发的利润+安全，正在成为开发商拿地的两个核心标准。

到目前为止，全国已经有北京、上海、广州、武汉和天津5个城市出台了楼市新政细则。这5个城市的细则，都给出了匹配现房销售的土地款缴纳方式。

北京，30天内交50%房款，剩余房款2年内付清，

武汉，半年内付清50%房款，剩余2年内付清，

上海、天津和广州，30天内交50%房款，剩余1年内付清，可延1年。

土地款的付清，配合着房子的开发周期。一般上一个楼盘从开工到交付基本上是2-2年半。

但是土地款只是房地产开发的一部分资金，还有建安成本、管理和营销各项费用，这些钱可是要在两年内实打实的往外支出的。

还有两年前的房地产市场，可能和两年后房地产市场天差地别，房地产周期的风险在开发过程中更明显了。

为了适应楼市新政后的房地产市场，开发商们除了态度上更小心谨慎之外，还通过一系列的方式去降低自己的风险和波动。

开发商们降低风险的方式，主要有三种。

第一种是拿低密地块，建造小高层或者洋房。

洋房和小高层的开发周期短，一般1年半-2年就可以竣工。竣工了就可以放贷款。

第二种就是只拿核心位置小地块的土地。

不要近郊、远郊，只要一二线城市的核心位置，核心位置的土地在面对周期波动时价值更能扛。也不要大地块，只要小地块，开发得快，竣工得快。

第三种是联合开发。

这个现象在9月以后的土拍市场上出现了，开发商联合体一起拿地，一起开发的场景越来越多。联合开发前几年也有，但是未来会更常见。这个就像合伙做生意分散风险一样，也降低了开发商的开发风险。

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开发商降低风险的方式，不可避免的会影响房地产市场，甚至影响城市的建设。

新房市场高端化小众化的观点，米宅在三年前已经提到了，今天逐渐得到了验证。

8.28新政，开发商如此谨慎拿地的结果，也会促成房地产市场和城市建设的变化。

首先，我并不是认为8.28新政之后，房价会出现一波上涨。

这是最近各路大V都在强调的一个说法，认为开发商拿地减少，供给减少，开发商开发商成本高了，新房房价上涨，都会促成房价普遍性的上涨。

这种说法基本是是不堪一击的。

大家没有意识到的一个问题，我们的房地产市场，和我们的大A一样已经很难再有普涨普跌的市场行情。

房子和房子之间的差距，会比人和猴子之间的差距更大。

这种情况下，产品类别拉开差距，那么房子价格也逐渐的多样化。

同一个城市，有便宜到令人发指，也有贵到让人咋舌。

另外，开发商的应对方式也会产生一个副作用。

过去由开发商承担的部分城建配套将会转移出去。

比如学校、周边的道路和公园，之前开发商承担了部分城建的功能.

小地块开发之后，楼盘的城建配套就全看市政。

现在都缺钱的情况下，不可避免的配套的建设速度、维护频率会下降。

对于我们来说，以后买房除了看房子和楼盘本身之外，还要看周边的配套和界面。

你现在看到的，可能就是以后你居住体验到的。