多家房企化债提速 出险房企仍面临“二次闯关”

近段时间以来，房企化债进入集中窗口期，也陆续取得新进展。

近日，花样年控股集团有限公司发布自愿性公告，披露附属公司花样年集团（中国）有限公司境内债务重组进展，目前5只境内债券本金余额合计64.2亿元，均处展期状态。据悉，花样年集团于2026年8月向投资人公布5只债券及一项资产支持专项计划的重组方案，含债券购回、股权经济收益权结算、债转资交易、一般债权人债权四项选项，各选项依次开放申报并设申报规模上限。

11月6日，宝龙地产发布公告确认，本次境外债务重组全部先决条件均已达成，重组于当日正式生效。按照重组方案，公司以四类新债务工具置换原有存量债权，新工具本金合计约19.87亿美元。

此前在10月，多家房企的债务重组迎来进展。10月16日，力高集团重组计划获法定多数计划债权人表决通过。10月23日，中骏集团公告境外债务重组所有条件已达成，重组于当日生效。

业内人士认为，债务重组并非“免死金牌”，多数出险房企也面临“二次闯关”，原因在于重组方案的诸多假设建立在销售回暖与资产顺利变现的预期之上。多数方案以销售回款作为后续偿债的主要来源，意图以时间换空间。

随着年末财务结算周期的临近，财务安全的重要性不降反升。中指研究院的数据显示，今年前10个月头部100家房企销售总额为25370.6亿元，同比降幅较1至9月收窄0.9个百分点。主要受到以下因素影响：一是政策端发力，房贷贴息等政策有效提振购房信心；二是供给端配合，房企抓住窗口集中推盘促销；三是上年低基数的影响。

中指研究院企业研究总监刘水表示，当前部分房企现金流改善，本质是“收缩式修复”，主要表现为“当期少拿地、少付款、多回款”。刘水认为，尽管销售回款才能体现真正的“造血”能力，但从经营恢复、偿债能力加强的角度看，现金流改善的积极面仍然不可忽视。

“境内境外债重组落地，只是搭建起债务稳定的基础框架，接下来相关房企的重心必须转向持续盘活存量资产、稳住销售回款，逐步修复经营基本面。债务重组只能争取时间，企业能否真正走出困境，最终取决于销售回暖速度、商业资产处置成效以及主营业务盈利能力修复。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

刘水表示，“资产管理+资产运营”的战略转型符合行业发展趋势，已经有多家民营房企向这一方向战略转型。房企利润表的真正改善还需销售端逐渐企稳、高毛利项目进入结转期、旧库存出清等多重因素配合，本质上依赖于房地产市场企稳复苏。当前，由于城市之间、板块之间、项目之间分化极其显著，企业利润修复也将分化。不过，部分房企受益于历史包袱较轻、聚焦核心城市、打造好房子，有望率先修复利润表。