“8·28”新政再下一城：首创预售门槛，严控保函置换比例

继湖北十堰后，又一城市落地“8·28”地产新政细则。

日前，浙江金华出台现房销售细则，成为全国第18个落实“8·28”地产新政的城市。

值得注意的是，金华细则中明确规定，8月28日后新发布土地出让公告项目申请预售的，单次预售规模不低于5000平方米且不得小于整栋；鼓励开展预售资金监管保函置换，对符合原预售条件、预售资金监管等政策的项目，保函置换比例不超过竣工交付所需资金的30%。

这是全国首个设最低预售规模门槛的城市，也是全国首个明确保函置换比例上限的城市。

另外，金华细则还提出，支持项目分期开发；对已供地未开工、已开工未上市、已上市未售完的存量项目，逐宗建立台账，分类施策；现房销售定金金额不超过购房总价款的5%；土地出让首付款30日内缴纳50%，余款两年内缴清不计利息。

首设最低预售规模门槛

细则明确，8月28日后新发布土地出让公告的商品住房项目，申请预售的，单体建筑主体结构应完成屋面结构层混凝土浇筑，单次预售规模不低于5000平方米（不含最后批次）且不得小于栋，并提交项目建设、勘察、设计、施工、监理等单位签字盖章的《主体结构分部工程质量验收记录》。

对在途项目，8月28日（含）前，已取得（含部分取得）建设工程规划许可证（以下简称“工规证”）但未办理预售证的项目，预售条件、预售资金监管等执行原有政策。工规证有变更的，以首次取证时间为准。已拿地但未取得工规证的项目，经区政府评估后确保能按时交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住建部门备案、同步抄送市自然资源部门后，2027年底前可执行原预售条件。已发布出让公告但在8月28日后拿地的项目，2027年底前可执行原预售条件，但预售资金监管执行新政策。已拿地（含部分取得）的历史遗留问题项目，经区政府评估风险后确保能按时交付的，在加强预售资金监管的情况下，报市住建部门备案、同步抄送市自然资源部门后，2028年底前可执行原有预售条件。

首次明确保函置换上限

细则提出，优化保函置换监管资金。鼓励商业银行、开发企业结合项目实际，在严守资金封闭管理、保障项目按期交付的前提下，开展预售资金监管保函置换。

对符合原预售条件、预售资金监管等政策的项目，开发企业可向符合条件的商业银行申请保函置换监管额度内资金，置换金额不得超过监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的30%，置换后的监管资金不得低于监管账户中确保项目竣工交付所需的资金额度的70%。

对按新取得土地项目执行预售管理的商品住房项目，保函置换政策另行制定。

分类处置存量项目

细则提出，支持项目分期开发。8月28日后发布出让公告的项目，支持分期办理工规证、建筑工程施工许可、预售证和竣工验收备案。

细则还提出，稳妥处置存量项目，对已供地未开工、已开工未上市、已上市未售完项目，逐宗建立台账，分类施策。

对已开工但资金紧张的项目，协调开发贷按建设进度发放，支持存量融资合理展期；对去化困难的，支持通过房票安置、团购优惠等促进销售；对开发意愿不足的项目，引导国企、优质房企通过股权收购、项目转让、合作开发等方式接盘续建，确保项目不烂尾、不闲置。

现房销售定金不超5%

在现房销售方面，细则明确，8月28日后新公告出让土地的商品住房项目，优先选择现房销售。开发企业在取得房屋首次登记后，编制现房销售方案（应载明项目基本情况、房源数量、销售价格和不动产权证办理等内容），向市住房和城乡建设部门申请现房销售备案后，按现房销售方案组织销售。所销售房屋及建设用地使用权应无抵押、查封等限制交易情形。

现房销售定金金额不超过购房总价款的5%。购房人支付的现房定金应全部存入定金监管账户，监管期间定金不得使用。在完成项目竣工验收备案、水电气等配套设施具备交付条件后，解除项目定金监管。

8月28日后新发布出让公告的商品住房用地，出让价款首付款在出让合同签订之日起30个自然日内缴纳，缴纳比例不低于总价款的50%，余款可延长至出让合同签订后两年内缴清，不计利息。

责编：战术恒

排版：王璐璐

校对：盘达