操作之障

会议的结局完全在市场的预料之中。业界资深人士指出，标准问题是新政的关键，如果完全交由市场制定，势必百花齐放，最后的结果是“从宽发落”，抑或在博弈中“不了了之”；如果由央行统一标准，则平添了“一刀切”的计划色彩，况且标准统一到什么程度，亦是一个关系到执行效果的难题。

市场分析认为，国有银行一般倾向选择以“户”为标准，这似乎更合乎监管层打击炒作、抑制房价过快上涨的初衷。但具体到“户”的内涵，又是一个界定不清的概念。

一说认为是以夫妻为单位，也就是说，以央行的征信系统为基础，能够查找到的夫妻双方有一方存在借款行为的，再贷款购买房产就视为“第二套房”。但另一说认为，这种“户”的界定找不到足够的法律和理论支撑。

而即使确定以夫妻为单位界定，依然问题重重。

问题之一在于，一种看法认为，只要夫妻一方在征信系统中显示存在过贷款购房的，不管还清与否，再贷款购房的均视为第二套房；另一看法则认为，只有征信系统中依然还有未结清贷款的，再次贷款才视为第二套房。

问题之二在于，如果以夫妻为单位一刀切，势必会打击很多正常的住房需求，不符合促进房地产健康发展、鼓励健康消费的初衷。

比如，如果夫妻有套小面积房子，有了孩子后卖掉再买一套大的，属于应该保护的正常“梯度递进”的自住需求。显然，单纯以夫妻为界定打击了许多该受保护的正常需求。而最终的政策导向，很可能会刺激超前消费、一次性消费行为。

而如果以单个借款人为单位，虽然可以避免掉“户”的许多麻烦，具有信息清晰的优点，但投机炒房者可以以不同家庭成员的名字完成多套房的低成本投资，与政策的初衷相去甚远。

更进一步的问题还在于，无论以“户”还是以“单个借款人”为单位，都需要有及时、准确、全面的征信系统的支撑，这对央行现有的征信系统将是一个巨大的挑战。

由于央行的征信系统并未建成覆盖全面的联合征信平台，所以只借助央行的征信系统，在借贷人不主动提供真实的信息记录的情况下，征信系统无法完成夫妻关系的准确鉴别。况且，由于征信系统的更新具有约一个月的时滞，借款人完全可以利用时滞，在多家银行完成多套按揭贷款。

在此次新政中，外资行也囊括其中，但是某外资行人士透露，目前央行并未向外资行开放征信系统，要完成借款人房贷信息的审核，只能靠“个人诚信”，效果可想而知。

错位的板子？

某商业银行人士分析，造成目前分歧的最根本原因在于对市场风险的不同考量。

央行进行宏观调控无可厚非，但在商业银行看来，目前个人住房按揭贷款的不良率依然远远低于平均不良贷款的水平，是一块优质资产，房贷市场依然是商业银行激烈竞争的市场。

据某商业银行人士透露，风闻央行要实行房贷新政，该银行于十一前“熬夜放款”，年度贷款额度已经基本完成。

另有商业银行人士告诉记者：“没有银行会心甘情愿缩减这个市场，那些严收房贷的银行只是贷款额度用完而已。”

在他们看来，从利率和风险匹配的角度考虑，央行提高“第二套房”首付比例和利率的做法，并不能找到理论依据。

按照当前的高院司法解释，对于只有一套自住房的借款人，如果无法偿还贷款，银行不能执行债权。以此来看，单纯从风险角度考虑，银行更应该提高的是只有一套自住房借款人的首付比例。

有专家认为，靠以利润最大化为目标的商业银行来执行细则，效果不容乐观。专家建议，要真正打击投机炒作，使得房地产市场长期稳定发展，物业税和资本利得税也许是更好的选择。经济观察报

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