深圳发布现房销售细则 预售门槛提高至主体封顶

为贯彻落实《住房城乡建设部 自然资源部 金融监管总局关于完善商品住房销售制度的通知》（建房规〔2026〕3号）等系列政策规定，10月15日，深圳市住房和建设局、深圳市规划和自然资源局、国家金融监督管理总局深圳监管局联合印发《关于贯彻落实〈关于完善商品住房销售制度的通知〉的实施意见》（以下简称《实施意见》），自印发之日起施行。

《实施意见》明确，2026年8月28日后，深圳新发布国有建设用地使用权出让公告的商品住房项目，若要申请预售许可，必须单体建筑完成主体结构封顶，即完成屋面层结构混凝土浇筑工序，同时提交《主体结构分部工程质量验收记录》作为核验材料。这意味着今后深圳新拿地项目预售门槛明显提高，购房人买到的房子将更接近完工状态。

在预售资金监管方面，《实施意见》明确由各区住房建设部门履行本辖区内预售资金属地监管职责，具体日常监管事务由市住房公积金管理中心承担，确保购房资金安全。

《实施意见》还明确，2026年8月28日后取得预售许可证的项目，竣工备案后，方可发放个人住房贷款（含公积金贷款），此举从信贷端进一步防范交付风险，保障购房人权益。

为保障深圳已出让土地的商品住房项目平稳过渡，《实施意见》对在途项目实行分类施策。

2026年8月28日（含）前已取得（含部分取得）建设工程规划许可证但未办理预售许可的商品住房项目，申请预售时，预售条件、预售资金监管等按原有政策规定执行。

2026年8月28日（含）前已取得（含正在出让）国有建设用地使用权但未取得建设工程规划许可证的商品住房项目，在2027年12月31日前预售的，经区政府研判不存在交付风险的，可按原预售政策执行。

值得关注的是，《实施意见》在现房销售中推行定金制：已取得住宅楼栋主体结构工程施工许可的现售项目，开发企业在充分研判履约和交付风险后，可与购房人签订商品住房定金合同，定金一般不超过购房总价款的3%。

若开发企业违约不能按期交房，购房人有权按照合同约定提出解除定金合同，要求返还定金并承担违约责任。这一制度安排意味着购房人在现房销售中支付的定金有明确的退还保障，买房风险进一步降低。

在土地出让环节，《实施意见》明确优化土地价款缴纳规则。2026年8月28日后发布出让公告的商品住宅用地，土地出让首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后一年内缴清，特殊项目经土地协调决策机构集体决策后，可在两年内缴清；分期付款期间不计利息。

有业内人士表示，这一举措有利于缓解开发企业资金压力，支持企业将更多资源投入到项目建设和品质提升上。